第57回　建物の共有割合をどうするか

建物の保存登記をする際、共有の場合は持ち分を設定しなければならない。僕と父の共有になるのだが、その割合をどうするか？これは結構ややこしい問題だ。法務的解釈と税務的解釈が交差するから。

持ち分比率＝拠出した金額／建物の取得費用　

分子は明らかだ。父が45百万円をM信金からの借り入れで調達し、残りを僕が出す。では、分母の建物の取得費用には何が入るのか？いくつかの考え方がある。

それを見る前に、今回のプロジェクトの支出について確認しておく。今回のプロジェクトには、総額で約85百万円くらいかかっている。内訳は以下。

1）工務店工事費：約61.7百万円（税込、以下同）
　これは施工会社と結んだ工事請負契約で決まっている。

2）設計料及び構造計算設計料：約8.3百万円

3）具材及び建物に付随する設備：約7.8百万円
　追加建材、エアコン、トイレ、建物に関するや登記関係費用等

4）直接的にはハードとしての建物には充当しない費用：約6.3百万円
　古屋取り壊し費用、整地・埋め立て・地盛り・下水道・よう壁工事費、外構工事、土地に関する税や登記関係費用等

5）その他：約0.5百万円
　借入にかかる費用、交通費、謝礼等

上記の内で、分母の建物取得費用にどこまでが入るのか？さまざまな考え方があるが、一般には1）+2）+3）が建物の取得費用となるようだ。物理的にハードとしての建物を構成する要素だから。それらは、減価償却の対象となる。

4）は建物ではなく、それが建つ敷地（土地）の価値向上の要素となる。つまり、土地の価値が4）だけ上がったと考える。（4は、土地に変換されるのだから減価償却の対象とはならない。）従って、厳密に言えば現在の土地の価値（固定資産税評価で約5百万円）が、6.7百万円増加し約11.7百万円となる。そうなると、土地の持ち分比率が以前の父100％から、父が5/11.7＝43％、僕が57％となる。しかし、土地の所有権登記を、その比率で共有に変更するかといえば、わざわざしないだろう。

土地の持ち分を変更しないのであれば、その分である4）を建物取得費用に仮に繰り込み、建物持ち分算定の分母とすることも、それほどおかしな扱いとが言えないと考える。

ただし、税務上の建物減価償却対象は、1）～3）となるだろう。また、賃借収入の父と僕の分配比率計算をする際の分母は、収入を生み出すための総投資額、すなわち1）～5）の合計で問題ないだろう。

このように考えて持ち分を決めた。