市街化調整区域に家を建てる⁉️ 親戚が住んでいれば大丈夫なの⁉️ 34条12号の話。

チェンジ❗️ハーモニー❗️
特定行政書士・社会学者・不動産投資家の近藤秀将です。

「市街化調整区域」というのを聞いたことがありますか。
これは、文字通り「市街化を調整する区域」です。

つまり、原則として「ここに家を建てて住んではダメですよ」ということです。


「でも・・・住んでいる人がいるよ・・・」


その通りです。

だから、“原則”であり、当然”例外“はあります。

その”例外“の一つが都市計画法第34条12号です（以下「12号例外」）。

第34条12号
　開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがないと認められ、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認められる開発行為として、政令（政令第２９条の９）で定める基準に従い、都道府県の条例で区域、目的又は予定建築物等の用途を限り定められたもの 

この12号例外が、各地方自治体の条例で具体化されていますが、最も良く知られているのが「親族例外」です。

埼玉県条例第６条第2号
　自己の居住の用に供する建築物を建築する目的で行う開発行為で次のいずれかに該当するもの 
ロ　当該開発行為に係る土地の存する市町村又は当該市町村に隣接する市町村の市街化調整区域に２０年以上居住する親族を有する者が、既存の集落に自己又は自己の親族が所有する土地において行うもの  

※「親族」とは、民法第７２５条に規定する親族（６親等内の血族、配偶者、３親等内の姻族）

「既存の集落」
　おおむね５０以上の建築物が連たんしている地域のうち、建築物の敷地がおおむね５０ｍ以内の間隔で存している区域です。

「２０年以上居住する親族を有する者」
　開発区域が存する市町村又は隣接する市町村の市街化調整区域に２０年以上の長期にわたり居住している親族を有する者のことをいいます。親族が姻族である場合には、その姻族が当該市街化調整区域に２０年以上居住していれば、「２０年以上居住する親族」に該当します。婚姻から２０年経過している必要はありません。 

つまり、比較的近い親戚が、購入予定の土地がある地方自治体もしくはその隣接地方自治体に20年以上住んでいた場合が、家を建てることができるということです。

「え・・・なんで？」

私も、この親族例外を聞いたときは、そう思いました。
そこで、埼玉県が発行している「開発許可制度の解説（令和2年4月版）」を見ると、次のようなことをが書いてありました（233頁）。

制定趣旨 
　市街化調整区域において、２０年以上の長期にわたり生活の本拠を有している者の親族が、当該市街化調整区域に自己用住宅を建築して、そこに定住する行為は、その一族の通常の分化発展であり、まさに、その地域の自然で健全なくらしの姿です。 このような開発行為については、周辺環境に影響の少ない既存の集落内で行われる限り、先のイと同様、法第３４条第１２号の規定に適合するものと考えられます。 

「一族の通常の分化発展」・・・難しい言葉ですが、言われてみると・・・理解できます。

そして、この「20年以上の長期」という期間も各市区町村の条例によって緩和されている場合もあります。

例えば、埼玉県日高市は、5年です。

日高市「都市計画法に基づく開発許可等の基準に関する条例」第４条第２号

１　開発行為を行う者
　開発行為を行う者は、社会通念に照らし、新たに自己の居住の為の住宅を建築することが相当と認められるものであって、次のいずれかに該当する者であること。

(１)　日高市内又は隣接市町村内に５年以上継続して居住している者。

(２)　日高市内又は隣接市町村内に５年以上継続して居住している親族を有する者。

確かに、5年ぐらいだと移住しやすいですね。

【参考】都市計画法第４条12号
　この法律において「開発行為」とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行なう土地の区画形質の変更をいう。 

つまり、開発許可というのは「土地」に対するものであり、建築物に対するものではありません。

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