Jリートで不動産投資

私は毎週定期的に
Jリートを買っています
2022/11/05時点では
現物で1900万程
信用で560万程
保有しています
※1343,1488,2556が私のJリートです

元々宅建主任者でもあり
現物不動産も
運用していますが
今はリートにも
重きを置いています

その買付理由と
ルールについて
ご参考までに😚🙏

まずリートを買う理由ですが
それは株とは明確に考えを
分けていて
私は資産形成を三本柱として
労働収入、株、不動産
としていますので
そのうちの不動産として
現物と合わして
リートを増加させています

保有率の最大をまずは決めていて
株資産うちの
4分の1の2500万までと
決めています

株の方も日米で4:6で分散
しており
その日本株の中でも
株と不動産と
分けているのです

不動産の魅力は
安定した家賃収入と
利回りの良さ
実物資産であることですが
現物資産だけしてきて
海外移住を視野に入れた時
手放さないといけないケースや
相続の問題、管理のしにくさ等
さまざまな問題があり
また空き家が増えた際に
ADや原状回復
売買の難しもあり
その為
少しずつ分散が聞いていて
売買がしやすく
管理がいらないリートに
資産を移しているのです

現物の不動産では
私の地域では
表面利回りで大体10%ぐらい
実質利回りでも7%ぐらいを
取りに行ってましたが

リートでは
高利回りもありますが
安定しているリートの場合
3%程度のものとなります
つまりかなり低いのです

ただの配当銘柄なら
それでもいいですが
不動産投資としては
物足りない為
買い方で補うことにしています

私のルールでは
まずは信用でリートを買います
多くの不動産投資では
融資を受けます

それは現物不動産は
基本単価が高い為ですが
リートでも同じ理由で
資金を使わず
現物の株を担保に
信用枠で買っているのです
つまり現物不動産投資で
やっていた時と同じで
資金を最大に回しているのです

その上で信用は無期限ですが
金利が2.8%かかります
ここも融資を受けたと
同様とし
家賃収入をリートの配当の
扱いとしています
そしてリートからの配当が
あれば少しずつ
信用で買ったリートを
現引し現物に変えていきます
家賃収入でローンを
返済するイメージです
そして現物で増えた
リートをまた担保に
信用枠でまたリートを買います

大きな流れはこうなりますが
ここに細かなルールを入れています

まずリートからの配当を
毎月にする為、
3銘柄(1343,1488,2556)を
組み合わせています
そして買い付ける時は
同数ずつ買います
FIREを意識し毎月の
副収入としたいのです

そして毎週末買い付けます
これは定期的であれば
いつでもいいのですが
私は個別株で
キャピタルゲインがあるので
毎週それの実現益分を
リートの買い付けに
回すルールなのです
具体的には先週は30万程度
実現益があったので
50口ずつ買いました
最低10口で
大体6万程度となります

これは私は今年に入り
入金をしていない為
買付資金をこれにしているのです

そして買付の際
ただ口数を信用で
買って終わりではありません

まず買う口数分を
信用から現引します
そしてさらに
同数、または倍数の口数を
信用枠で買い増しします
つまり現引と買い付けを
同時にします

現引するのは週の実現益分で
それだけローンで買った不動産を
返済回収したと言う流れを作り
さらに
新しい不動産として
信用枠で買うイメージとします
その際、同数か倍数なのかは
リートの株価が
先週と比較して
下がっている場合は倍数
以外は同数とします
これは下げていれば
より利回りが高い不動産を
買えるチャンスなので
現引した不動産を担保に
倍の金額まで融資を受けて
買い付ける
という意味でしています

そして信用枠のリートは
常に現引でだけ消化はしません
株価があがり
利益が3%以上でたものは
利確します
それは金利が年利2.8%
かかる為、買って早々に
利益が出ているのであれば
売却したい事
また配当も約3%ですので
年間家賃に相当する
利益で売却できるなら
したほうがよいという
判断からそうしています

そして信用枠のリートは
現物の最大2倍までと
決めています
信用枠のは3倍まで借りれますが
当然それだけリスクが上がります
現物不動産では
年収の10倍まで等
大枠はありますが
担保があればその分は
いけますが
リートは現物の2倍までを
最大リスクとしています

一千万の不動産を担保に
二千万まで不動産を買うような
感じですが
あくまで最大なので
ここまでは広げないように
短期でも利確し
毎週現引し現物にしている為
現実は現物の方が
倍以上となっています

また2倍にした理由が
もう一つあり
米株ETFでは高配当で10%が
存在しますが日本株では
なかなか厳しいです
しかし米よりも日本で
ある程度リスクをとっても
分配金を取りたい時もあり
現物の信用2倍までとし
例えば百万で
三百万の3%となるため
現物対比で見ると9%程度の
配当を作ることができます

それによって選択肢として
米が下げていて買付したい時
米高配当を買い
円安や日本株の方が有利と
見ている時は
リートで9%を買い付けて
リスクは信用で2倍にしても
米高配当ETFと比較しても
あまり過去チャートから
見ると大きくリスクが
乖離しなかった為、
比較的安全に考えています

つまりリートの方が
等倍で見ると米株より
ボラが小さく
信用2倍としても
リスクが極端には上がらず
また現引していくことで
リスクは減っていき
そしてリート枚数が
増えることで
現状では税引後で
毎月6万程度
配当が入る為
最低でも10口単位では
毎月信用枠から
現引し金利リスクを減らす
こともしています

そのようにして
あくまでも株ではなく
不動産投資のような
考え方に近い運用方法で
信用枠をテコに使い
三本柱の柱の一つとして
積み上げた結果が
今の保有量となります

今後も最大保有率まで続け
その後は信用の買付をやめ
全て現物として完了する
予定です

あくまで自己流ですが
これが私の
『Jリートで不動産投資』
となります🙏