不動産投資って儲かるの？収支公開も公開します！

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カツヤ＠本業以外で稼いでいく　です。

僕が副業を始めようと思った時に真っ先に始めようと思った事は、「不動産事業」でした。本業が不動産業という事もありましたが、自分も将来大家になりたいと思っていました。副業などに興味のある方や不労所得を得ようと考えている方はどの様にお金を回しているのか気になる方も多いようです。

今回は不動産事業（不動産投資）は儲かるのか、大家はどの様な事をしているのかを書いて行きたいと思います。また、現在３棟のアパート事業を行っているので、どの様な収支になるのかも合わせて公開していきます。

１．不動産事業を始めたきっかけ
２．大家の行動
３．購入した不動産の情報・３棟の収支公開
４．不動産業で働いている僕からみた失敗する大家さん
５．不動産事業を始めるには

それではご覧ください。

１．不動産事業を始めたきっかけ
プロフィール欄にも記載をしていますが、元々僕は学校を卒業して新卒からパチンコ店の釘師・設定師として働いていました。北海道の新卒の中では給料も高く、休日の日数なども多い為、一生働ける職業だと感じながら働いていました。しかしパチンコ店というのはあくまでも、ギャンブルで人が負けたお金で全員の給料が賄えるわけです。中にはギャンブルに人生を狂わされて店内で自ら命を絶つ方も数名見てきました。人を不幸にさせて給料をもらい続ける事に嫌気がさしてきて、みんなが幸せになれる職業は何かを考えていた時に、「戸建てを買う人・家を見に行く人ってみんな幸せそうだなー」と感じた事をきっかけに不動産業界で働いてみたいと思い、宅建の試験に合格できた事で今の会社に転職しました。正直不動産の事は何も分からず、宅建の試験に出てくる言葉の意味も分からず丸暗記していたため、入社した会社がアパート・マンションを施工し管理をする会社だとは全く分からず働き始め、最初に思っていた戸建てを建てたい・買いたい方をご案内をするイメージの仕事内容とは全く違う仕事を今はしています。ただ、入社してすぐに「将来は戸建てを購入して家族で幸せに暮らす」という幸せな生活のイメージ像を良い感じにぶっ壊してくれました。仕事の現場では、アパート・マンションの大家さんの不動産事業の成功に向け行動し、どの様にすれば失敗をしない事業を行う事が出来るのかを日々考える事が出来ました。前職が結構緩い職場だったので、大家さんと対面し社会の厳しさや、成功している方の実例を目の前で体験し、いつか自分も戸建てを買うのではなく、不動産事業で成功したと感じるようになってきました。２９歳の時に自社で施工をするアパートを自分がオーナーとしてやってみたいとお話をし、代表からOKをいただき融資も頂けた事をきっかけに僕も不動産事業を始めました。

２．大家の行動
アパート・マンション・戸建て・分譲マンションの一室などを賃貸で経営している方は普段どのような行動をしていると思いますか？
・南国でゆったりバカンス
・豪華な食事を毎晩食べている
上記の様な事は決してありません！！中にはメガ大家と言われるような、沢山の不動産を所有しお金に困らない生活をしている方もいらっしゃいますが、大半の方は本業がある状況で、副業として不動産事業（不動産投資）を行っている人が多いです。実際に得た不動産収入の大半をローンの返済に回している方も多く、手残りに関しても一切手を付けない方が多くいらっしゃいます。
本業として不動産事業を行っている方で管理会社などに委託していない方に関しては自主管理と言って、空室の募集や内装の手配・入居中のトラブル対応や家賃の集金などを全て行う事になります。また、僕の様にサラリーマンの傍ら不動産事業をしている方も多いので、管理会社に委託し全ての対応を管理会社にゆだねる方も多くいらっしゃいます。管理会社に全てお任せしておけば、今月いくら集金したのでいくら送金しますというような送金明細書や、日常清掃の報告書などが送られてくるのを毎月待つだけで、あとは自動的に口座にお金が入金されその中からローンの返済を行い、残りを手残りとしてストックしていくだけです。管理会社から電話が来た時が一番ドキッとする瞬間です。トラブルが発生した・退去のご連絡が来たという場合のご連絡大半なので・・・。僕の場合は勤め先が管理も出来るので全てお任せし、お金関係の事は税理士さんに全てお任せしていますので、月に１日だけ２・３時間ほどアパートの書類整理をするだけで大家としての行動は終わってしまいます。多少はやる事はありますが、不動産事業はほぼ不労所得と言って間違いないと思います。

３．購入した不動産の情報・３棟の収支公開
ここでは、僕が購入した物件の情報と収支の公開を行いたいと思います。
端数は切ってお話します。金額についてもほぼ税理士さんにお任せなので多少金額はずれるかもしれませんが参考程度にご覧ください。

２９歳購入　新築木造２階建て４戸入りのアパート
３０００万円で購入　諸経費分の約２００万円を手出しで購入
２２年ローンの返済中　
満室時収入２４万円　ローンの返済１５万円
毎月約８万円のストックがあり、税金等を支払ったら年間８０万の手残りがあります。

３１歳購入　築２０年木造２階建て１２戸入りのアパート
１２００万円で購入　頭金と諸経費分の約７００万円を手出しで購入
１０年ローンで返済中
満室時収入３０万円　ローンの返済６万
空室が６戸あっても、金利が今よりも１％上がってもブンブン回る状況です。毎月２０万ほどのストックがあり、税金等を支払ったら年間１５０万円程手残りがあります。

３２歳購入　築１６年木造２階建て６戸入りアパート
２９３０万円で購入　諸経費分の約２００万円を手出しで購入
１８年ローンで返済中
満室時収入２７万円　ローンの返済１７万
１０年後に２０００万円で売却予定の物件ですが、場所が良いので所有し続けるかもしれません。毎月８万円程のストックがあり、税金等を支払ったら年間８０万円程手残りがあります。

全てを計算すると、

毎月約４０万円程ローンの返済をしていて、手残りは３６万円ほど（満室時）です。常に満室にはもちろんならないので、シミュレーション上でも数字にかなりのストレスをかけて計算をして、月１５万円が手残りになると計算し、貯まっていく金額については、次のアパートを購入するための貯金か繰り上げ返済をバランス良く進めていく事にしています。入ってくる収入に対してのローン返済比率が明らかに高いので何かあると危ないので・・・。

４．不動産業で働いている僕からみた失敗する大家さん
今までも記述はただのおまけみたいなものです。これから不動産事業を始めようとする方はここからはしっかり見ていただきたいです。
不動産業界で働いている僕からすると、正直自分の不動産事業も危険な状況で進めているのは間違いありません！ただ僕は仕事柄、失敗している大家さんも沢山見てきているので、失敗している方と同じことをしないという事でギリギリ失敗大家さん側から離れられているのかなと思っています。

下記では失敗する大家さんの例を記載していきます。
①入ってきた家賃収入を使ってしまう大家
本業の給料以外にお金が定期的に入ってくると使ってしまいたくなるのは間違いないと思います。僕も通帳記帳をした際に貯まった金額をみて、「３万円くらい・・。一回だけ・・・。」と誘惑が来ます。それこそ満室になった際は、「今まで１戸空室でもやっていけたんだから、少し使っても同じか」と思ってしまう時も多くあります。しかし、ここで使ってしまうと毎月のストック金額は全く変わらなく、今経営しているアパートが劣化していくだけです。家賃も少しずつ下がっていく事は十二分に考えられますし、漏水などのトラブルや内装費も少しずつかかる可能性も出てきます。減価償却が終了してしまったら経費計上出来る項目が減り、確定申告の際に地獄が待っている事になります。家賃収入の手残りを飲み代・ギャンブル・風俗・車・時計などに使うのは、どんなに使っても使い切れなくなってからでも遅くないと思います。僕の様に小さいアパートを買い進めている不動産事業は３棟を超えたぐらいから旨味が出てきます。僕も３棟目を購入した際に初めて２万円だけ接待費名目でいつもお世話になっている業者さんとご飯に行けました。
使ってしまう大家さんで一番まずかったのは、新築初年度は税金も安いので、貯まった金額を自分の住まいの戸建てを買うのに全て使ってしまい、２年目の収入も家具家電一式全て買い揃えてしまうのに使ってしまい、３年目の入居者の入れ替え時にお金が無く銀行への返済の自動引落が残高不足が出て、５年目には１０００万円程の借金を残したまま売却をした方がいます。お金の体力を残していたらイレギュラーが起きても対応出来たでしょうから失敗はしなかったはずです。（この物件自体は失敗物件ではなかったですから）
②大家になりたいが故に全て言いなりになった大家
不動産投資を行いたいと思う方の大半が、本業があるサラリーマン大家となる方です。サラリーマン大家の特徴は、「とにかく不動産投資をしたい」「本業のストレスから解放され、将来不動産収入だけで食っていく為にセミリタイヤしたい」と考える人が多いようで、色々なセミナーや本を読んで基本知識を持っている方は少なからずいるのですが、その様な方の所においしい投資・事業案件が転がりこんでくる事はまず考えられないです。例えば、僕が３０００万円で建てた新築アパートですが、自社で施工しているので３０００万円です。オーナーを付けて施工した際は４０００万円で売却予定でした。４０００万円でもいいからやりたいと言っていたサラリーマン大家を目指している方は１０人程声をかけられました。スタートで１０００万円違います。実質利回りで２％以上も違います。それでも中途半端に知識を入れてしまったり、すぐに大家になりたいという理由だけで言われるがままに利益を乗せた物件を買ってしまう事になります。「〇〇さんが融資を受けられるのは４０００万円の物件だけだよ」と言われたら買ってしまうのでしょうね・・。また、中古の良い物件出たよと言われ、すぐ飛びつく大家さんも同じような状況になります。実際は１０００万円で売りに出ているかもしれない物件を１５００万円の良い物件だよと言われて買わされることもあるので。
※利益を乗せないと施工業者さんが潰れてしまうので言いたいことだけ理解してくださいね。
かぼちゃの〇〇などと数年前に問題になったお話なども、購入をされる前にしっかりとご自身で学んでいけば購入するという選択肢にならなかったかもしれませんから全てを不動産業者さんにお任せするのは危険です！１０００円２０００円の投資と違いますからね＾＾
③自分の意見を通したい大家（自分の物件は特別だと思っている大家）
先程の記述の通り、大半の方がサラリーマン大家なので、管理会社に管理を委託し対応をお願いするのですが、もちろん空室の募集に関しても管理会社さんや近隣の仲介業者さんのアドバイスを基に進めていく事が大半です。しかしご提案を大家さんへ差し上げると、「この金額では安すぎる、もっと高くしてくれ」「この条件だと変な人が入居する、やめてくれ」と条件を厳しくするオーナーがいらっしゃいます。確かに家賃が２０００円高いと年間２４０００円収入は多くなりますから高くしたいのは山々ですが、建物周辺にはアパート・マンションがゴロゴロある中で、自分だけ相場よりも・周りの物件よりも高く・早く入居する方を見つけるのは、内装・設備の状況などをグンと上げないと厳しいです。それであれば２０００円下げてでも１か月早くご契約者さんが決まる方が不動産事業としては安定すると僕は思います。（１００年２００年と同じ物件を貸し続けるなら話は変わってきますが…）
僕もそうですが、自分の所有している物件は特別！！すぐ決まって家賃も落ちない！！と思ってしまう事もありますが、あくまでも事業として進めているので、現実を見て他の物件と戦っていく事が望まれます。

５．不動産事業を始めるには
不動産業界に勤めている・不動産事業をしているとお話すると、よく聞かれる質問。
・不動産業を始めるにはどのようにしたらいいですか？
・裏の情報はどの様にしたらもらえるようになりますか？
不動産事業を始めるにはどのようにしたら・・・物件を買ってくださいとしか言えません。でもそれだと分からない方も多いので、不動産を買う事の出来る人の条件をご報告してきたいと思います。
①不動産融資を受ける際に、銀行や信金等に相談する為の貯蓄がある
②良い物件が出てきた際にすぐその物件を購入するか見送るかの判断が出来るよう、不動産の勉強をしておく。
不動産投資したいですと言う割に不動産事業のリスクを理解していない・頭金を用意していない人が多すぎます！まずは自分が出来ることからコツコツと。そして物件を購入するために、どの物件が自分に合うのか・どれくらいの金額の物件なら融資を受けられるのかをしっかり勉強しておくことです。

①・②両方とも言える事が、
「チャンスに備えている人が物件を手にする事が出来る」
と僕は不動産業で働きながら感じている事です。

また、裏の情報に関しては実際にあります。僕も市場に出る前のアパートを購入しました。正直裏の情報を不動産初心者の方が手に入れようとする事は不可能に近いと思います！ただ無理ではありません。不動産業界に勤めている親戚・友達の伝手を辿る事や、実査にアパートを所有しているオーナーさんや銀行員さんと仲良くなる事。または、無料セミナーなどで人脈を増やして、少しでもいい物件情報が手に入る様に努力をする事は可能です。実際に動いている方と動いていない方だと手に入る物件情報は違います。また、裏の情報でなくてもいい物件が転がってくることも無くは無いです。ただ、市場に出てしまうと、沢山の投資家の方がみているので物件をすぐ見に行って買い付けを入れるなどのスピード感が必要となってきます。アパートではないですが、僕が住んでいる分譲マンションは市場に一般募集を開始しした直後に家を見に行って、1時間後には僕は買い付けを入れていました。そしてその場で指値をして、内装のワガママもいって所有権の移動まで時間をかけなかったので販売業者さんも損得の計算が出来ず、結局販売業者さんの方が赤字になったと笑いながらお話いただきました。

不動産事業はリスクをしっかり避けながら進めていくと、非常に安全な事業（投資）だと感じています。成功するのはみなさんの実力でつかみ取っていただいて、失敗例はご自身で体験することなく先に学んでおいてくださいね！

今回のnoteを最後までご覧いただきまして誠にありがとうございました！　今後もみなさんが気になるお金のお話や副業に関する事を発信していこうと思っていますので、よろしくお願いします！　　　　カツヤ