不動産投資の初心者が成功するには！？始め方やコツも解説
こんにちは、F元でございます。
今回の記事では不動産投資初心者の方、不動産投資のことが気になっている方へ向けた始め方やコツを解説していく記事となります。
是非ご覧ください。
不動産投資とは
まず初めに不動産投資について解説させて頂きます。
不動産投資とはマンションやアパート、オフィスビルなどを投資家が購入し、第三者に貸し出した賃料から利益を得ることです。
投資には不動産投資だけでなく様々な投資商品が存在しています。
その中でも有名な投資商品を例に挙げて解説させて頂きます。
投資の中でも最も有名な株式投資やFXはハイリスクハイリターンの投資商品で利益が出ている、いわゆる勝っている投資家は株式投資を行っている中の1割と言われていたりします。
不動産投資も初期費用の額が大きいことからハイリスクかと思われている方も多いかと思いますが、実際のところある程度リスクはコントロールできるので、ミドルリスクミドルリターンの投資商品なのです。
不動産投資のメリットは？
続いて不動産投資のメリットをご紹介していきます。
不動産投資のメリット①：自己資金が少なく始められる
1つめのメリットですが、自己資金が少なくても始められるのです。
普通の投資商品では、すべて自己資金で行うのに対して、不動産投資はローンを組むことができます。
不動産投資のローンも家賃収入から返済することができるので、ほぼ初期費用のみの数十万円で始めることができます。
不動産投資のメリット②：管理を怠らなければ安定した収入になる
管理を怠らず常に満室の状態を保つことができれば、毎月借主から家賃収入が発生するので、安定した収入を確保することができます。
しかし、管理を怠ってしまうと空室ができたり、なかなか空室が埋まらないというような状況になり、思ったように利益が出ないといったことになってしまうので、管理状況は月に1回程度はチェックする必要があります。
不動産投資のメリット③：私的年金の形成になる
ローンをすべて返済すると、その後の利益はすべて個人の収入となるので、老後の私的年金の形成になります。
不動産は管理を行えばある程度長く持つ所持することができたり、所持している物件を売り、新しい物件を購入してもよいかと思います。
不動産投資のメリット④：インフレリスクに強い
長らくデフレ状態が続いたので、インフレになるリスクがあることを忘れがちですが、金銭価値が下落した場合でも、不動産は実物資産であるため、インフレに対応することができます。
不動産投資の始め方を詳しく解説
さて、ここからは実際に始める際の始め方について解説していきたいと思います。
なにから始めればいいかわからない方のために嚙み砕いて手順を説明いたします。
1.不動産投資についての情報収集(学ぶ)
こちらのnote記事をご覧頂いている時点でこの工程に差し掛かっているのですが、始める前の情報収集は本当に大事です。どのエリア、物件が良いかなどや、すでに不動産投資を行っている方と繋がりがあれば情報を聞いてみるのも良いでしょう。
ネットの情報だけでなく、書籍や、セミナーに参加するのも良いかと思います。
情報を何も収集せず物件選びなどに入ってしまうと仲介業者などの言葉をすべて信じてしまいかねませんよね。
もちろんいい業者さんもたくさんいますが、中には利益目的のいわゆる悪徳業者もいますので、ある程度の知識はつけておいた方が良いかと思います。
2.物件を購入するエリアの決定
次に物件を購入するおおよそのエリアを決定します。
1で調べた情報から自分なりの戦略を決め、都心の物件か地方の物件かを決定します。
判断基準としては、人口の維持が可能か、将来になにかしらの開発事業、プロジェクトがあるか、近隣に大学などの大きな施設があるか、地震や火災などの影響を受けないかどうかなどです。これは戦略によりますね。
不動産投資は物件よりも土地を重視することもコツのひとつです。
3.購入する物件選び
購入するエリアが決まったら、次はいよいよ物件選びです。
物件選びの判定基準は細かく書くとかなりの量になりそうですので、2つ大きな要点だけここでは、解説したいと思います。
1つめ、新築か中古かという点です。
新築は税金などで優遇されたり、保証があったりしますが、価格などを考えると、中古の方が利回りや収益性が良いと思います。
初心者の方ですと、なおさら中古の方が始めやすいかなと個人的には思います。
2つめは立地ですね。
先程のエリアとみる観点は似ているのですが、駅までの距離やコンビニやスーパーが近いか、近隣の環境も加味して選定する方が良いでしょう。
実際に足を運んで確認するとより確実に借主側の目線になって選定しやすいと思います。
4.利回りシミュレーション
物件がここがいいと決まったら、その物件で実際の利回り(投資した金額に対する収益の割合)を計算してみましょう。
この際に実際にかかる経費を含めて計算する実質利回りで計算するとより正確な利回りが出せます。
都内ではこの利回りが3%以上であればそこに決めてしまってもよいでしょう。
5.不動産投資ローンの審査
利回りのシミュレーションをして、その物件でいこうと決めたなら、次は不動産投資ローンの審査を申し込みましょう。
不動産投資ローンの審査は物件に対して融資を行うので、金額ベースではなく、物件の価格ベースで融資額が決定されます。
ですので、必ず物件が定まってから審査申し込みをするようにしましょう。
また、事前審査を行ったからと言って必ずその物件を買わないといけないわけではないので、安心してください。
6.契約手続き
審査と並行し各種契約の手続きを進めていきます。
ローン特約や契約解除などは盛り込んでおくのが一般的です。
ローン特約がない場合、審査がNGの場合にも物件を購入しなければならないからです。
7.決算・登記手続き
最後に買主と売主で資金決済を行い、物件の引き渡しと登記手続きをして完了という流れです。決済は金融機関に両者が集まり、手付金以外の残代金を買主が振り込み、売主が着金の確認をするといった流れが多いです。
不動産投資を始める時の注意点
ここまでで不動産投資の始め方は理解して頂けたかと思いますが、ここで不動産投資を始める際に注意しなければならないことがあります。
それをいくつかご説明させていただきます。
・実質利回りで利回りを考える
・管理会社選びは慎重に
・物件購入時の価格に気を付ける
・物件の情報収集は入念に
不動産投資の注意点①：実質利回りで利回りを考える
不動産投資でよく失敗される方の中に利回りの計算方法が表面利回り(経費を含まない利回りの計算方法)で計算して物件を決定されている方がいたりします。
表面利回りで計算してから実際に経営を始めてから思うように利益が出ないといったことがありますので、利回りを計算される際は実質利回りで計算することをおすすめします。
不動産投資の注意点②：管理会社選びは慎重に
賃貸の管理をすべて自分でするとかなりの手間になってしまいますので、通常の場合、管理会社に管理を委託するのですが、まれに管理会社が管理を怠っており、借主の信頼を失い空室が発生してしまうといったことがあります。
大手の管理会社の場合はブランディング等もありますので、管理を怠るということはあまりありませんが、大手ではない管理会社の場合ごくまれにそういった問題がありますので、管理会社選びは慎重に行うようにしてください。
不動産投資の注意点③：物件購入時の価格に気を付ける
物件を購入する際の価格が相場より高い場合や利回りに見合っていない場合には毎月の返済金でキャッシュフローが圧迫されることもよくある事象です。
苦しいからやっぱりやめようと売却したとしても残債が多く残ってしまい、物件を手放すはずが追加で支払いが必要になってしまう、なんてことにもなりかねません。
不動産投資の注意点④：物件の情報収集は入念に
先述しましたが、物件を選ぶ際に必要なのは多くの情報と戦略です。
しかし、初心者の方はどこから情報を集めているか知りたい方もいらっしゃるかと思いますので、ここで私がよく利用する物件の情報サイトをいくつかご紹介します。
初心者の方が始めるのであれば、中古物件、中でも競売物件は都内でも格安の物件が手に入りやすいのでおすすめです。
こちらのサイトは競売物件の情報がかなり仕入れやすいのでおすすめです！
こちらはほとんどの方がご存知ですよね。
大手不動産販売サイトです。
綺麗な物件はコチラに掲載されています。
少し価格が高いので、買ったりはしませんが、相場や情報は仕入れやすいです。
不動産投資の始め方について｜まとめ
いかがでしょうか。
今回の記事では、不動産投資の初心者、始めたい方、気になっている方に向けて始め方、メリット、注意点を解説してきました。
一番大切なのは惑わされないための情報を仕入れて、自分の中で戦略を決めておくことです。
しっかりとした情報から戦略を立てれば、失敗することはほぼないかと思われます！
皆さんもぜひ不動産投資を始めてみてはいかがでしょうか。
最後までご覧いただきありがとうございました。
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