「まずはアパート一棟、買いなさい!」の重要部分まとめ

こんにちは、田舎地主の徳川です。

今日は石原宏光（いしはらひろみつ）さんの著書
「最新版　まずはアパート一棟、買いなさい!」の概要の重要部分と、この本を読んだ感想を交えながら紹介します。

まず最初に結論です。
この本を実際に読んで、個人的に重要だと思ったポイントは以下の３つです。

１、地方の物件から始める
２、なぜその物件が売れていないのかを考える
３、ボロ物件なら利回り２０％も狙える

以上の３つがかなり重要なポイントとなっています。

この本を読めば、物件はどの様に選ぶのか。実際に不動産を購入してみたらどの様な収支になるのか。
詳しく理解できる内容となっています。

では、さっそくその具体的なノウハウを見ていきましょう。

この本は、全部で８章で構成されています。
１章から８章までの重要部分を、順番に解説していきます。

■まず第1章では

地方の一棟アパートか都心の築古アパートを狙え！
と紹介されています。

いずれも購入価格は１０００万〜２０００万円の間で
利回りは、１５％以上。地方なら２０％以上も狙えるとの事です。
一等地のマンションは、マンション自体に資産価値があるため、利回りが低く、固定資産税も大きくなります。
そのため、家賃収入を考えるならば、当たり前ですが、仕入れ値は安いほど良いことになります。

５０００万円のマンションを月２５万で貸し出しても利回りは６％です。
それに修繕費や固定資産税が掛かれば、投資物件としてはイマイチですね。

地方であれば１５００万円程度で、アパート１棟買えるところもあります。
地方の方が、利回りが高く、２０％を超える物件もあります。

一般的に利回りが高い物件はリスクが高い物件とされています。
ですが、そのリスクが取り除ける要素なのであれば、積極的にリスクを取っていきましょうというものです。
都心でも築５０年、１００年の物件があります。そのような物件であれば、資産価値がほとんど残っていません。
融資が付きにくいというデメリットもありますが、それは、売り手にとっても同じ条件です。

処分したいけど資産価値がなくて売れないという状況かもしれません。
その様な物件を探していくのです。

■第2章は　買ってもいい物件、買ってはいけない物件です。

都心の一棟アパートであれ、築年数が古くても大丈夫です。
築３０年、４０年を経過しているものもありますが、この時期の物件はバブル期に建てられたものも多くあり、潤沢に予算が使われ、築年数の割に劣化していないところが多いです。

基本的にボロ物件であっても、内装はいくらでもリフォームできます。

著書の例で東京２３区の駅から、徒歩５分の物件がありました。ただ築年数は４４年です。
８世帯のアパートで、満室時の家賃収入は３００万円ほどですが、購入時は１世帯だったそうです。

購入時は１４００万円で売り出されていましたが、入居率が低い不人気の物件ということで１０５０万円まで
値引きしてもらい購入したそうです。その浮いた３５０万円で内装をリフォームして、内装は新築レベルになりました。
そんな物件ですから、リフォーム後は満室になり、年間の家賃収入は３００万円を超えました。

これで利回り２０％を超える物件の完成です。
内装はいくらでもリフォーム出来ることを覚えておきましょう。

■第3章は　資産性が低くても、銀行から融資を引く秘訣です

一般的に、資産価値の低い物件だと、中々融資を得られません。
空室になってしまうリスクや、売却しても、資産価値が低いため、貸倒リスクがあるためです。
ですがそれを逆手に考えると、融資が降りない物件＝人気のない物件とも言えます。

１０００万円の物件ですが、融資が３００万円しか降りないので買えない。
となれば、売主も割引をせざるを得ないかもしれません。不動産はインフレを考慮しなければ時間が経てば経つほど資産価値が下落していくものです。

融資が降りなくてもナイーブになる必要はありません。むしろチャンスかもしれないのです。

融資は、日本政策金融公庫を利用する手もあります。

不動産投資初心者にとっては、日本政策金融公庫のサポートが非常に有益です。融資の審査基準が比較的緩やかであり、初めての投資家でも融資を受けやすい環境が整っています。また、相談窓口なども用意されており、投資に関するアドバイスを受けることができます。

■第4章は　購入価格は自分で決める！　値切りの交渉術です

賢い経営者は売値では買わないです。
そもそも売値というのは、売主が、「この価格で売れたらいいな」という価格にすぎません。
その価格が納得いく価格なのであれば、とっくに売れているはずです。

売値１６００万円で、家賃収入３００万円の物件があったとします。
その物件の利回りは、１８.８％ですが、１５００万円まで値引きが出来れば利回りは２０％になります。
１３００万円になれば２３％、１１００万円なら２７％になります。

基本的には融資を受けて購入しますから、買値が下がれば、返済よりも家賃収入が多くなる状況が生まれます。
利回りが２０％なら、５年で資金を回収できますが、ローンが１０年なら、ずっと収益を生んでくれることになります。

売主も、早く売却して現金が欲しいかも知れません。
１５００万円で売るより、今１０００万円のキャッシュが欲しい可能性もあります。

人気がない物件であれば、売り物件はどんどん市場に出てきます。
こちらは、他の物件に変えればいいだけなので、不動産投資においては、売主より買主の方がやや有利かも知れません。ただお互い得するのが一番なので、その辺りはいい交渉ができる様に心掛けておきましょう。

■第5章は　物件管理はプロにお任せ！　いい管理会社の選び方です。

自分で、マンション経営をするのもいいですが、サラリーマンは忙しいです。
ましてや安定したサラリーマンであれば、融資もいい条件で受けられますし、本業を頑張りながら、管理会社に任せるのがおすすめです。

管理手数料の相場は、家賃の５％程度と言われています。家賃５万円なら２５００円。

この金額で仕事を全部任せられるのであれば、任せてしまった方がお得です。
そもそも地方に物件を購入した場合、何かある度に訪れていては、非常に非効率です。多くの物件を管理しているプロに任せた方が効率的なのです。

管理会社は地元の会社の方がいいです。
前述の通り何かあった際に対応しやすい事。
地元の特性を知っている事などが挙げられます。
近い方が管理もしやすく、費用も安くなる傾向にあるからです。

管理会社にも種類があり、ファミリー物件に強いところ、学生、単身向け、安い物件、デザイナーズマンションに特化したところもあります。そのため、地元の管理会社から探して、扱っている物件を聞いてみるのが早いかと思います。

■第6章は　大家さんの腕の見せどころ！　リフォーム大作戦です

満室経営で必要不可欠なのが、リフォームです。リフォームで必要なのは、「成約率を高める品質」「空間の企画力」です。
そして何よりも重要なのが、費用対効果です。どれだけ綺麗な内装に仕上げても、お金が掛かりすぎたら意味がありませんね。

他にも、自己満足のリフォームは止めましょう。入居者が求めている内装にすることが大事です。もし拘った個性のある内装にしてしまうと、入居率が低下してしまう事は容易に想像できます。

自分でリフォームをやってみることも重要です。自分でやってみれば、費用感が分かります。極端な話にはなりますが、全部自分で出来れば、浮いた費用は利回りに乗ってきます。
自分で出来るところは自分で行い、業者にお任せする部分は、相見積もりを取りましょう。引越しの業者なども複数社取得するのと同じで、リフォームの業者も複数あります。

これも可能であれば、地元の業者に頼むといいでしょう。繰り返し依頼がしやすいですし、融通も効きやすいです。
同じ地区に複数物件を持っていれば、管理会社と同様に、維持管理が楽になります。

■第7章は　入居者さん、いらっしゃい！　満室経営を生む極意です。

ここまで、物件の購入から、リフォームまでの話がありましたが、肝心な入居者がいなければ、家賃収入は得られません。
不動産投資において、空室を作らないというのは、最重要な課題になります。

そこで意識しなければ、いけないのは清潔感です。住居を選ぶにおいて、汚い部屋には住みたくありませんね。
内装を綺麗にすることはもちろんのこと。ゴミが落ちていないか、水回りは汚れていないか。変な匂いがしないかなどに気をつけましょう。

また、人が住んでいない時間が長ければ長いほど、住めない状態へと悪化していきます。

そういった意味でも、空室が生む損失はとても大きいものになります。

そして、入居者が気になるのは家賃です。どうしても入居者が集まらなければ、家賃を相場の１割下げて見ましょう。
まず入居者は家賃でスクリーニングを掛けます。家賃が５万１０００円なのか、４万９０００円なのかでは大きく変わってきます。

前述の通り、空室のリスクは大きいです。空室になるくらいなら思い切って家賃を下げた方がお得です。
特に回収しきった物件は、利益のみになるので利回りをそこまでシビアに計算しなくてもいいでしょう。

後は不動産会社との関係を良好にしておく事です。あのオーナーの物件なら優先的に埋めてあげたいと思って貰えれば、
入居率は大きく上がります。営業の担当者に個別にお礼をしてもいいと思います。今月中に契約を決めてくれたら２万円のボーナスなど。

営業マンも仕事である以上、金銭をモチベーションに働いています。自分の自慢の物件ですから、粗悪品を売りつけているわけではありません。いい営業をしてもらい、入居者にも幸せになってもらいましょう。

■第8章は　入居者が決まったら、いざリスクに負けない運用を！です。

物件を持っていると掛かる費用も色々とあります。
・固定資産税
・業者への仲介手数料
・原状回復に掛かる修理費やリフォーム費
・大規模修繕費（屋根、外壁、給水管など）
・給排水設備、電気設備、ガス設備

・火災保険料、地震保険料
・定期清掃費（共用スペース、駐車場）
・火災報知器、消防設備など

その他、ローンの変動金利などです。
ここまで聞くと、たくさん支払いがあって滅入ってしまいそうですが大丈夫です。
不動産の利回りは非常に高く、これらを支払っても黒字になります。

ただ知らないで収支を組んでいると、思わぬ赤字を生んでしまうことになります。
支出についてはきちんと把握しておく必要があるでしょう。

■まとめ

さて、以上で本書の８章全ての紹介が終わりました。
いかがでしたでしょうか？

１、地方の物件から始める
２、なぜその物件が売れていないのかを考える
３、ボロ物件なら利回り２０％も狙える

今はインフレの時代です。
それに伴い不動産価格も大きく上昇している地域もあります。

今後は金利の上昇が見込まれます。

固定金利も変動金利も今より高くなっている可能性が高いです。
不動産という資産を持ちつつ、資産運用をしていくというのは、時代に合った投資法なのかも知れません。

日本は長く続いたデフレがようやく終わりを迎えるかも知れません。インフレの時代では資産を持っている人がより資産を伸ばすことが
出来ます。これを機に不動産投資を始めてみてはいかがでしょうか。

では、ここまでご視聴いただき、ありがとうございます。

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ではまた！