不動産会社相手に価格交渉をするのは難しい？
こんにちは！
宅建おじさんです。
本日は楽待相談室に寄せられた質問の中から、不動産会社に対して価格を交渉をどうやったらいいのか？といったお悩みを２件ピックアップさせていただきます。
この記事をお読みいただけたら、不動産会社に対して上手く交渉ができるようになると思います。
是非最後までお読みください！
【質問①】
現在、築49年の戸建物件の購入を考えております。
不動産会社が売主の物件です。
良いと判断した物件でしたので、買いを入れて購入できる連絡が来ました。
しかしながら契約の近くになり不動産会社の担当者から「建物が未登記なのを言うの忘れてました」との連絡がきました。
まだ返答はしておりませんが、不動産会社に登記してもらる事を条件に購入した方がよろしいでしょうか？それとも差値で金額を下げてもらうか、どちらも交渉の余地がないのであれば購入を見送った方が良いのでしょうか？
【回答①】
未登記家屋と後から告げられたことを理由に、売主負担で登記してもらうように交渉してみてはいかがでしょうか。
未登記家屋のままですと、
・第三者への対抗力がない
・(融資を受けるなら)抵当権が設定できない
・未登記でも税金は課税はされる
状態ですから、これらを材料に交渉すると良いと思います。
ちなみに保存登記費用の相場は、1000万円の建物なら5万円〜8万円です。
参考になれば幸いです！
【質問②】
売買契約済み、引き渡し前の物件でレントロール記載ミスが発覚しました。
家賃総額の1.4%です。。
表面利回りでその家賃差額分を値引きすると言ってきてますが、どのような対応がベストでしょうか？
またその場合値引きを引き出すにはどのような論理的根拠が考えられますでしょうか？
融資条件は変更無し、引き渡し月も変更無し予定です。
どうぞよろしくお願いいたします。
【回答②】
Q１ 表面利回りでその家賃差額分を値引きすると言ってきてますが、どのような対応がベストでしょうか？
A1 当初想定していた表面利回りになるのであれば、その値引きを受ければよいと思います。
Q2 またその場合値引きを引き出すにはどのような論理的根拠が考えられますでしょうか？
A2 「表面利回りでその家賃差額分を値引きする」と言っているので、根拠も何もそのまま計算すればよいと思うのですが。。。
例）
当初は物件価格1,000万円・賃料100万円・表面利回り10％でしたが、
ミスにより賃料総額が当初より1.4％低く、98.6万円しかなかった。
このままだと表面利回りが9.86％になってしまうから、
物件価格を1.4％値引きして986万円にすれば当初の表面利回り10％になる。
という理論になると思いますが、これで合ってますか？
もし、質問の意図が『さらに値引きを引き出すには？』だったとしたら、
それは単なる言いがかりになってしまうので無理だと思います。
仮に、利回りではなく売上に焦点を当てて『ミスした不足分の賃料(上記例からすると1.4万円)20年分を値引きしてください！』という理論に基づいてとしても、家賃保証じゃない限り破綻した論点なので難しいですね。
そもそも決済までに退去並びに賃料交渉が入ることもあるので、レントロールは実績値ではなく参考値として捉えた方がいいですよ。
今回は先方がミスを認めてその分物件価格若しくは仲介手数料を下げると(当然といえば当然ですが)誠意を見せているのでそれで収めておいて『次またいい物件出たら優先的に紹介してくださいよ（笑）』と恩を売っておいた方が後々有利に働くとあると思います。
いかがでしたでしょうか。
不動産会社への交渉は難しいとお考えの方も多いと思いますが、実はそんなことはなくて、私たち不動産会社からしてみても利益を削ってでも機会損失を避けたいと思う気持ちが優先し、条件をのむことが多々あります。
まずは交渉してみるといった姿勢で臨まれると案外通るものですよ！
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