競争力の高い戸建て物件の選定と失敗しない運用戦略
こんにちは。
戸建て賃貸業をしているダイキと申します。
本noteの閲覧を下さり、誠にありがとうございます。
まずは簡単に自己紹介です。2023年現在で保有している物件は以下です。法人名義です。
埼玉県内の築古戸建3戸
都内ファミリータイプ区分マンション1戸を売却済
▶︎ 経歴
・上智大学経済学部卒業
・クレジットカード会社(オリコ)で営業2年
・ソニー生命で3年間ファイナンシャルプランナー(FP)
・その後、独立系ファイナンシャルプランナー(FP)、金融ライター
・現在は、法人名義での大家業を開始
▶︎ 発信媒体
まだまだ弱小ですが、これから戸建の賃貸業を始める方にとってはある意味近しい存在かなと。その点ではメガ大家さんよりも目線が近いため、参考になる点は多いと思います。
(正直戸建を3軒しか持っていない身で本noteを書くべきかは迷いましたが、30件とか50件とか戸建を保有している方のツイート見てると、もう昔のこと過ぎて、今現在は別次元の悩みを抱えており、逆に参考にならないことも…。)
戸建賃貸は埼玉県内で展開しており、全物件の平均表面利回りで約25%程度です。(マンションは都心なので利回りは5%程度ですが、売却益は700万円超でした。)
昨今ではNHKなどでも空き家問題が取り上げられ「ボロ戸建投資」が流行っていますね。
「田舎の空き家が安く手に入る」といった情報も出回り、本記事をお読みの方も空き家投資や戸建投資に参入したいと考え始めていることと思います。
しかし、残念ながら参入者が増加や不動産価格の高騰もあり、殊に首都圏(東京と埼玉)では、ボロボロの物件でも以前ほど安く手に入ることはないです。
むしろ相場は高くなっており、不動産会社を介した場合、相当なボロボロ訳ありでない限り100万円以下で指値が通るというのはかなり少なくなっています。
さて、そんな戸建投資ですが、僕自身はボロ戸建てを購入できる機会は何度かあったものの、開始当初からボロボロの100万円以下の戸建というのは買っていません。
1981年以降の新耐震物件で、築35年より新しい物件でそこそこ綺麗な状態の戸建を200万円以上で買っています。
もちろんこのような買い方だと100万円以下で買うボロ戸建て投資に比べると、多少の資金は必要ですが、不動産には銀行融資や不動産担保ローンなどもありますので、潤沢な資金がなくても比較的低い金利で始められます。
一口に戸建投資といってもボロを直して超高利回りを狙う手法や手法いろいろなやり方がありますので、ぜひ1つの参考にしてみてください。
本記事では、これから戸建投資を始める人向けに、僕がどのような思考で戸建を購入し、運用をしてきたかを紹介します。
本記事を読んでいただくと…
客付けに強い戸建がわかり空室が怖くなくなる
煩わしいクレーマーを回避できる
家賃滞納や督促や裁判を回避できる
急なトラブル対応や割高な出費を最小化できる
最終的には以下のような状態を目指します。
心穏やかに賃貸経営ができる
時間の余裕が生まれる
計画通りに純資産が増加する
多くの方が不動産に求めるものを実現できるようになるはずです。
コンテンツの紹介
【無料】募集すればすぐ埋まる戸建の強みや独自性の話
ボロ戸建て投資はやめとけと思う理由など
ラクして安定的な不動産賃貸業を行うための要素
入居期間を長くする工夫
家賃の滞納を予防する大家審査チェックリスト
クレームやトラブルを最小化するには
物件を綺麗に使ってもらう仕組み
入居前に〇〇を終わらせる
本記事では、あらゆるビジネスでもっとも重視すべき「差別化」について戸建賃貸業にあてはめて解説しています。
僕自身はブログでも月50万円以上、物販でも月100万円以上を達成してその後も飽きたり市場が飽和するまで継続して稼ぐことができましたが、それはすべて【差別化】を徹底しており、パクられても問題ない状態にしてあるからです。
例に漏れず戸建て賃貸業においても同じことが言えます。
差別化を意識することで他の物件と比較されずに優位性で自分の物件が選ばれます。結果として価格競争に巻き込まれず、自分の想定や希望する賃料で賃貸ができます。
みなさんはなぜ不動産事業を行うのでしょうか。
それは「将来、ラクをしたいから」ではないでしょうか。
「いつまでも会社員として労働し続けるのはつらい。」
「自営業者として先の見えない不安定な収入は卒業したい。」
「会社の経営を安定させたい。」
「無理せず安定的に純資産を構築したい。」
僕自身がまさに上記の様な思いから2019年から賃貸業をスタートしています。当時は完全成果給の会社員でした。
かつての僕のようなスタンスで戸建賃貸業を始めたい方、ラクをしながら純資産を着実に構築したい方にはぴったりな内容になっています。
本noteは、無料部分だけでもかなり有益な内容になっています。ぜひ楽しんで読み進めていただければと思います。
では早速始めていきましょう。
募集すればすぐ埋まる戸建の強みや独自性とは？
「戸建は供給量が少ないから客付けに強い」と聞いたことはありますか？
確かに戸建は集合住宅に比べると客付けは容易ですが、それでも客付けに苦労している方がいます。
実際に客付けをしてみると、すべての戸建物件が客付けに強いわけではないことがわかります。
戸建の賃貸需要があるエリアで、他の集合住宅や戸建の賃貸物件と比較して独自性があって差別化ができている場合のみすぐに入居を決めることができます。
戸建の選定を間違えてしまい、なかなか空室が埋まらない、ADを2ヶ月出しても埋まらないという事態に陥る大家さんも多いです。さすがにそれは回避したいですよね。
戸建を購入する際に絶対に外してはいけない視点が、戸建の強みや独自性です。
戸建の物件としての強みが多いほど、マンションやアパートと比較されにいです。また、戸建物件の中でもさらに独自性があると、比較対象の物件を出し抜いてラクに入居者が決まります。
アパートやマンションなどの集合住宅と同条件で比較されると賃料競争になるため、厳しい戦いになってしまいます。
入居付けに強い物件は
・賃料を下げなくても決まる
・営業マンが案内しやすい
・空室期間が短くなる
・広告費(AD)が減らせる
というメリットがあり、安定的かつ手元に利益が残る運営をする際には欠かせないです。
まずは入居者希望者目線で見たときに、マンションやアパートと比較した際の戸建のメリットやデメリット(強みや弱み)を今一度確認してみます。
戸建の強み
床面積が広い
収納スペースが多い
自転車やバイクが複数台おける
駐車場が敷地内にあり駐車場代がかからない
子育てがしやすい(子どもが跳ねても泣いても大丈夫)
楽器を演奏しても大丈夫(OKの場合)
ペットを飼える(OKの場合)
庭がある→ガーデニングやBBQ、日曜大工などが楽しめる
玄関を出たらすぐ道路(タワマンはエントランスまで3分かかる)
トイレやお風呂に窓がある
部屋の窓が多く採光量が十分
隣の家(部屋)の騒音などが気にならない
隣家と離れているためプライバシーが確保できる
この中でも、マンションやアパートなどの集合住宅では実現できないものや実現しにくいものが戸建の強みになります。
中でも特に重要と考えているのは以下です。
駐車場が敷地内にあり無料
庭がある→ガーデニングやBBQ、日曜大工などが楽しめる
部屋数が多く床面積が広い(90㎡以上)
子育てがしやすい(子どもが跳ねても泣いても大丈夫)
ペットが飼える
事務所や法人契約可
１つずつ解説しますね。
まず、駐車場です。
都内や都内まで電車で30分以内のエリアは駐車場がなくてもいけますが、それ以上かかる近郊や地方の物件では、駐車場が最低でも1台分、できれば2台分以上は必要です。
東京は電車や地下鉄、自転車、徒歩だけで生活のすべてが完結できますが、地方は車がないと買い物も市役所も職場も遠いです。
地方の人は駅徒歩30分でも自動車やバイク、自転車で生活するので問題はありませんが、その代わりに駐車スペースは必須です。
2台分のスペースがあると望ましいのは、自動車を1台しか停めないとしても自転車や原付バイク等を家族の人数分停めるからです。また友達や親族が遊びに来る場合や業者が来るときにも2台分のスペースがあれば自分の車は外に動かさなくて済みます。
入居者目線でわかりやすいメリットとしては敷地内に駐車場があることで、駐車場代が抑えられたり、買い物や移動が便利になったり、敷地内で洗車ができたりできます。車やバイク好きは周りの目を気にせずに自分で車やバイクをいじれるようなスペースがほしいものです。専用のシャッター付きガレージがあると車やバイク好きにはかなり響きますよ。
続いて、庭です。
広めの庭や駐車スペースがあれば、ガーデニングや友人・親族を招待してBBQパーティーなどが楽しめたり、日曜大工もできたりしますね。
ある程度の広さの庭は、集合住宅にはまずないので、その戸建物件の独自性を高めます。
駐車場はお金を払えば近隣で借りることができますが、庭は近くで簡単には借りられません。冗談抜きで庭が入居の決め手になることもあるくらいです。
僕の物件の場合だと、女性側が休日にガーデニングをしたいけど、集合住宅では難しいので、この戸建に住みたいというケースがありました。
植樹をOKにはしませんが、退去時に処分してくれるレベルでのガーデニングや除草剤ですぐに対応できる程度なら柔軟に対応してあげると良いかと。
続いて子育ての環境についてです。
戸建の入居希望者は、小さな子どもが夜中に泣く声やドンドン跳ねる音・振動などで隣や下の部屋への迷惑がかかることを心配して戸建賃貸を検討する方が多いです。
たとえアパートの1階に住んでいても、振動が伝わることで隣人からクレームを入れられることも少なくないです。築古の鉄骨マンションくらいだと振動や音は隣の家に多少は伝わりますからね。
また子どもがいると荷物がめちゃくちゃ増えます。おもちゃやベビーカー、自転車、教科書、机など子ども関連の荷物量は多いです。
その点でも収納力のある戸建を魅力に感じる人は多いです。
上記のように小さい子どもを持つ親の多くの方は住宅購入が頭をよぎりますが、「住宅ローンで戸建を買いたいけど資金や収入面でまだ具体的な購入目処が立っていない」という方や「理由があって住宅ローンは組めない。でも戸建に住んでみたい」「まずは賃貸で戸建に住んでみて物件購入の目安にしたい」という方も少なくないです。
住宅ローンが組めないという方は支払い能力に気をつける必要はあるものの保証会社審査に通るようなら、その点では問題ないです。
続いて床面積や間取りについて。
床面積が90㎡以上のマンションやアパートは供給量が少ないです。
90㎡以上だとだいたい4LDK以上の間取りになりますが、マンションには3LDKまでは一定の供給量がありますが、4LDKからぐっと減り、5LDK以上は激減します。
そして、この広さになると駐車場代まで含めると賃料もそこそこ高いです。ファミリー向けマンションによくある3LDKや4LDKだと(将来的に)それぞれが個室を持てなくて少し手狭だったり、夜勤などで夫婦でも別室で寝たいというニーズが叶えられなかったりします。5人以上の家族だと、部屋数や収納スペースが足りないことがあります。
家賃や駐車場代を抑えたいけど、広さは確保したいというニーズに答えられるかどうかが重要です。
あと平成と昭和の物件で大きく異なるのは間取りですね。
西暦何年からか正確にはわかりませんが、ざっくりと平成以降の物件は「LDK」があります。間取り的には下に和室1部屋とLDK、2階に3部屋寝室があります。
一方で昭和以前の物件はLDKではなく「DK」のケースが多いです。(間取り図がなくてすみません。)
1階に和室とDK、2階に和室が2部屋というのが築40年超えではよく見るパターンです。
和室を洋室化するのは難しくないのですが、そもそもの部屋数が少ないのと家族団欒のDKが6畳だと、ダイニングテーブルをおいてしまうとソファーが置けなくなり、やや狭い感じを受けます。
令和になっても平成の間取りとそこまで大きな変化はないです。ウォークインクローゼットやアイランドキッチン、玄関の手洗い場、2階にお風呂場などの利便性や機能性の向上などはありますが、間取り自体は大きな変化はありません。
つまり大きなLDKがあれば、古めかしさはさほど感じないため、それ以前の物件に比べると競争力はグンと増します。
次はペットについてです。
ペットが飼える集合住宅も数としてはまだまだ少ないです。集合住宅ではペットはトラブルになりやすいですからね。飼えたとしても小型犬限定の物件が多く、さらに隣の方の顔色を伺いながら飼うことになります。
ペット好きはペットの優先順位が高く、物件にペットを遊ばせることのできるスペースなどがあるとかなり魅力的に感じます。敷地内に散水栓があってペットの足や体を洗えたり、近くに散歩がしやすい道や公園があったりすると尚良しです。
ペットに関しては、実際の飼育経験と僕が賃貸でペット可の物件で実施していることを後ほどかなり細かく紹介します。
最後に事務所利用や法人契約について
小さな都市でも法人契約を希望されることがあります。社宅として自社の社員を4人住まわせたいというニーズがありました。
また、人口が20万人以上ある程度大きめの市町村や、100万人以上の政令指定都市などでは、社宅としての利用を希望する方は一定割合います。
僕自身、元々大企業の歯車として何度も転勤しましたが、やはり東京や大阪などの中心地に通勤がしやすい比較的利便性の高い都市で社宅生活を送っていました。当時、僕は独身だったので1Kのマンションしか選択肢がありませんでしたが、家族のいる社員の場合は、選択肢の中に戸建もありました。会社側の提携仲介会社から3つほど物件の候補を挙げてもらい1つ選ぶ方式。会社によっては物件を自分で自由に選んでその賃料の5割〜7割程度会社が負担するというケースもあるようです。
ある程度の大きさの都市の場合、このような大企業社員の借り上げ社宅ニーズも狙っていきたいところです。
綺麗さや利便性でいうと3LDKのマンションの方が優位です。そのため、法人契約や社宅として築30年超の物件に済むメリットは広さと駐車場代が賃料込みなのと庭があることくらいでしょうか。ついでにネット代まで家賃に込みなら借り上げ社宅としては完璧です。
ということで、上記のような戸建の強みがあると、内見時に家族と一緒に夢や妄想が広がります。多少予算がオーバーしても「このお家に住みたい」と思ってもらえるわけです。
集合住宅では実現できない独自性があるほど、集合住宅とは比較されにくくなり、戸建物件の中での勝負になります。
戸建物件は供給量が少ないため、値下げ交渉への対応は不要になります。物件の特色を気に入る入居希望者やニーズに合う入居希望者に刺さり、客付けが容易になります。
さらに「この物件に入居したい」という気持ちが高いほど、オーナーの審査に通過したくなるため、入居を断られる可能性のある家賃交渉などしてきません。
なので物件を買うときにまずは「この物件はマンションやアパートと比較されないかな？」と考えてみてください。
その物件に、集合住宅にはないなにかしらの強みを見いだせれば、まずは大丈夫です。
そしてさらにその中でも「この物件は他の戸建物件にはない強みがあるだろうか？」と考えてみてください。
そこに、ライバルの戸建物件との差別化のポイントがあります。
一方で戸建特有の弱みもあります。弱みについては入居者もそういうものと認識した上で入居するため、さほど気にすることはないです。
【戸建の弱み】
断熱性が低い(冬は寒く夏は暑い)
出かけるときの戸締まりが面倒
防犯面でマンションよりは劣る
築古木造は耐震強度が劣る(築年による)
一般的に駅からやや遠い(10分以上)
雑草や庭木は入居者側で管理
上記の弱みが気になる方は予算に応じて下記のような策を講じておけばOKです。
断熱性が劣る(冬は寒く夏は暑い)→補助金を活用して窓をリノベする
防犯面でマンションよりは劣る→防犯性の高い鍵(ディンプルキー)に変える、モニター付きインターホンに変える
木造は耐震強度が劣る(築年による)→新耐震のみ購入する
一般的に駅からやや遠い(10分以上)→自転車や自動車の駅までの所要時間を記載する
雑草や庭木は入居者側で管理→除草剤を散布して防草シートを設置して砂利を敷く。庭木伐採はシルバー人材へ依頼。
賃料は変わらないので、必ずしもやる必要はないです。
買わない物件
安くても下記のような物件を買わないのは、戸建としての強みがない(弱い)ため、アパートやマンションと比較されて客付けが難しくなるからです。
床面積60㎡以下
駐車場なし(そして作れない。土地が60㎡以下)
庭なしor狭い
築30年以下の物件ではこういう物件はほとんどないですが、築40年超えだとこのような物件は多いです。
こういう物件は、マンションやアパートと比較されるため、条件や賃料での勝負になります。なので
ペット可
楽器可
事務所やサロン利用可
DIY可
などの差別化できる要素をつけないと競争の土台にも乗りません。
しかし、上記を認めると、物件をきれいに使ってもらえなかったり、トラブルのリスクが上がったりはします。
物件を安く買えれば安く貸すこともできますが、安い賃料で募集すると客層の悪い手間のかかる入居者の率が上がります。ラクして儲からないです。
これ以外にも接道や駅徒歩、近隣トラブルの可能性、修繕費などを考慮して買わない戸建は多々ありますが、今回は主に物件自体の話なので、さらなる買わない条件は別のnoteで紹介します。
ボロ戸建て投資はやめとけと思う理由
昨今、ボロ戸建て投資がかなり流行ってきていますが、僕がボロ戸建てはやめといたほうがいいと思う理由は以下です。
現在はボロボロ訳アリでも参入者増で物件価格が割高に。
1戸も運用したことのない初心者向きではない修繕難易度。
賃料が低くなりがちで入居者の質が低い。
修繕しても壊れてトラブル対応に追われる。
正月やGW、夏休みなどの休暇に壊れると業者が対応不可。
安く買えて直す時間も取れる方は良いのですが、最近はブームに乗って参入したは良いけど、貸し出す前に諦める方、入居者がつかない方、客層が悪くてキツイため撤退する人も増えています。
僕はボロをやっているわけではないので、どちらでも良いのですが、ボロ戸建ては価格は安く始めやすいですが、運用面の難易度はかなり高いですよ。
ボロ戸建ては何年も使われてこなかった空き家です。長らく修繕をされずに給排水管や屋根や壁などで大きな出費や急を要する設備の故障があるのが常日頃です。
自力で何でも直せる方や、大工さんとのつながりがある方、ボロ戸建てで生きていくという方や再生屋以外は手を出さないほうが良い領域かと。
さて続いては、戸建の強みと弱みを理解していただいた上で「ラクして安定的な戸建賃貸業を行うための要素」について解説します。
こちらが本記事の本題ですね。
ここまでは基本中の基本ですので、僕の中では無料で開放できるレベルの情報でした。
しかし、これ以後は有料でご購読頂いた方のみに読んでいただきたい内容になっています。
僕自身、読書は好きで不動産の本は多分150冊以上、何冊読んだかわからないくらい読んでいますが、本記事の内容はさすがに書いてませんでした。
でもこれを知っておけばラクして安定的な不動産賃貸業が行えるという要素と運営の戦略を徹底解剖しています。
これから賃貸業を始める方はぜひチェックしてみてください。
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