【激安ボロ戸建初心者】購入編

はじめまして。
北関東で築古戸建て投資を行っている、ティッシュ大家ねぴと申します。

この度は、記事をご覧いただきありがとうございます。
この記事では、私のこれまでの経験をもとに

・物件購入（激安物件の仕入れ方、不動産業者との関係づくり）
・リフォーム（コスト、ポイント）
・賃貸

について、詳しく解説していきます。

自己紹介

私は現在北関東で、100万円以下で買える戸建てをDIYでリフォームし、賃貸に出すという俗にいう築古戸建て投資を行っています。
2024年10月時点の保有物件は

戸建て　12
倉庫　　 1
アパート（8世帯）　1

です。
客付けは　11/14

私が不動産投資を始めた時は横浜に住んでいたのですが、当然100万円以下で買えるような物件は近くにありませんでした。

仕方なく検索範囲を北関東まで広げて、ようやく「ある程度の利回りが出せそうだな」と思える物件が出るようになりました。

ボロ戸建てファイターの中には、都内から地方へ車で片道3時間かけてDIYする猛者もいますが、私は1時間運転すると1時間昼寝しないとやっていけない体質のため遠方遠征は不可でした。

そんなわけで、不動産にフルベットするために横浜から北関東へ移住しました。

私は地方（北関東）で築古戸建てを激安で仕入れて、リフォームはDIYで50万以内で仕上げて貸し出すという投資を行っています。

ですので、今回書いている内容はすべて地方の築古戸建てDIY投資の内容であることをご承知おきください。

同じ築古投資でも、地方の築古アパート、完全外注リフォームではやり方がまったく異なると思います。

築古戸建て投資の１つのやり方として見ていただければと思います。

購入

当たり前の話ですが、不動産は
購入→リフォーム→募集　をしてはじめてお家賃をいただけます。

購入はこの3ステップの中で最も大切なところです。

ここで成果の9割が決まると思っています。

まず購入しなくては何も始まらないですが、かといってボロボロの戸建てを高値で買ってしまうと、そのあとのリカバリーがかなり難しく運営が破綻してしまいます。

利回りを上げるために物件購入時に50万円値下げしてもらうのは簡単ですが、リフォーム費用を50万円節約するのは至難の業です。

また、利回りを上げるために募集家賃を高くするのも厳しいでしょう。

とりあえず安く買っておけば、大変な修繕箇所があったとしても外注してしまえば何とかなります。

客付けの厳しいエリアだったとしても、その分安く買っていれば家賃を激安に設定することも可能ですので、価格押しの激熱物件にすることもできます。

安さは正義です。
安さはすべてのミスを癒してくれます。

ではいくらで買えばいいのか？
どうやってそんな激安物件を見つけるのか？

そのあたりをこの章でご紹介します。

ボロ戸建て初心者の方はどれくらい諸費用やリフォーム費用がかかるのか？
も気になるところだと思うので、追記しておきますので参考にしてください。

◆私の実際の購入経緯

【1件目】 　2012年7月購入　区分マンション（事務所）　550万　
何も知識・経験がない状態で、不動産コンサルから紹介されたオーナーチェンジ物件。半ばはめられた感じ。

何回か退去がありつつも、長いことお家賃をいただけた物件。

購入後は不動産活動を何かするわけでもなくずっとほったらかし。

2024年8月　650万円で売却済み

【2件目】　2021年7月購入 150万　
登記費用　→　11.3万
仲手　→　8.2万
固都税精算金　→　1.2万
不動産取得税　→　10万くらい？
火災保険　→　22.8万（5年）
リフォーム　→　74万
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合計　277万

ボロ戸建て投資をやろうと決めた最初の1棟目。ポータルサイトで270万（調整区域、ボットン、築45年）で出ていた物件。
150万で指したら通ってしまった。　いまだったらこのクォリティの物件を買うとしたら、30万で指値して通れば買う感じ。

【3件目】　 30万　再建築不可
登記費用　→　7.3万
仲手　→　1.6万
固都税精算金　→　0.2万
不動産取得税　→　2.7万
リフォーム　→　22万
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合計　64万

ポータルサイト掲載の物件を内見。その物件は購入に至らなかったが、その不動産屋（Ａ社）が後日未公開物件を持ってきてくれた。

売値も決まっていない状態だったので、好きな金額を書いてくれと言われたので30万で買い付けを書いたら通った。

ボットン　→　便槽ひび割れで水が勝手にたまる
排水　→　キッチンは排水管が途中でなくなってる。お風呂は外に垂れ流し。排水管をつなぎたいが、他人の敷地を通らなければならず、距離も300mくらいあるので絶望した思い入れのある物件。

結局倉庫として貸出。

【4件目 】180万　
登記費用　→　17.7万
仲手　→　9.9万
固都税精算金　→　0.2万
不動産取得税　→　10万くらい？　
リフォーム　→　49万
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合計　267万

A社さんが再度未公開物件を持ってきてくれた。建物の状態と立地◎のため高くてもOK。公庫でローンを組んで購入

【5件目】 120万　
登記費用　→　8.7万
仲手　→　6.6万
固都税精算金　→　1.5万
不動産取得税　→　5.2万　
リフォーム　→　59万
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合計　201万

ポータルサイトに掲載の200万物件。90万円で指値したら押し戻されて120万で購入。

ちょっと現金に余裕があったのでつい買ってしまった。
こういう物件を現金買いするから、いつも金欠なのだといまさら気づく。

【6件目】 70万　
登記費用　→　19.4万
仲手　→　3.8万
固都税精算金　→　1.5万
不動産取得税　→　14.9万　
リフォーム　→　22万
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合計　131万

A社のお友達の不動産屋（B社）からの紹介
土地が856㎡（約260坪）で広大。
空き巣に入られました。

在庫がたまってしまい、リフォーム面倒だったので、適当リフォームで安く貸し出してます。

【7件目】 185万　
登記費用　→　23.5万
仲手　→　10.1万
固都税精算金　→　0.4万
不動産取得税　→　5.1万　
リフォーム　→　2.8万
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合計　131万

再度B社からの紹介。内装、立地◎。
お掃除だけでして、そこそこお家賃で賃貸募集したら決まりました。
フルローンで購入。

【8件目】 10万　
物件紹介料　→　10.0万
登記費用　→　12.6万
仲手　→　0.5万
固都税精算金　→　0.4万
不動産取得税　→　1.8万　
リフォーム　→　これから！
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合計　38万

C社　ポータルサイトに掲載の200万物件を見学。その物件は指値が通らず購入に至らなかったが、後日TELあり。
10万円の本物件を紹介してくれてた。

道が細く駐車スペース確保できなかったが、北側が開発されたことにより駐車可能物件に化けた。

【9件目】 40万　
登記費用　→　13.1万
仲手　→　2.2万
固都税精算金　→　3.3万
不動産取得税　→　14.9万　
リフォーム　→　12.2万
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合計　86万

D社　ポータルサイト掲載の物件に電話問い合わせ。重度の雨漏りがあるとのことで内見は諦め。
「ちなみに他に未公開案件とかあります？」と聞いたら「ある」とのことで紹介してもらう。

そこそこ街中で便利な立地なんだけど、山の上の再建築不可物件。
値段の割に室内きれい！
空き巣に入られました。

物件入口の坂道が急すぎ　＋　路面ガタガタ
のため、内見者や業者の車がハマってしまい、JAF案件多数発生・・・

【10件目】 20万　
登記費用　→　13.3万
仲手　→　1.1万
固都税精算金　→　3.3万
不動産取得税　→　0.2万　
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合計　40万

D社の自社HPにのみ掲載されていた物件。屋根に穴が開いて空が見える物件。再建築ほぼ不可。
ここも空き巣に入られました。

なんでこんな物件買ってしまったんだろう・・・
と思うようなボロ。

倉庫で運用するしかないか・・・
と思っていたら、近所のおじいちゃんがDIY物件として遊んでみたいから売ってくれ

ってことで無事売却できました。

【11件目】 40万　
紹介料　→　10.0万
登記費用　→　12.6万
仲手　→　2.2万
固都税精算金　→　1.3万
不動産取得税　→　10.0万　
リフォーム　→　62.6万
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合計　138万

C社からの紹介。元お寿司屋さん。
ボットン。

トイレだけ水洗化してあげて、賃貸。

リフォーム費用62.6万のうち、53万がトイレの水洗化関連。
入居者はテナントとして運用。

先日遊びに行ったら内装めっちゃきれいになっててビックリしました！
ありがたや～

【12～14件目】 3棟で200万　
登記費用　→　48.7万
仲手　→　11.0万
固都税精算金　→　1.2万
不動産取得税　→　45.3万　
リフォーム　→　戸建　72.5万、　倉庫　15.4万、　アパート　23.0万
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合計　417万

D社からの紹介。倉庫、戸建て、8世帯アパート一括買い

倉庫　→　スリランカ人が自動車修理工場として利用
戸建　→　別のスリランカ人が住んでる
アパート　→　1ルーム8世帯。ボットン、風呂なしのため倉庫として運用。

【15件目】 10万　
登記費用　→　10.8万
仲手　→　0.5万
固都税精算金　→　1.2万
不動産取得税　→　2.8万　
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合計　32万

ポータルサイト掲載の880万円物件を内見。ボロ戸建てあったら紹介してくださいと声掛けしたら翌日に紹介してもらえた。

実需で買いたいって人がいたので、リフォームに手を付ける前に売却しちゃいました。

【16件目】30万円
登記費用　→　8.5万
仲手　→　33.0万
固都税精算金　→　0.2万
不動産取得税　→　？？万　
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合計　71万

仲手が33万円になってから初の物件。
場所は結構いいとこ。

再建築可。
敷地内駐車場なし。徒歩1分の所に月極駐車場有。
室内はきれいで、お掃除だけで貸し出しできる状態。

建物の傾きはそこそこあり・・・。
ある程度床のレベル調整はしてあげようと思ってます。

不動産投資を2022年7月から本格スタートして、2024年11月までの約2年半でこんな感じで買い進めることができています。

最近になって色々な不動産投資家の話を聞いていて気づいたのですが、どうやら私は不動産屋さんとパイプを作って物件を紹介してもらうのが得意なようです。

要するに不動産屋と仲良くなるのがうまい（コミュ力が高い方）みたいです。

というのは、普段情報交換をしている大家仲間や、DIY会に来てくれる人の話を聞いていると、

「数件は不動産屋さんから紹介を受けて安く買えたが、そのあとが続かない」

という話をよく聞くからです。

私は仲良くなった不動産屋さん数社から定期的に情報が入ってきます。
物件をリフォームしていると、

「こんな物件があるから一度見てくれない？」

というお話をいただき、

「この金額でいいなら買いますよ」

と金額提示すると、一定の確率で買えてしまうので、リフォームがどんどん間に合わなくなり、空室が増えてしまう状態になります。

なので、他の大家さんが「不動産屋からなかなか物件情報が来ない」という話を聞くと

「なんで？？　不動産屋と仲良くなれればいくらでも情報くるでしょ？」

と疑問に思っていました。

本記事で、私がどのように不動産屋さんと仲良くなって、未公開情報をもらい続けているのかのノウハウはすべて公開しますが、そもそもの前提が私の個人的な性格・人間性などの強みを生かして不動産屋さんと仲良くなっているということを分かったうえで、本記事をお読みください。

◆私の性格・人間性など
　＞常に前向き
　＞絶対文句言わない
　＞ハイテンションで大きめな声で話す（意識的に）
　＞マイナス面もプラス転換して話をする
　　残置物てんこ盛り物件　→　これはBefore→Afterが映えそうですね（笑）　など。

例えばですけど、
残置物てんこ盛り物件　→　これはやりがいがありますねー（笑）

を私が言うと、不動産屋さんは笑ってくれますが、同じセリフを↓の人が言うとどうでしょうか？

　＞常に物件の不具合をつぶやいていて値引きの材料を探している
　＞小声でぼそぼそ、自信なさそうに話す

おそらく不動産屋さんは、嫌味を言われたと感じて、今後もお付き合いしたいとは思わないでしょう。

なので、私のノウハウを真似しても、同じ結果がでるかはわかりません。
※完璧にコピーすれば同じ結果はでると思います。

それよりは、成功例の１つとして参考にしてもらい、自身の強みと合わせて取り入れられそうなところは取り入れていくのがいいかと思います。

私が不動産業者とのやり取りで、
　＞どんな話し方をしているのか？
　　＞声の大きさは？
　　＞内容は？
　　＞身振り手振りは？

などは生で見ないと伝わらないと思います。
そこまで本気でコピーしたい人は、DIY会へお越しください。
タイミングが合えば、業者とのやり取り同席できるよう手配します。

DIY会情報は↓からどうぞ

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前置きが長くなりましたが、そろそろノウハウ部分に入っていきますね。

不動産に限らずなのですが、私が常に意識しているのは

スピード感

です。

ポータルサイトから物件問い合わせをしたり、業者さんから情報をいただけたら、最短の日付で内見予約をし、内見した日中に必ず買付をだしています。

特に業者さんから未公開情報をいただいた場合はなおさらです。

「今週は仕事が忙しくて、週末も家族の用事があるので内見は再来週の土曜日で・・・」

こんな回答は論外。

不動産屋さんに本気度がまったく伝わりません。
ボロ戸建て投資は情報と不動産屋さんとの信頼関係がすべてです。

そして未公開物件の資料をみて「うわ～、この物件でこの価格はありえないだろ・・・」
と心の中で思っても、回答は↓一択です。