少子高齢化と不動産投資

少子高齢化が進んでいる昨今、不動産投資はどう影響を受けるのでしょうか？
今回はそんな社会状況と不動産投資を見ていきます。

１． 少子高齢化が進行すると考えられるリスクはどのようなものでしょうか。
人口が減っていくわけですから空室リスクもありますし、需要と供給のバランスから、不動産の資産価値が落ちる、というリスクもあります。まずは空室リスクから考えてみたいと思います。

以下のグラフを確認しましょう。このグラフは国土交通省が発表した「人口の将来推計」です。このグラフでは2000年から2065年までの人口の推移を予測しています。

このグラフから日本の総人口は2010年あたりをピークに減少に転じ、2065年には8,800万人まで減少することが予測されています。

2．少子高齢化・人口減少により想定される影響やリスク

少子高齢化・人口減少により想定される影響やリスクは、「人口が減ることにより住宅が余り、空室が増えること」です。

もう少し細かく考えてみると、

・高齢化に伴い、特に若い世代向けの住宅が余る
・若い単身者は利便性を重視する傾向があるため、郊外の1ルームは苦戦
・1世帯当たりの人口も減少するため、ファミリー向けの賃貸物件も余る
・賃貸需要が減り、競争が激しくなることで、家賃や地価の下落

などが挙げられます。じゃあその中で不動産投資はどこでやるべきなのかを考えていきます。

3．人口減少が少ない都市で投資をするべきか？

これらの都府県で不動産投資をすれば人口減少のリスクを低減できるかというと、そんなに安易ではありません。
人口が増えている都県内でも、人口が増えている地域、緩やかに人口が減少する地域もあれば、急激に人口減少が進むと予測される地域に分かれます。
人口が増加している地域の物件に不動産投資をすることも一つの選択肢です。
しかし、人気のある地域は他の投資家との競争が発生し、価格が高騰・利回り低下が起こっており、物件供給も多いことから空室リスクも高くなります。
このような点も考慮した上で、物件購入のエリアを選定する必要があります。

4．大事なのは人口推移のデータだけではない

物件選びをする際には、ある程度ミクロなレベルで人口推移がどうなっているかを検討することが大切です。
人口推移はその地域での入居者確保のしやすさを見る一つの指標でしかありません。
人口が増えればどのような物件も満室になる訳ではないのです。
一方で、人口が減少する地域では絶対に不動産投資が成り立たない訳ではありません。
人口が減少する地域の中でも、賃貸物件が供給されていないため、賃貸需要の高い場所もあります。
不動産投資とは、人口が増える・減るの前に、これまで所有していたオーナーとは違った入居者ターゲットの見直しや入居者の方々に選ばれる間取り・住宅設備・内装にリフォーム・リノベーションを行うなどの様々な手段で、他の物件との差別化を考えることの方が重要です。
安易に「人口減少の時代では不動産投資はムリ」と考えるのではなく、適切な地域で適切な物件を選び、他の物件との差別化をすることが成功のポイントです。

5．まとめ

日本はこれから少子高齢化・人口減少社会を本格的に迎えます。
不動産投資に限らず日本の経済に大きな影響を与えることが予想されます。
不動産投資だけがダメなのではありません。不動産投資を賃貸事業・賃貸経営としてとらえ、リスクが許容できる範囲で行うことが重要です。
大切な立地選びですが、人口減少は、全国一律に人口が減る訳ではありません。
地域によっては人口減少が急激に進む訳ではなく、少しずつ状況が変化するのです。
不動産投資をするエリアを詳しく見てみると、まだまだ可能性がある地域は存在します。
その間、人口減少に備え、将来を見据えた他の物件との差別化を図ることが大切です。

少子高齢化により人口減少は避けられませんが、地域によって異なります。人口が安定している地域で不動産投資をすることはある意味堅実かもしれませんね！
色々将来を見込みした運用を検討していきましょう☆

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