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売上や利益が過去最高の実績であるケイアイスター不動産、収益力も過去最高なのか?

この記事では、ケイアイスター不動産株式会社の2020年3月期第2四半期について、取り上げていきます。

ケイアイスター不動産は、東京・埼玉・群馬・栃木・茨城・千葉エリアを中心に、分譲住宅・注文住宅・中古住宅を手掛ける総合住宅不動産会社である。

2020年3月期 第2四半期 決算説明資料


過去最高の実績

2020年2Qは、前年同時期と比べても30%以上の成長率で、過去最高の実績とのこと。

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粗利益(売上総利益)と販管費の比率も見てましょう。

粗利益÷販管費
19年2Q:6,268÷3,863=約1.62
20年2Q:8,586÷5,275=約1.63

売上高が大きくなると、販管費を掛け過ぎたりして、バランスが崩れたりするのものですが、比率はほとんど変わっていません。効率が良いことを表しています。

さらに業績の推移を見ると、どの四半期も年々成長している状態です。

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売上高1Q:11,447→12,182→16,982→26,009
経常利益1Q:721→691→881→1,224
売上高経常利益率:6.3%→5.7%→5.2%→4.7%

売上高2Q 23,397→27,590→41,800→57,758
経常利益2Q 1,760→2,180→2,322→3,125
売上高経常利益率:7.5%→7.9%→5.6%→5.4%

売上高3Q 35,022→42,719→71,148
経常利益3Q 2,596→3,341→3,963
売上高経常利益率:7.4%→7.8%→5.6%

売上高4Q 51,257→64,107→103,118
経常利益4Q 3,996→5,283→5,769
売上高経常利益率:7.8%→8.2%→5.6%

ただ、額としては成長はしているのですが、売上高に対する経常利益の割合を見ていくと、年々減少していっています。


収益力は過去最高なのか?

全体の収益力(売上高営業利益率)も過去最高なのか調べてみました。

過去の決算資料(第2四半期)を参照しています。

売上高営業利益率=営業利益÷売上高
20年2Q:3,310÷57,758=5.7%
19年2Q:2,404÷41,800=5.6%
18年2Q:2,221÷27,590=8.1%
17年2Q:1,813÷23,397=7.7%
16年2Q:1,201÷18,514=6.5%

同時期(2Q)の数字としては、収益力までは過去最高ということではないようです。


分譲中心の戦略

下記は2020年3月期第2四半期の戦略計画になりますが、人口の多い地域に出店を計画。

・出店から3年目で平均約80棟の売上規模
・出店コストは平均1千万円

といった過去の実績データがあるため、それに沿って経営計画を立てやすくなっています。「いくら掛けて何年で回収できるか?」というのを感で決めるのではなく、データから決めた方が失敗しにくいですからね。

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また、販売力強化を目的に、不動産仲介業の会社をM&Aし、子会社化しています。売上規模などはわかりませんが、両者とも資本金500万円ほどの会社です。

BRエステート株式会社の株式取得(子会社化)に関するお知らせ
株式会社ハウスラインの株式取得(連結子会社化)に関するお知らせ

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そして、分譲事業が軸になりますので、在庫(たな卸資産)の回転率の向上は必須になってきます。

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たな卸資産の推移を見ても、19年3月期末から20年2Qまでで大きく増えています。

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棚卸資産回転日数=たな卸資産÷1日当たりの売上高
19年3月期末:57,655÷(103,118÷365)=204日
20年3月期2Q:59,185÷(57,758÷(365÷2))=187日

19年3月期末の売上高は、2019年3月期 決算短信を参照

在庫が増えても、回転日数が少なくなっていることから、目的の通り、回転率を重視し、資金効率を上げていることがわかります。スムーズに分譲が売れればいいですが、回転数を上げ、売れ残りを防ぐことを踏まえたら、値引きしてでも販売していることも考えられます。


1棟当たりの分譲価格は◯◯万円、注文住宅は◯◯万円

セグメント別の業績に、それぞれの売上高と棟数が記載されていますので、それぞれの価格帯を計算してみましょう。

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