6.7 ホテル投資のリスクヘッジ

リスクヘッジプラン①
ホテルからレジデンシャルに変更（賃貸住宅に変更できる）
インバウンド需要が無くなった時に、居住用として転用できるのかというところが一番大きなポイントです。民泊やホテルとしては需要があって稼げる立地でも、終わった後そこで本当に居住用として賃貸できるの？ということまで考えた上でやるべきです。
2025年の大阪万博をはじめ、向こう5年ぐらいはホテルのニーズは高いと考えている。しかし、10年後のことは分からない。現在、室内は1室55㎡の2ＤＫ。和室と洋室があり、シャワールームとトイレが1室に2か所ずつあるが、将来的に、室内の水回りを一部変更して、2ＤＫの賃貸住宅として貸すこともできる。さらにエントランスには、宅配ボックスも設置した。ホテルの利用者は宅配ボックスまで使わないが、将来的に賃貸にしたときに備えてのことだ。無人チェックインできるエントランス。賃貸住宅に用途変更した場合に備えて宅配ボックスを設置。
既存のホテルと差別化しながら、リスクを抑えた、小規模ホテルがおすすめです。賃貸住宅に比べて、ホテルは運営や清掃などの手間があり、賃貸住宅とは違う難しさがあるものの、ホテルならではの魅力や面白さがポイントです。

リスクヘッジプラン②
解約違約金条項による解約防止
万が一、民泊サブリースが中途解約したいと言ってくる場合もあります。その場合は、解約のペナルティとして違約金条項を入れて、簡単に解約できなような条件で契約しておきます。

リスクヘッジプラン③
代替オペレーターにバトンタッチ
フルサービスホテルや特殊なオペレーションが必要なホテルには無理ですが、宿泊特化型ホテルやアパートメントホテルの運営はシンプルなので、万が一、オペレーターに不測の事態が生じたときは、他のオペレータに変更します。そういったことを考えてもやはりやるなら立地は非常に大事になります。施設さえ問題なければ、ホテル運営は問題ない

リスクヘッジプラン④
外的要因(自然災害、政治、為替変動など)によるボラテリティリスクを考えておきましょう。
自然災害を要因とする訪日外国人の減少はあくまで一時的(北海道東部地震、関西国際空港の一時閉鎖の時も一時的な影響に留まった)円高時の影響も限定的(2016年6月のブレグジット決定時に一時的に1ドル102円程度まで円高が進んだが訪日外国人は減らなかった)

リスクヘッジプラン⑤
①経済的リスク、②運用リスク、③建物損壊（老朽・災害）リスクがあります。①経済的リスクには、金利上昇や地価下落といったリスクがあります。不動産賃貸は一般的に普通借で、借主の権力が守られているので、インフレでも増賃を断られたら賃上げはできません。一方、宿泊料はインフレ対応できます。

②運用リスクは、空室、家賃滞納、近隣トラブルといったリスクです。まず、物件を選ぶ上で考えなければいけないのは、需要と供給です。コロナ中は物件の供給が足りなく、放っておいてもテナントがつく状況でした。もう一つよかった点は、。しかし、ここ数年で物件の供給が増えたことでテナント付けが難航している物件が多くあります。また、供給だけでなく、ニーズもかわり始めています。これから投資を始める方は、ある程度需要と供給のバランスを把握し、戦略を練る必要があります。特に困る問題はゴミ問題です。特に戸数が多い物件では、日々ゴミが出されるので近隣からクレームが入ることもあります。そんな時は事業者にゴミ庫を自由に使わせる代わりに、一括委託管理させてゴミ管理する方法があります。

③建物損壊リスクは、地震や火事のほか、屋根・外壁の修繕、配管設備の交換等の負担です。新築して、タイミングを見て売却も織り交ぜる投資手法によれば、実はこれらのリスクは限りなく低くなります。保有期間が短ければ、急な金利上昇や地価下落は考え難く（経済的リスクはほぼない）、新築や築浅のステージでは空室や賃料下落の恐れもありません。家賃滞納や近隣トラブルはあるかもしれませんが、確率論で言えば、保有期間が短い方が低いでしょう（運用リスクは低い）。建物損壊リスクに至っては、最新の耐震性や耐火性を備えた新築建物であればまず安心ですし、修繕等も当初１０年間はあまり考慮する必要がないと思います（建物損壊リスクは、ほぼない）。そして、このような投資手法は、不動産投資のリスクを下げるのに加えて、売却益を得ることで投資の効率も劇的に高めることにもなります。投資額に対して２０％～５０％程度の利益率となっています。
ただし、ここで問題となるのは、売却益(キャピタルゲイン)狙いでの不動産投資をするには、宅建業者登録が必要ということです。免許を受けずに反復継続して売却益を得る行為は宅建業法違反です。それのリスクヘッジは、事業M&Aで資産管理法人ごと法人の売買することです。


リスクヘッジプラン⑥
外的要因からのリスクヘッジの戦略としては
①出店エリアの分散
②幅広い客層が利用ができる客室仕様とする(EX :4名部屋は豪華なツインルームとしても利用できる仕様など)が考えられます。

リスクヘッジプラン⑦
賃貸契約に法人が多い場合は従業員の社宅として借りているケースが大半です。
個人が払うお金と会社が経費として払うお金では後者のほうが甘くなる傾向があります。つまり、法人契約ならプラスアルファの賃料で決まる可能性があるということです。
また、デイリーやウィークリー契約への切替によっても賃料アップが見込めます。
民泊テナントとの契約に切り替えた場合の賃料計算は以下の通りです。
1日あたりの宿泊料金(Average Daily Rate: ADR)が8,000円、稼働日数(Occupancy Rate) 25日/月(83.3%) の場合、6,666円が(Revenue Par Available Room: RevPar)となります。
この場合の月額賃料は 約200,000円となり、一般的な賃貸マンションより高い賃料が見込めるのです。（ただし、各自治体の条例や旅館業法などに抵触して法令違反とならないよう検証する必要があります）