民泊とマンスリーのバランスの取り方

お久しぶりです。
いきなりですが、ご存知の通り民泊の年間運営日数は上限が180日です。
スペースレンタルなどの時間貸しと民泊の併用は法律で禁止されているため、残りの期間をマンスリー賃貸に出すというのが、家主不在型での主流の運営方法です。
ただ、どの期間を民泊で運営して、どの期間をマンスリーで運営するのかというのは、明確な正解がありません。
また事前に決めたところで、その通りにいく（望んだタイミングで予約が入る）とも限らないのが更に難しいところです。

ただ、私個人的には、都内で運用するならこの方針というものが明確にあり、勝手に他のみんなもだいたいこんな感じだろうと思っていたのですが、先日別の事業者さんとお話した際、「たしかにそのほうがいいですね！」と驚かれたので、今回はその内容をお伝えします。（ちなみにその事業者さんは前半民泊で180日稼働させてその後マンスリーということでした。）

まず前提として、マンスリーの予約は民泊ほど頻繁に入りません。
また、一日（一泊）あたりの売上単価は年間を通していつでもマンスリーより民泊のほうが高いです。（ざっくり2倍～3倍くらい）
ならなるべく民泊で埋めたほうがいいじゃないかとなるのですが、
そこで180日の上限が足かせになります。
民泊にはハイシーズンがあり、ハイシーズンか否かで単価が大きく変わります。（ハイシーズンでは上記から更に2倍弱ほどになります。）
そして都内ではそのハイシーズンは桜の季節（3月下旬から4月上旬）と年末年始です（12月下旬～1月初頭）。
どうせならハイシーズンで民泊をまわしたい。
でも180日カウントがリセットされる4/1からストレートに180日運営すると9月末には上限日数に達してしまって、年末年始も、翌年の桜のシーズンの前半（3月下旬）も民泊でまわすことができなくなってしまいます。
＊マンスリーは単価に影響するほどの季節要因はありません。
じゃあ後半の180日を民泊だ！といっても前半がきれいにマンスリーで埋まることはまれでしょう。また、民泊稼働日程も稼働率が100%になる保証はありません。たまたまうまく行ったとしてもそれを毎年実現するのは至難の業です。

そこで私が採用している方針が、
・ハイシーズのみ民泊優先のためマンスリーの予約をブロックする
・それ以外の日程は基本マンスリーの予約を優先する
・ただしマンスリーでの稼働が185日を超えないよう配慮する（民泊稼働を180日MAXまで取りたいため）
となります。

また、マンスリーの予約もあまりに先の予約は受付ないようにしています。
それは、例えば4月に10月～11月の2ヶ月マンスリー利用したいという問い合わせがあったとして、「よし！民泊のハイシーズンでもないし予約を受けよう！」と思っても、その予約があるがためにもっと直近のマンスリーの問い合わせを受けられなくなってしまう可能性があるからです。極論10～11月の予約を確約してしまった次の日に5~10月の6ヶ月のお問い合わせが入る可能性だってあります。
これらのことから私の場合は基本マンスリーのお問い合わせは3ヶ月前以降のご案内としています。

また、マンスリーとはその名の通り、月単位（ないし1ヶ月以上）で貸す賃貸となりますが、1ヶ月に満たない賃貸はそれだけで契約書の有無や種別に関わらず、「宿泊業」での利用とみなされるおそれが高い（参考）ため、マンスリーの予約と予約の間には1ヶ月に満たない空室期間ができがちです。
そういう期間は民泊で回すことで、民泊ｘマンスリーの稼働率を最大化させることができます。ひいてはそれが物件の収益率の最大化につながります。

以上が私の採用している民泊とマンスリーのバランスの取り方です。

民泊とマンスリーの受け入れバランスの方針イメージ

ただ、こちらはあくまでも理想論で、実際はうまくマンスリーが稼働しないときにちょうどいい滞在日数のマンスリーの問い合わせが民泊ハイシーズンとすこし被って入っても受け入れたり、マンスリーの稼働日が185日に満たなくても、155日を超えていて、追加のマンスリーの予約を受け入れると民泊の稼働日数が180日取れなくなってしまうような場合に、あえてマンスリーも民泊も稼働させない空室日程を作った方が、追加でマンスリーの受け入れをするよりも年間収益を最大化できると判断した場合には、先に民泊稼働に切り替えるようなケースもあります。

そもそもこれが絶対に正解というわけではなく、あくまでも私の採用している一つの方針にすぎません。
みなさんの民泊運営のヒントになれば幸いです。

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