これから始める大家さん
このサイトの目的
不動産投資に興味を持った私が１棟目を所有するためのリアルな軌跡。
現在のスペック
仕事：公務員
家庭：妻と３人の子供の５人家庭
不動産投資を行う目的
本業以外に月々のキャッシュフローを手に入れることで、金銭的余裕を確保するほか、本業を辞めても生活できる選択肢を持っておくため。
第一目標
物件費３００万円 ＋ リフォーム費 １００万円 ＝ 支出４００万円
家賃収入 月５万円 （５万円 ＊ １２ヶ月 ＝ ６０万円）
４００万円の支出で年６０万円の収入 年利１５％のリターン！
諸経費差し引いても７％以上実利がある物件を１棟取得すること！
なぜ不動産なのか
株や債券より高いインカムゲインが見込めるから。
株や債券と違い、銀行からの融資も受けられるから。
学習方法
メンターに相談
本
「３００万円で大家になって地方でブラブラ暮らす法」
「公務員特権×不動産投資」
「不動産投資入門！空き家投資の超基本」
「不動産投資が気になったらはじめに読む本」
大家の集会に参加
大家さんのブログ
学習内容（随時更新）
中古戸建不動産のメリット・デメリット
メリット
マンション・アパートより顧客が少ないため、管理が楽（１棟につき１人で良い）
滞納が少ない
リフォームもほぼ一度だけ
利回りがよく長期入居していただける可能性が高い。そういった物件の特徴は「田舎・駐車場複数・ペット可・戸建」
デメリット
１棟ではFIREできるほどの資金創出を見込めない
選んではいけない物件
雨漏りしている
外壁がチョーキング（触ると劣化した塗装が手につく）している
トイレが汲み取り式
地盤、建物が傾いている
「告知事項」がある
シロアリがいる
地下車庫、半地下車庫
昭和末期に流行ったデザイン 現在の車が入らない可能性があり玄関まで階段で登らないといけない
安すぎる
３００万前後が理想。安すぎる＝何かある。リフォームが高くつきがちなため中上級者向け
築古再生投資は上級者向け。廃屋を安く買ってリフォームする手法
選ぶと良い物件
近隣に入居率の高いアパートやマンションがある
購入価格が３００万円程度
販売価格は５００〜６００万円でも鬼の指値交渉ができる場合も
ただし根拠なき指値は売主側の心象を悪くする←初心者がしがち
高速道路の出入口に近い
自分で内見に行ける範囲にある
駐車スペースを確保できる
国道沿いに立地している
全面道路から建物までの間に構造物がない
（塀も不要） 駐車スペースを広く確保できる
玄関・階段・キッチンなどが建物の左右どちらかに集中している
住んだ時使いやすい
人口が微増している地域
住宅需要が見込める
激増している地域は大手が参入するため初心者には不向き
政府が投資している場所
配管が塩ビ管性
現在の主流は塩ビ管だが昔は鉄製が主流だった。鉄製は錆と劣化による水トラブルの原因になりやすい。
初心者は「普通の家」を選ぶべし
建築面積５０㎡以上が理想
物件の探し方
公務員が不動産投資を行うメリット及び注意点
銀行からの融資を受けやすい 公務員は倒産や解雇のリスクが低いため、職業の安定性を評価してくれる
注意点 副業規定に抵触しないよう「５棟１０室以内」の運営及び「年間収入５００万円以内」
物件の売却
築１５年で１，０００万円の中古住宅が出るとすぐに売れる
古くて手間のかかる物件はどんどん売却して新しい物件を仕入れる
現金が少ない初期段階は、３棟購入したら１棟売却する位のペースで現金を温存し、良い物件が出た際にすぐに動けるよう現金を持っておくこともオススメ
物件を売却する際は専任契約すると業者に主導権を握られるため、一般契約がオススメ
戸建不動産を選ぶ顧客心理
煩わしい人間関係を遮断したい
ペットを飼いたい
子育てするために泣き声で近隣住民といざこざを起こしたくない
買い付けを通すための極意
登記簿から保有機関や取得経緯を把握して残債の予想を立てる。残債＋２００〜３００万円だと指値注文が通りやすい。また取得理由が相続取得だと売り急いでいる可能性が高いので指値注文が通りやすい。
修繕履歴や管理状況から売主の賃貸業へのやる気をはかる。修繕すべき箇所が修繕されていない（電灯や外壁などすぐに修繕できるとこができていない場合は賃貸業へのやる気が低い傾向にある）場合、指値注文が通りやすい。
売却時期を担当業者にヒアリングして３ヶ月以上経過しているなら指値交渉可能か担当者にヒアリングする
買い付けを行う場合は、専任契約と書いてあると良。不動産会社と売主が直接繋がっているため、値下げ交渉が通る可能性がある。逆に一般契約となっていると不動産会社と売主が繋がっていない可能性が高い。
不動産投資を挫折しないために
一緒に不動産投資について学ぶコミュニティに所属する
メンターを見つける
成功パターンを徹底的にパクる
銀行融資に必要な資料
物件概要書
住所や物件価格など不動産に関する情報を細かく記したもの
レントロール
不動産の賃貸条件を一覧表にしたもの
建物修繕履歴
建物の修繕や補修・改修を行なった際に工事の時期や内容・費用を記録したもの
建築計画概要書
建築計画の概略が記載された図書
登記簿
公図
納税証明書もしくは評価通知書
中古戸建投資をするなら自己資金でした方がよい。借金は４棟目からがオススメ
空室リスクを防ぐために
空室リスクはキャッシュアウトを引き起こす可能性がある。事前に賃貸需要を精査する
賃貸需要の調べ方
「見える賃貸経営」のサイトで賃貸需要をチェック
「suumo」「homes」「athome」の３サイトで近隣の物件の空室状況並びに想定賃料を割り出しておく
地方のメリット
「人口減少で未来がない」扱いする都会人も多いが、意外と「供給が足りていない」地域やジャンル（ペット可物件）がある。つまり、「買うと安いが、高く貸せる地域」がある。その反面、首都圏に住んでいる人は融資がつきにくいや人口減は確実。
耐震基準について
旧耐震基準
１９５０年制定 築７４年（２０２４年現在）
震度５程度の中規模の地震で建物は大きな被害を受けないという基準
新耐震基準
１９８１年制定 築４３年（２０２４年現在）
震度６〜７程度の大地震でも建物が倒壊しないように定められた基準
現行耐震基準
２０００年制定 築２４年（２０２４年現在）
新耐震基準に加え基礎形状（地盤）の仕様が明記され地盤調査が実質義務化されている基準
中古物件を購入する際は２０００年以降に建築されているものを選ぶと現行耐震基準に適応しており安全性が高い。最低でも１９８１年以降に建築された物件を選んでおくことが無難。
リフォームについて
中古戸建投資なら１棟１００万円いないが理想
大きなリフォームは高額
クロスや畳といった細々したリフォームの総額と大きなリフォーム１個分の値段が一緒と思った方が良い
住める状態にする。無駄にかっこよくしようとしない。不動産投資用物件は入居者さんが納得してくれれば良い。不潔でなければ良い。
家賃に反映できるか？を基準にリフォームを行う
リフォーム費用をかければかけるほど入居者は喜ぶがリターンが見合わない
リフォームの相場を知る
大きく費用がかかるところ
水回り
トイレ 汲み取りから水洗 １００万
トイレ 和式から洋式 １５万〜３０万
風呂 ユニットバスごと入れ替え １００万
風呂 浴槽だけ交換 数万
キッチン システムキッチン ５０〜１００万
キッチン 安いもの ４万〜
外壁
塗装 １００万
全面ではなく正面から見える範囲だけ塗装することで安く仕上げられる場合もある
シロアリ
一坪 ７０００円程度
雨漏り
程度によるが屋根・床の腐食により高額になる
地盤沈下・傾き
基礎から直すと数百万
低額リフォーム
ハウスクリーニング
戸建 ７〜１０万 ※広さによる
壁
クロスの張り替え １m ７００円〜（量産型クロス）
和室の砂壁をクロスにする ８万
襖・障子・網戸 １枚１５００円
床
畳
表替え ２０００円／枚
交換 ６０００円／枚
クッションフロア
賃貸によく使用されている
１㎡ ２０００円
フローリング
上貼り ７０００円〜
やり方と木材の材質で値動きが激しい
フロアタイル
クッションフロアとフローリングの中間素材
見た目木材
１㎡ ４０００円
賃貸で高級感を出したい時にオススメ
ガスコンロ
１万前後
給油器
取り付け費用込み ７万
エアコン
広さによりけり
戸建ての場合は入居者が設置することも
洗面台の交換
３万くらい
鍵交換
１万くらい
ドア交換
物によりけり
安い業者を探す 例「クロス 激安 ”地域名”」
家電は価格ドットコムなどで安いものを探す
リフォームは１社に決めずたくさん調べることで安くできる
内見の予約について
不動産会社へ電話でアポをとる
内見が決定するまでがアポの目的
不動産会社と良好な関係を築くことで良い物件の情報がもらえるかも
良好な関係の構築方法
アポが取れて現地視察へ行く際は、不動産会社へ集合し現地まで連れて行ってもらう。この際、コミュニケーションを円滑にすることで心象アップ
レスポンスは秒で行う
一貫して謙虚な姿勢を忘れない
不動産会社が忙しくない時間帯に連絡する
この記事が気に入ったらサポートをしてみませんか？