図面１枚で税引後CFをアップさせる方法

「うちの税理士さんから、この前買った物件の土地と建物の価格の計算書が欲しいって連絡があったんだけど。」

確かに、その物件については売主さんが消費税節約のために異常に低い建物価格を提示してきたため、交渉。
その結果、この物件の契約書には、物件総額のうち、いくらが建物部分の金額で、いくらが土地部分の金額かの明示をしないことになったのです。

そんな場合は、固定資産税評価額割合で物件総額を按分するのが一般的なやり方になります。
例えば、
土地の固定資産税評価額　　1,000万円
建物の固定資産税評価額　　　500万円
物件の取引価格　　　　　　 3,000万円
の場合、
土地の価格　　　　　　　1,000/1,500×3,000＝2,000万円
建物の消費税込価格　　　 500/1,500×3,000＝1,000万円

でも、このやり方でなければならない、という訳ではなく、合理的な説明のつく方法ならば、別のやり方でもいいのです。

今回の税理士さんは、数ある方法の中から以下のやり方を指定してくれました。
物件総額から、相続税路線価により計算した土地価格を差し引いた金額を建物価格とする方法です。
この方法で計算すると、殆どの場合、上の一般的な方法よりも、建物価格を多くとることができます。
特に、今回の物件の土地形状が変形だったので、土地価格を低く計算することができそうです。
CADでかげ地の図面を引き、「この金額で取引きしました」、と仲介会社の
印鑑を押すだけで計算書の出来上がりです。

今回のオーナーさんは個人で税率が高くなっているため、この計算書を一枚作成するだけで、年間の税引後CFを大幅に向上させることができました。