【激安ボロ戸建初心者】購入編

ティッシュ大家ねぴ

2024年5月9日 01:01

はじめまして。
北関東で築古戸建て投資を行っている、ティッシュ大家ねぴと申します。

この度は、記事をご覧いただきありがとうございます。
この記事では、私のこれまでの経験をもとに

・物件購入（激安物件の仕入れ方、不動産業者との関係づくり）
・リフォーム（コスト、ポイント）
・賃貸

について、詳しく解説していきます。

自己紹介

私は現在北関東で、100万円以下で買える戸建てをDIYでリフォームし、賃貸に出すという俗にいう築古戸建て投資を行っています。
2024年5月時点の保有物件は

区分　　1
戸建て　11
倉庫　　 1
アパート　1

です。

私が不動産投資を始めた時は横浜に住んでいたのですが、当然100万円以下で買えるような物件は近くにありませんでした。
仕方なく検索範囲を北関東まで広げて、ようやく「ある程度の利回りが出せそうだな」と思える物件が出るようになりました。

横浜から北関東へ引っ越した理由は、激安物件を仕入れやすくするためと、リフォームをしやすくするためです。

横浜にいたときには車を持っていなかったので、
土日休みを利用して、レンタカーを借りて物件見学や、物件購入後に片道3時間かけてリフォームしにいく
というプランは、私には持続不可能と判断し、まずは住居を北関東へ移すことに決めたのです。

私は地方（北関東）で築古戸建てを激安で仕入れて、リフォームはDIYで50万以内で仕上げて貸し出すという投資を行っています。

ですので、今回書いている内容はすべて地方の築古戸建てDIY投資の内容であることをご承知おきください。

同じ築古投資でも、地方の築古アパート、完全外注リフォームではやり方がまったく異なると思います。

築古戸建て投資の１つのやり方として見ていただければと思います。

購入

当たり前の話ですが、不動産は
購入→リフォーム→募集　をしてはじめてお家賃をいただけます。

購入はこの3ステップの中で最も大切なところです。

ここで成果の9割が決まると思っています。

まず購入しなくては何も始まらないですが、かといってボロボロの戸建てを高値で買ってしまうと、そのあとのリカバリーがかなり難しく運営が破綻してしまいます。

利回りを上げるために物件購入時に50万円値下げしてもらうのは簡単ですが、リフォーム費用を50万円節約するのは至難の業です。

また、利回りを上げるために募集家賃を高くするのも厳しいでしょう。

とりあえず安く買っておけば、大変な修繕箇所があったとしても外注してしまえば何とかなります。

客付けの厳しいエリアだったとしても、その分安く買っていれば家賃を激安に設定することも可能ですので、価格押しの激熱物件にすることもできます。

安さは正義です。
ではいくらで買えばいいのか？
どうやってそんな激安物件を見つけるのか？

そのあたりをこの章でご紹介します。

◆私の実際の購入経緯

1件目 550万　
何も知識・経験がない状態で、不動産コンサルから紹介されたオーナーチェンジ物件。半ばはめられた感じ。

2件目 150万　
ボロ戸建て投資をやろうと決めた最初の1棟目。ポータルサイトで270万（調整区域、ボットン、築45年）で出ていた物件。
150万で指したら通ってしまった。　いまだったらこのクォリティの物件はこの価格では絶対買わない。