ボロ物件でも、高利回り激安アパート経営【重要部分まとめ】
こんにちは！
不動産投資の、本要約チャンネルの徳川です。
今回は加藤ひろゆきさんの著書「ボロ物件でも、高利回り激安アパート経営」をご紹介します。この本は、ボロ物件の活用の仕方、仕入れ方法などを学ぶことが出来る１冊です。では、さっそく本の内容を詳しく見ていきましょう。
この本のポイントを3つ紹介します。
1: **訳アリ物件に目をつける**
一般的に訳アリ物件って、敬遠されると思いますが、本書ではあえて訳アリ物件も、目をつけています。なぜ訳アリ物件がいいのか。その訳アリの物件をどう使いこなしていくのかを学ぶ事が出来ます。
2: **リフォームで高利回り物件を創る**
次に、リフォームで高利回り物件を創るです。
ボロ物件を対象にしていると、価値のない物件、価値の低い物件も出てきます。
それをリフォームで、高利回りにしていくテクニックを学ぶ事が出来ます。
高利回り物件は、自分で創るという発想と、実践例などが掲載されています。
3: **鬼の様な指値**
最後に、鬼の様な指値です。
これは交渉のテクニックや、値付けの方法、物件購入のタイミングなどが学べます。
やはり利回りを決める最大のポイントは買値になります。
それを如何にして安く買うのか、どの様に交渉していくのかなどを学ぶ事が出来ます。
第1章：激安で不動産を手に入れる
実は不動産は激安で手に入れることも出来ます。いわゆる事故物件などもそれに該当します。その他にも田舎や、駐車場なし、ボロい、汲み取り式のトイレなど、ウィークポイントとなる条件は存在します。しかし、売主側もそれを把握しています。
そのため、訳あり物件こそ、値引き交渉がしやすく、リフォームなどを経て後の高利回り物件になる可能性があります。事故物件にしても、気にしない人は全く気にしませんよね。そうなると、手放したい売主も安く買いたい買主も、これから住む人にとっても、激安物件に住めてウィンウィンの関係になる訳です。初めての購入が事故物件だと躊躇してしまいがちですが、「訳アリ」の物件こそお宝が眠っている可能性があります。
地方では過疎化に伴い多くの空き家が発生しており、自治体が格安で販売しているケースも少なくありません。こうした物件はリノベーション次第で大きな価値を生む可能性があります。また、リフォームが得意な人には自分で改修することで、コストを抑えつつ理想の住まいを実現する楽しみも増えます。自分だけの特別な空間を作り上げることで、他にはない魅力的な不動産に変えることができるのです。安いからといって諦めずに、視点を変えて物件探しをしてみてください。
第2章：良い物件は思わぬところに転がっている
著者は１０００万円以下の物件を推奨しています。なぜかと言うと、現金で決済できる可能性、諸費用も安い、固定資産税、仲介費用も安くなります。金額が小さいので、業者が参入しにくい点もあります。さらに価格が安いと、売却するときも高額にならないので、買い手がつきやすいなどのメリットもあります。
高額のキラキラした物件も素敵ですが、安い物件を複数持っていた方が、リスクも分散されます。第１章でも紹介しましたが、訳アリの物件の様に、人気のない物件を探していくのも、高利回り物件を手に入れる方法の１つです。
さらに、地元の不動産業者やネットオークションを活用することで、掘り出し物を見つけやすくなります。現地を訪れて自分の目で確認し、納得のいく物件を見つけることが大切です。地道な探求心が、思わぬチャンスを引き寄せるでしょう。
第3章：現地調査でのチェックポイント
現地の調査では、水回りを重点的にチェックする必要があります。なぜかと言うと、水回りのリフォームには非常にお金が掛かりますし、入居後にも修繕が必要になる可能性が高いからです。トイレは、和式の汲み取り式トイレだったとしても、、リフォームを前提に考えれば、問題ありません。リフォームの費用は掛かりますが前述の様に安く購入できる可能性があるからです。
風呂場もタイル張りは流行りません。ユニットバスになっていれば最高です。ですが、ここもリフォームをすることを考えれば、悪い条件ではありません。価格交渉の際に有利になる可能性もあります。ですが現地調査の際に、特にトイレなどは、設備的に問題がなかったとしても、悪臭がしないかなどはチェックしておきましょう。後に思わぬ修繕が必要になってしまう可能性がありますからね。
周辺の環境も調査しておきましょう。騒音はどうなのか。街の開発状況はどうなのか。
不動産は、暮らしに直結するものなので、どの様な環境が過ごしやすいのか、入居してくれそうなのか。その辺りも重要なチェックポイントになってきます。
第4章：「鬼の様な指値」で値引きする
これが、本書の一番重要な部分です。よく聞いて下さい。
激安の物件は、「激安！」と表示されている訳ではありません。激安を探すか、作り出すしかないのです。
著者が５５万円で購入した物件は２５０万円で売られていたそうです。ちなみに、２５０万円で売り出されていましたが、不動産屋が価値を調べると１００万円程度だったそうです。
そこで思い切って、４０万円の購入を提示しました。流石に４０万円では無理でしたが、残置物の撤去を著者が行う事を条件に、５５万円で購入することが出来たそうです。
２５０万円の物件が５５万円に。約８０%オフになりました。時にはこの様な思い切った値引き交渉も必要です。仮に購入出来なかったとしても損はしません。
オーナー側も、売りたい理由があるでしょうから、その辺りも汲み取って、こちら側が買いたい価格を提示しましょう。何円でもいいから売りたいという意思が隠れているかも知れませんからね。
また、物件は半年以上あけて購入した方がいいです。これは、取得税の関係もありますし、前回購入した物件が安定して稼働するのを確認してからの方がキャッシュが安定するからです。
他にも、一般的には、不動産市場は季節ごとに需要が変動します。例えば、春や秋は引越しシーズンで需要が高まりますが、逆に冬は需要が低くなります。このタイミングを狙うことで、より良い条件で購入できる可能性が高まります。また、物件を長期間市場に出しておくことで、売主が値下げ交渉に応じやすくなることもあります。しっかりと市場の動向を見極め、タイミングを見計らって行動することが重要です。
安い物件を手に入れることがゴールではなく、その物件の潜在的な価値を見出し、最大限に活用することが成功の鍵です。
第5章：高利回りは自分で創造する
高利回りの物件は自分で作ります。家賃を下げて入居者を募るよりも、リフォームをして物件の価値を上げましょう。借主は、自分でリフォームをすることは出来ません。物件の価値を高めることが出来るのは大家の特権です。
具体的に簡単な物で言うと、電球を全て１００ワットに変更することです。照明を全てオンにしておいて、内覧者が来た時にブレーカーを上げる。これだけです。
薄暗い部屋を案内されるよりも、明るい部屋を案内された方が、気分もいいですよね。
セキュリティーライトなども費用対効果が高いです。ホームセンターで購入出来ますし、自分でも取り付けることが出来ます。特に女性の方などは防犯性が高い物件の方が安心出来ますし、比較的簡単に物件の価値を高めることが出来ます。
明るい物件に案内されると気分も明るくなりますよね。おすすめです。
第6章：効率的に入居者を集める方法
入居者には寛大になることも重要です。時に家賃の支払いが滞ることもありますが、その時も寛大な心を持ちましょう。著者の経験では、家賃滞納者は1人だけだったそうです。その時は、ちょうど失業したタイミングと重なって、滞納となってしまった様です。
厳しい取り立ても必要かも知れませんが、「北風と太陽」の様な考え方も必要です。
入居者との信頼関係が構築されていなかったり、不満を募らせてしまうと、夜逃げがあったり、トラブルの原因にもなります。
家賃の滞納が心配な場合は、家賃保証会社を付けるという手もあります。
近隣に複数の物件を持っていれば、家賃の安い物件を紹介することも可能です。入居者には寛大な心を持てるといいですね。
第7章：自主管理のススメ
物件管理は、外注化してしまうという考え方もありますが、それぞれにメリットがあります。著者は自主管理を推奨しています。
所有物件は９棟で、月の実働時間は１６時間程度だそう。もちろん本業がある人は難しいかも知れませんが、時間に余力がある人であれば、かなり時給の高い仕事です。
もちろん自分で管理をしていると、入居者の人柄であったり、物件の劣化なども早期に発見することが出来る様になります。入居者との信頼関係も構築しやすいですし、メリットも大きいです。
著者の場合、入居者が学生で後輩を紹介してくれたりするなど、良好な関係を築いていました。時に食事をご馳走するなど、一見するとボランティアの様な行動でも、そこから信頼関係が生まれて、結果的に空室リスクを減らしてくれるなど、好循環が生まれました。
空室リスクは、不動産投資において、一番避けたいリスクですから、この様な関係性が築けられると双方に大きなメリットがあります。
物件管理は、外注化してしまうという考え方もありますが、それぞれにメリットがあります。もし最初の物件であれば、自分で管理してみるというのもいいと思います。
もちろん、その分手間は掛かりますが、自分で買った物件を自分で管理をすると、愛着も湧きますし、利回りを向上させることが出来ますよね。
まとめと感想
この本を通じて、分かった事は、以下の４つです。
１つ目は、例え訳ありの物件であっても、選択肢から外さないこと。
むしろ安く購入が出来る可能性や、交渉の材料にもなり得ます。
2つ目は、激安の物件は、売りに出されているのではなく、自分での交渉や、リフォームによって創り出す事が出来ます。現地調査を行なっていく中で、高利回りの物件を作り出せる様、デザインしていくのが激安アパート経営のコツです。
３つ目は、寛大な大家さんであることも重要でした。お互いに気持ちいい形で、やり取りが出来ると、お互いにメリットがあります。オーナーとしての厳しさも重要かも知れませんが、優しさも重要になります。上手く使い分けていきましょう。
最後の４つ目は、物件の自主管理です。
もちろん外注化してしまうのが、時間の面では、一番楽かも知れませんが、自分で管理をしないと見えて来ないものもあります。入居者の人柄や物件の土地柄、トラブルにも速やかに対応することが出来る様になります。
面倒だからプロに任せてしまおうという考え方もありますが、まずは自主管理を考えてみてはいかがでしょうか。
是非チャレンジしてみて下さい。
このチャンネルでは、不動産投資に関する本のリクエストも、コメント欄でお待ちしています。
お気軽にコメントしてください。
それでは、ここまでご視聴いただき、ありがとうございました。ではまた！
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