相続税の基本！土地評価の仕組みをFP2級レベルでわかりやすく解説！
東京都江戸川区船堀から、相続・企業法務専門の司法書士・行政書士の桐ケ谷淳一（@kirigayajun）です。
はじめに
今回は相続税や贈与税における「土地の評価」について、FP2級レベルの内容で解説します。
相続手続きが初めての方に向けたわかりやすい説明を心がけていますので、ぜひ参考にしてください。
財産の評価とは？
相続税や贈与税を計算する際、財産の評価は基本的に時価（その財産の現時点での市場価格）で行います。
ただし、特定の方法に基づいて評価する場合もあります。
今回のテーマである土地の評価についても、特定の基準に従って計算されます。
土地の評価方法
土地の評価には「倍率方式」と「路線価方式」の２つの方法があります。
これらは土地の所在地や性質により異なりますので、順に解説します。
倍率方式
倍率方式は、都市部ではない郊外や農村部など、市街地以外にある土地の評価に使われます。
この方法では、土地の固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて計算します。
倍率は地域ごとに異なり、固定資産税評価額に対して国税庁が定めた倍率を適用することで評価額が決まります。
路線価方式
路線価方式は市街地にある土地の評価方法です。
土地に面する道路ごとに１平方メートルあたりの価格（路線価）が設定されており、その路線価に基づいて土地の評価額が決まります。計算方法は以下の通りです。
・一方が道路に面している場合
評価額 ＝ 路線価 × 奥行価格補正率 × 地積（面積）
・正面と側面が道路に面している場合
評価額 ＝ ｛（正面路線価 × 奥行価格補正率）＋（側方路線価 × 奥行価格補正率 × 側方路線影響加算率）｝× 地積
・正面と裏面が道路に面している場合
評価額 ＝ ｛（正面路線価 × 奥行価格補正率）＋（裏面路線価 × 奥行価格補正率 × 二方路線影響加算率）｝× 地積
このように、路線価を基に計算する方法では、土地の位置や形状に応じて評価額が変わります。
路線価は国税庁のウェブサイトで確認することができますので、自分の土地の路線価を調べておくと良いでしょう。
宅地の分類と評価
土地の評価に際して、土地の利用形態によって異なる評価が行われます。
ここでは代表的な宅地の分類とその評価方法を説明します。
自用地
自用地とは、所有者が自分で利用している宅地のことです。
この場合、土地は倍率方式または路線価方式で評価されます。
借地権
借地権とは、他人の土地を借りて利用する権利です。
たとえば、Ａさんの土地をＢさんが借りている場合、Ｂさんの権利が借地権となります。
評価額は、自用地評価額に借地権割合を掛けた金額です。
借地権割合は地域ごとに異なり、最大90%から最小30%までの範囲で設定されています。
貸宅地
貸宅地は、所有者が他人に貸している宅地のことです。
Ａさんの土地をＢさんが借りている場合、Ａさんの土地が貸宅地となります。
評価額は、自用地の評価額から借地権割合を引いた金額です。
貸家建付地
貸家建付地は、所有者が土地に建物を建て、他人に貸している宅地です。
たとえば、Ａさんがアパートを建ててＣさんに賃貸している場合、その土地が貸家建付地となります。
評価額は、自用地評価額に借地権割合と借家権割合を掛けたものから算出されます。
無償で貸与された土地の評価
土地が無償で貸与された場合、貸主の土地は自用地として評価され、借主の土地の評価額は０となります。
たとえば、親の土地に子が家を建てて住んでいる場合、その土地は親が自用地として評価されますが、子の土地としては評価されません。
小規模宅地等の特例
土地の評価を軽減する制度として、「小規模宅地等の特例」があります。
これは、一定の条件を満たす宅地について、相続税の評価額を減額する制度です。
相続税を大幅に軽減できるため、該当する場合はしっかり確認しておきましょう。
まとめ
今回、相続税や贈与税における土地の評価方法について説明しました。
土地の評価は、相続税額に大きく影響するため、適切に理解しておくことが重要です。
特に路線価や倍率方式など、評価の基本的な計算方法は押さえておくとよいでしょう。
自分の土地の評価がどうなるか気になる方は、国税庁の路線価図を確認してみてください。
場合によっては専門家を活用することをおすすめします。
この内容が少しでも参考になれば幸いです。
詳細やお問い合わせは、当事務所のウェブサイトまでどうぞ。