一棟目収益不動産の買いかた

私の会社は街の小さな不動産会社。路面店でもないので、アポなしでご来店されるお客さまはゼロ。ほとんどの案件は紹介がメインで、色んなご縁が重なり、属性のいい顧客さまがたくさんいらして、その方たちがコンスタントに収益不動産を売買してくださる。

そういったありがたい顧客さま方ではなく、これから収益不動産を購入したい人向けにポイントをまとめてみました。

どうやって始めていいかわからない

収益不動産を買いたいけれど、どう買えばいいのか。最初の一棟を買うのが結構大変で、銀行の審査も厳しい。弊社HPを見たり楽待経由で、収益不動産についての相談を受けることもしばしば。そんな時の一番のアドバイスは、

とにかくまずは自己資金を貯めること！

ご本人の属性にもよるけれど、初めは物件価格の2、3割は用意しないとローンを出してもらえないことも多い。

逆にたまに現金がいっぱいあって、金利が勿体無いから現金一括で買いたいと意気込んでくる人がいるけれど、これは少し考え方を変えた方がいい。必要な自己資金以外は、銀行から借りられるだけ借りて、現金は次の物件購入資金に残しておく。その方がより収益性の高い物件を買う事が出き、その物件を担保にまた次を購入、というふうに繋げていくのが不動産投資の理想。

どの物件を買えばいいのか

自己資金がある程度貯まれば、実際どの物件を買えばいいのか。駅近の新築物件なら空室率は少なく、収益は取れるが購入価格も高く初心者にはハードルが高い。そんな時は駅から少し離れた大学の近くや従業員が多い会社や工場近くの物件を探すのをおすすめする。入居者の数年毎の入れ替わりはあるにしても、一定数の需要があるのである程度は安定した収益が見込める。

こんな人には売らない

最近よくあるのが、自分のプロフィールや資産状況と共に、希望の収益物件の条件をまとめたものを一方的にメールで送ってきて、是非物件を紹介してくださいと言ってくる人たち。大金取る変なセミナーでそうしろと言われてやっているのだろうけれど。一度ご挨拶に伺います、と書いてあるものの実際に来る人は誰もいない。

またその希望条件が、築年数20年以下、利回り8%以上の物件とか、弊社販売エリアではまず出ない数字のもの。もしそんな条件の物件があったとしても、一見客に紹介はしない。自分が投資しようと思っているものの相場も知らず、勢いだけで買えると思っている会ったこともない人たちに、いい物件情報を紹介するわけがない。そんな情報があれば普段からお世話になっている大切な顧客さま、もしくは買取業者に持ち込んで、確実にお取引出来る方法で決めてしまう。

あと物件も見ずに、あれこれ細かい事を聞いてきてくる人。まずはその土地に出向いて、建物を見てからでないと話にならない。

それから、半値近く指値した額でとりあえず買付入れようとする人。バーゲンセール前提の洋服じゃあるまいし、仕入れいくらの計算？

これら心当たりのある人でなかなか不動産が買えない人は、タイミングの問題ではなく、人間性の問題である事を認識した方がいいかもしれない。

信用を稼ぐ

不動産売買には大きなお金が動く。でも売買成立のポイントはお金だけではなくそこに『信用』が必ずついてくる。信用出来ない人とのお取引は成立しない。

私自身もお金を稼ぐのではなく、いかにして信用を稼ぐかを考えてこの仕事をしている。リピート性のある収益不動産を扱うのであれば尚更。お客さまは神さまかもしれないけれど、こちらにもお客さまになってもらうかどうかを選ぶ権利がある。お金があるだけでは買えないのも不動産取引の難しいところかもしれない。

不動産はご縁のもの

この仕事をしていると、ご縁という言葉をよく使う。私自身も大好きな言葉。不動産はこの世で一つしかないもの。その不動産と出会うべき・買うべき人が買うべきタイミングで買うようになっている。不動産においてはお買い得はなく（事故物件はまた別の考え方となる）、絶妙な価格で売買されていくなとつくづく思う。

収益不動産を買いたいと思っているなら、普段から相場を抑えつつ、自己資金を確保、融資がいくら引っ張ってこられるのかをある程度銀行に根回ししておき、いい案件が回ってきた時にスムーズに決断出来れば、無事購入となるかもしれない。

さいごに

最後までお読みくださりありがとうございました。一つしかない不動産購入、初心者の皆さまが変なセミナーに大金払うのではなく、自己資金を貯めて、信頼出来る不動産会社からご縁のある物件を購入できますよう、心からお祈りいたします。

それではまた！