実録【3年で2.5倍プロジェクト】ランドバンキングの正体
海外での資産運用をスタートしてかれこれ20年が経とうとしています。
右も左もわからないところから本とネットの情報を頼りに運用開始。
当時は年利20~30%の収益をあげるようなオフショアファンドなどでの投資が全盛でした。
「金持ち父さん貧乏父さん」も20年前以上前には読んでいたものの海外での不動産の話だなと、気に留めることなく、そんな流れから私も金融による運用を主流としていました。
その後、起業し海外資産運用の投資倶楽部を2006年に立ち上げ、アジアを中心に7か国ほど の運用先と事業提携を結び、研究と実践をみずからも行い、通貨分散・銘柄分散・国境分散など 実践し、海外を活用した節税や 相続などの資産保全のコンサルティングも行ってきたわけですが・・・
2011年に人生で大きな挫折を経験。1年半のうつ病による引きこもり生活。
Philippinesでのエクイティ投資による6億円の損失を経験し、ボロボロになりました。
結果、この苦い経験から
・エージェントやブローカーではなく限りなくメーカーに近い位置での事業&投資を行うこと。
・リスクを極限まで排除して安定したリターンを生み出すこと。
・資産の置き換えは、無くならないもの、減らないもの、保全できるものに。
このような考え方のもと、事業・投資・資産運用を行うようになりました。
そのおかげ手投資案件を見極める力が研ぎ澄まされ、普通であれば出回らない情報をもとに独自のスキームなどを構築。フィリピンやバリ島の事業投資案件では、年利10%~25%、複数年で200%など、「安定的」に利益を上げるモデルを実践しています。
「保全」というところに重きを置く理由は、前述の自身の過去の事業&投資での豊富な失敗経験から来ている訳ですが、「保全性」「安定性」を前提とし、リスクをとことん排除して事業や資産運用を行うことを徹底しています。いかにして、「護りながら利益を上げるられるか」。こんなことばかり考えています。
※これまでの経験や考え方をまとめた
電子書籍「誰も教えてくれない日本人のための資産保全術」
こちらから無料ダウンロードできます。
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この前、日本で不動産ビジネス&投資をされている方とお話をしました。
所有されているアパートで“孤独死”が発生されたそうです。
ご自身が所有する中では2例目だそうで、100室以上10年以上運営していると
この孤独死にあたる確率は想定の範囲内だそうです。
日本国内での不動産投資ですら色々とリスクはある上に、色々と事件や事故が発生するのに海外の不動産投資なんてとんでもないということをおっしゃってました。この点に関しては、私も全く同じことを考えています。
コンドミニアムや戸建などの海外不動産投資の案件はたくさんありますが、結局は住んでくれる方がいて初めて成り立つものだと思います。
では、その住む方はどこにいるかということですが、アジアの多くのコンドミニアム投資は外国人入居者とその国の富裕層を対象としているケースが多く、その対象となるマーケットがどの程度あるのか、競争相手（新築物件）がどのようにでてくるのか、このあたりを真剣に考えていくことが非常に重要になるかと思います。
また、出口戦略、いわゆる売却時についても非常に重要だと思うのですが、ことPhilippinesにおいては、購入時より高く売却でき、成功している例はほんの一握りです。
入居がついている、バケーションレンタルでまわっているなど、ある程度の利回りが実績として出ていれば売却もしやすい訳ですが、現実はそんなに甘いわけでもなく。
ましてやプレビルドで完成まで3年といわれ購入したものが、さらに2年かかっているとか、購入時点の価格ですでに現地価格の1.5倍~2倍で買わされているなどもよくある話です。
高値の理由はデベロッパーから購入者の間に販売業者が2社・3社と入りすぎなんですよね。プレビルド中に価値も上がっているので資産価値が上がっているように見えますが、売れないと何ら意味がないわけです。
入居者もつかないものを誰が購入するのかホントに不思議です。
そんなこんなで、海外の外国人向け・富裕層向けのコンドミニアムや戸建には全く興味がないわけです。攻めるとしたら現地ローカルの中間層が住めるような物件です。
そこででてくるキーワードが『人口ボーナスとタイムマシンビジネス』
もし、タイムマシンで昔の日本に戻れたら、あなたはどんなビジネスを行いますか？
かつて日本は1940年代から1990年代半ばまで人口ボーナスと言われていました。15～64歳のいわばメインで働いて経済を支える人々＝生産年齢人口。14歳以下もしくは65歳以上の子ども・高齢者を従属人口といい、いわゆる“人口構成が経済にとってプラスとなる状態”のことを指します。人口ボーナス期の国は税収が多く、社会インフラの整備が進みやすいわけです。
さらに消費も活性化するため国全体の経済が回りやすくなるという大きなメリットがある訳です。
時勢を味方につけることで、昔日本で隆盛を極めた事業や投資を、過去のお手本を参考にしながら再度行えるということです。ここについてはおいおいお伝えしていきたいと思います。
と、ここでようやく本題です。
私が考える海外不動産投資の手法は「海外の土地への投資」です。
3年で2.5倍の海外土地投資案件。3年で2.5倍ってことは、年利80％が3年も続く案件ということなので、普通の金融商品ならば“詐欺レベル”の利回りです。が、これができるのは投資ではなく"事業"だからなんです。
はい、本件は「地上げ事業」なんですね。地上げって聞こえは悪いですが要は都市開発です。
土地の価値が騰がることなど日本ではあまりピンと来ませんが、海外では場所によっては数年で数倍に価値が上がるケースがあります。
日本でも昭和30～40年代の高度経済成長期とか、平成バブルの頃なら数年で数倍に高騰する局面もありました。いわゆる土地神話ですね。
そう考えると、バブルはともかく発展途上の新興国であれば今でも数年で数倍はイメージできます。
未開の荒地を安値で仕込んでおき周辺が整備されて来たら、
デベロッパー（開発業者）に売り抜ける・・
という手法です。
これを「ランドバンキング」と言います。
ところで今回の案件は、実はランドバンキングとは微妙に違います。
何が違うのか？というと、通常のランドバンキングはいわゆる「原野（げんや）商法」と呼ばれ、
周辺も含めて、なーんにもない荒れ地のエリアをこれから都市化していくやり方なのですが、今回私が仕込んでいる案件は、既に都市化されたエリアにポツンと取り残された土地なんです。
なぜそんなことがあり得るのか？
については、この物件に興味をお持ちいただいた友人の杉田さんに「3年で2.5倍プロジェクト」としてインタビューを受けておりますので、興味ある方はまずはそちらの動画をご覧になってください。
【動画】3年で2.5倍！？
フィリピンランドバンキング案件
https://www.dropbox.com/s/vcfv31z4fre3tcq/
簡単に説明しておくと、今回の案件はフィリピンです。
フィリピンの首都マニラの新都心ともいうべき“BGC”、ボニファシオグルーバルシティ。
※ BGCについてはこちらを参照
https://propertyaccess.jp/areas/bgc-area-report
日本で言うと、経済や政治の中心地である、千代田区・中央区がマカティとしたら、BGCは文化や住エリアとして港区、横浜みなとみらいエリアのような位置付けになります。
マニラにおけるボニファシオのロケーションはこんな感じ↓
経済の中心地「マカティ」郊外で、空港との位置関係もこんな感じ。
新しい人工都市であり、ほどよく残された緑が高層マンションに映える近代的な街並みのエリアです。
こんな感じの街並みです。
そのなかにあって、時間が止まったように取り残された森みたいなエリアが今回の計画地。周辺はもう開発済みなので、権利取得して売るだけで数倍です。
但しそこには、「ある加工」が必要で、そこが重要になってきます。
今回のエリアの広さは、11ヘクタール（11万平方メートル）、東京ドーム2.5個分くらいの面積で、我々だけでは買いきれないので、一緒に事業投資される“仲間”を募集します。
興味のある方は詳細の情報をお話ししている解説動画をお送りし、そこで全容を明らかにします。
まずは杉田さんとの30分の動画を先に観て下さい。
【動画】3年で2.5倍！？
フィリピンランドバンキング案件
https://www.dropbox.com/s/vcfv31z4fre3tcq/
なにしろ3年で2.5倍ですからね、400万円を投資したら1,000万円、
1,000万投資してたら2,500万円になるわけです。
しかもこれが最低限のリターン率、上振れする可能性も十分にあります。
日本の銀行に預金していたら、1,000万円を3年間寝かしてても7万円くらいのリターンしか得られません。
3年で2.5倍というリターンは仮想通貨ならあり得なくもないですが、逆に仮想通貨とかは大損してしまうリスクもあるわけです。
その点、BGCの土地なら都市化されたエリアにポツンと取り残された、未開発の土地なので「現物資産」です。ゼロになったり紙切れになることはまずないですよね。
“でも、そんなうまい話あるの？”と疑い深い方もいることでしょう。
ただ、ゼロになったり紙切れになることはまずないと思います。
「保全性」「安定性」を前提とし、リスクをとことん排除して事業や資産運用を行うことを徹底しているとお伝えしましたが、何を「保全」としているかというところもご理解いただければと思います。
いかにして、「護りながら利益を上げるられるか」。ここに触れてみてください。
正直、今回のこの記事で情報を公開することに非常に悩みました。これまではかなりクローズドな形で展開してきてましたので。
情報公開に至った理由としては、大きな資金を用意されていた共同事業予定者がキャンセルになったから・・・。にほかなりません。
数億円の払い込みを〇月までにということで区切っている中、少しでも多くの方に知っていただきたかったという点からです。
日本の金融や投資にかかわる法令についてご存じの方は、ご理解いただけると思いますが、基本的に金融商品は投資商品の営業行為はもちろんのこと情報提供の仕方もかなりうるさく制限されます。なので結局、自分で情報を取りに行くしかないという形になってしまうのです。
そして、これがランドバンキング型プランの最後の募集にもなるかもしれません。それはランドバンキングの大きな特徴として、時勢が味方してくれる点にもあります。
ここまでさらっとお伝えしてきましたが、
“そんなうまい話あるの？”と疑い深い方もいることでしょう。
そんな方や、もっと詳しく知りたい方向けに、面談またはZOOMにてこのプロジェクトのロジックや背景などの詳細を余すところなくお伝えしています。
本案件の事業投資に必要な資金が集まり次第、この話はクローズします。
タイミングとご縁が合えば、是非ご参画ください。
ご興味のある方はまずは杉田さんとの30分の動画を先に観て下さい。
【動画】3年で2.5倍！？
フィリピンランドバンキング案件
https://www.dropbox.com/s/vcfv31z4fre3tcq/
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