賃貸併用住宅という裏ワザ

家探し中の子育て世帯はとても多いと思いますが‥‥
いま不動産相場が高すぎて買うのは本当に難しいですよね。

我が家も家探しには本当に苦労しました。
実は、かつて１ＤＫ わずか35平米の賃貸で、子三人を育てておりました。
通勤利便性を重視したため都心へのアクセスは抜群、保育園との相性もバッチリ。
でも不動産価格は高く、賃貸、新築マンション、新築戸建て、中古マンション、中古戸建て、すべてエリア内をくまなく探しても「これだ！」と思う物件に出会えない。
いいな、と感じる物件は予算オーバーのものばかり。

そしてそのまま４年の歳月が流れました。

最早宝くじでも当たらないかな、と買ってもいないのに願ってしまう日々でした。

どうやったらお金が増えるだろう、と思いながら投資の本まで手を出したところ・・・
ついにその存在に出会いました。

【賃貸併用住宅：チンタイヘイヨウジュウタク】

それは自宅建物の一部を賃貸に出して、家賃収入を得る方法でした。

賃貸併用住宅とは？

簡単に言えば「オーナー自宅」と「賃貸用の部屋」が１つの建物なっているアパートです。
それぞれの住まいはマンションのように独立しています。
土地がない状態で１から作る場合は、基本的に木造アパートとなります。
（鉄骨だと建設費が高く、土地を持っていない状態では厳しいため）

どのくらいオトクになるのでしょうか。
例をあげてみたいと思います。

たとえば、
100平米の土地があり、建物が160㎡であれば、
・80㎡：自宅（オーナー部分）
・80㎡を賃貸（1K20㎡×4部屋）
などとします。

仮に
土地100㎡　１億円
建物160㎡　5500万円
とし、20平米の部屋を8.5万円で貸せたとします。

するとローンは35年、金利1％だとして月々返済は43.8万円。
しかし家賃収入が8.5×4＝34万円あります。
43.8-34=9.8万円。

実質的には月々9.8万円の返済ですむイメージです！！
自宅は新築80㎡で、ですよ！？

しかも、土地は100㎡。将来ローンが完済したら、自分の土地です！

もちろん、家賃収入は経年とともに下がってきますし、空室の期間も発生することでしょう。
なのでずっとこの価格が続くわけではないのですが、それでも一般的な新築マンションや新築戸建てを買うよりもずっとオトクにすみます。

賃貸併用住宅のメリット

１：毎月の負担が軽い
先ほどご紹介した通り、家賃収入がローンの負担を軽減してくれるので、実質的な負担はすごく軽くなります。
新築戸建てが１億前後（金利１％35年なら月々28.2万円）のエリアであっても、賃貸併用住宅であれば月々負担が10万円前後になることもあります。
賃貸部分が広ければ広いほど、家賃収入が上がるため、なるべく広めに賃貸部を作るのがポイントとなります。
（ただし、低金利な住宅ローンを利用するには、オーナー部の50%までしか賃貸部は作れません）

２：将来的な資産性が高い
予算ギリギリの場合は、どうしても狭小住宅や中古マンションを選びがちです。
ですが狭小住宅は土地が狭いですし、中古マンションは築50年60年となってしまえば、価値は大きく下がってしまいます。
しかし賃貸併用住宅であれば、狭小戸建てよりはずっと広い土地が残ることなります。
そのうえ、これは経営ですから、立地・駅徒歩も重要。駅徒歩10分以内は絶対条件となります。
そのようなエリアでそれなりの広さの土地であれば、50年先100年先でも資産性が見込めるのではないかと思います。

３：ローン完済後の選択肢が豊富！
ローン完済後の35年後。家賃は年々下がるとはいえ、０円になることはありません。
35年後、仕事をリタイアしていても、月々の家賃収入が見込めます！
老後資金への不安が解消します。
あるいは、老後資金が大丈夫そうでしたら、お子さんと二世帯住宅への建て替えることも可能です。
狭小住宅やマンションでは、二世帯住宅にはなり得ませんが、
上にあげた160㎡のアパートであれば、十分二世帯住宅が建てられます。
子孫にも喜ばれる不動産だと言えるでしょう。

４：理想の間取りを作ることができる！
よく不動産サイトを見ている方でも、賃貸併用住宅を見たことはない…という人がほとんどだと思います。
建て売りの賃貸併用住宅は少なく、基本的には新築希望であればオーダーメイドになります。
「理想の間取りがある」「ガス乾燥機が欲しい」等の望みをかなえつつ、
月々負担は一般的な戸建て・マンションよりオトクなのです。

５：保険としても極めて優秀
一般的な戸建てやマンションでも、購入時には団信を組むことになります。万が一の時は、ローン返済が免除になるわけです。
しかし、たとえば一家の大黒柱が突然死してしまったら…ローン返済がなくなるのは助かりますが、収入が激減してしまいますよね。
賃貸併用住宅であれば、ローンがなくなるうえ家賃収入があります。
状況によっては、月々はプラスになるかもしれません！
これは例えば奥様に万が一があったときも有効です。旦那様だけ残されてしまったら経済的には何とかなっても家事育児まで手が回らない…という家庭もあるかと思います。そんなとき家賃収入分で家事代行やシッターを頼むこともできると思います。
ここまでカバーできるのは、賃貸併用住宅ならではです。

賃貸併用住宅ができる人

そこまでメリットが多いのに、まわりで賃貸併用住宅を買った人は意外と少ないと思います。
それは・・・実現までのハードルが高いのです。

特にローンのハードルは高く、
●ペアローンであること（年収が少ない方でも300万円以上）
●夫婦ともに公務員or大手企業正社員であること
●世帯年収×７～８倍で予算に届くこと
のすべてをクリアする必要があります。

最初にあげた例ですと、総額は1.55億円になります。
この場合は約2000万円近い世帯年収が必要となります。
仮に総額1.2億（7000万円程度の土地代）であれば世帯年収1500万円程度が目安です。

ウチはできるのかな？という場合は、ご希望エリアで「土地100㎡前後」をネット検索してみてください。
その価格に、仮で建物代5000万円を足します。
その土地建物総額が、世帯年収の８倍以内におさまっていれば検討可能だと言えます。

賃貸併用住宅を本気で検討したい場合は？

賃貸併用住宅は扱いが非常に難しいです。
ネットで検索して出てくるものは、地主さん向けの大掛かりなものだったりします。

土地から探す場合は、土地選び・予算・設計のハードルが非常に高いです。
専門家へのアクセスをお勧めします。

「戸建ては建てられる土地でも、賃貸併用住宅は建設不可能」という土地が非常に多く、専門知識が必要となります。（「避難経路の確保」など、通常の戸建てでは関係ないが、賃貸併用住宅には適用されるルール等が多々あるためです）
近所の不動産屋では専門知識までは持っていないでしょう。

もっと詳しく知りたいという方は、ぜひ私までお声かけください。（私は不動産業者ではありませんので勧誘等はありません）
Twitter（X）でフォローのうえ、リプライの形でご連絡いただければDM開放します。

家探しで悩む方が少しでも減り、ご家族にとって安心できるお住まいが見つかりますように祈っています。

お読みいただき、ありがとうございました。