持ち家vs賃貸のお話（DeFiの外側の世界）
こんにちは、ヒヨコロです。😊
今日はちきりんさんのこんなVoicyを聞いて、持ち家と賃貸とどっちがいいのか問題について考えました。
僕はこれについてはずっと持論を持っていて、それを今日はお話していきたいと思います。
それでは、いってみましょう。
さっそく結論
持ち家と賃貸の比較。これはごく平均的な条件で経済面に限って比較した場合、あまり深く考えるまでもなく持ち家一択です。
なぜかというと、大家さんの利益の分だけ必ず賃貸派の人が損をするからです。
持ち家の方が得な理由
ちょっと詳しくいってみましょうか。
持ち家派のアリスと賃貸派のボブがいました。二人とも仮想通貨で一財産をなしている、いわゆる億り人です。所持金はそれぞれ1億円としましょう。
住宅はどのようにでも確保できるのですが、二人は住まいについてそれぞれ違う考えをもっていました。
アリスは持ち家派なので、自分の住まいは持ち家にすることにし、2600万円の中古マンションを2戸買いました。1戸は自分の住まい、もう1戸はボブに貸すためのものです。
1戸あたり20年間でかかる費用は下記のとおりで、合計3256万円です。
ボブは賃貸派なので、自分の住まいは賃貸にすることにし、アリスからマンションを借りました。賃料は月136,000円、20年間でかかる費用は下記のとおりで、合計3264万円です。
1戸あたりにかかる費用について、持ち家と賃貸を比較したグラフを示します。20年間では両者はほぼ同額です。
さて、一般的に住宅は経年劣化により価値が下がります。20年後のマンションの市場価格は1560万円になっていました。
ここで、二人の資産の額をみてみましょう。
アリス：
（現金）1億円 - 3256万円 = 6744万円
（資産）1560万円
（賃貸収益）1560万円(資産) + 3264万円(家賃収入) * 0.95 - 2600万円(取得費) - 656万円(維持費) = 1405万円
ボブ：
（現金）1億円 - 3264万円 = 6736万円
1戸あたりの住まいにかかった費用は両者3260万円くらいでほぼ同じなのですが、アリスは住宅資産が残りました。（おまけで賃貸収益がプラスとなっています）
今後、二人の資産の差はどんどん広がっていきます。
あなたなら、アリスの選択とボブの選択、どちらを選びますか？
家賃の決め方
持ち家の方が経済的に得だっていうのは当たり前のことで、家賃っていうのは大家さんが利益を得られる価格に設定するものだからです。
今も昔もだいたい20年で原資を回収できる、つまり利益率5%以上というのが一般的な家賃設定の目安です。
前の例では、アリスが20年で元を取れるように計算して賃料を設定したのです。
逆に言うと、相場の賃料で20年間貸して元がとれないなら、その住宅は買わない方がいいのです。
突っ込み１ そんな簡単に借り手はつかないよ！
そのとおりです。空室リスクはいつもオーナーを悩ませます。しかし、自分の住まいだったらそのリスクは回避できます。
ちゃんと借り手がついて利益が出る物件を選定して住宅を売買するのは不動産屋さんのプロの技なので、素人が簡単に儲けられる世界ではないことは自覚しておくべきです。
突っ込み２ 20年以内だったら賃貸の方が得だ！
そのとおりです。持ち家は初期費用が大きいです。
火事や地震などの災害、思わぬ修繕の発生など、持ち家にはリスクがあります。一方、賃貸であればそのリスクは大家さんにあり、借り手にはありません。
もちろん、そのリスク分は賃貸料金に上乗せされています。
突っ込み３ 持ち家はギャンブルだ、一度買ったら簡単に引っ越せない、買い換えできない！
持ち家派はいつでも売って引っ越せますし、賃貸派はいつでも契約を解除して引っ越せます。
ただ、持ち家を売るのは経済的、物理的、心理的に「簡単」ではないのはそのとおりです。ローンがあればもう一手間増えるでしょう。
突っ込み４ もっと値下がりすることもある！
そのとおり、もっと値下がりすることもありますし、もっと値上がりすることもあります。あくまで統計の平均値を使ったひとつのシミュレーションです。
突っ込み５ ローン金利が入っていないじゃないか！
現在の住宅ローン金利は1%以下で、2000万円借りたときの金利は年間10～12万円くらい、手数料をあわせても20年間で150万円程度で、住宅ローン控除を使えばさらに削減できます。
だからこのシミュレーションに大きな影響はありません。
これが自分が住むためではなくて不動産投資のためだったらまた話は別です。不動産投資用の金利は3%～4%程度、2000万円借りたときの初年度の金利は60万円～80万円、20年間で800万円程度になり、税制の優遇もありません。
持ち家しか勝たん（経済面に限る）
このシミュレーションはいろんなことをすっ飛ばしているので、細かな議論はたくさんあるかと思いますが、経済面に限っていえば大きな間違いはないでしょう。
ただしこれには条件が２つあります。
・相場の価格以下で買うこと
・相場の価格以上で売れること＝流動性があること
売れないとしたら持ち家のリスクは一気に跳ね上がります。
そして20年後の住宅市場なんて見えませんから、リスクをとって持ち家にした以上は、市場の動向に常に注意を払い、市場があやしくなれば撤退する（売って引っ越しする）決断をしなければいけません。
住宅の選び方
では、10年後、20年後に流動性があるような物件を、今どうやって予想すればいいのでしょうか。どういう住宅を選べばいいのでしょうか。
それはズバリ中古マンションです。
なぜ中古マンションかというと、中古マンションはたいてい「駅近」「ほどよい広さ」「鉄筋コンクリート造」の3つの条件をもっているからです。
なぜ「駅近」かというと、普通に便利ですよね。便利だと需要が生まれます。人口減少と税収の減少が進む今後の日本で、駅から遠いぽつんと離れた一軒家は道路や水道などのインフラ維持が難しくなります。
「ほどよい広さ」というのは、その地域によって違います。例えば学園都市だったらワンルームの需要があるでしょうし、ニュータウンならファミリー向けに80㎡4LDKの需要が多いでしょう。
そして「鉄筋コンクリート造」というのは木造より寿命が長いため時間当たり単価が安く、長期の投資対象として効率的だからです。
買った瞬間に値段が下がる新築住宅とか、駅から遠いとか広すぎる／狭すぎるなど不人気で買い手がすぐにつかない物件は経済的にはデメリットしかありません。
もちろん、人間は経済面だけで生きていないので、たとえ相場の価格で売れなくても、誰かが住んだことのある形跡が嫌だから新築を買うとか、都会が嫌いで駅から遠い一軒家を買うのは自由です。
そういう感覚的な部分は大事で、ストレスをためないようにするためとか、好きなものとか生きがいにつながるものにはお金を使うべきです。
賃貸のメリット(積極的な理由)
賃貸は「将来売れる物件でなくてもいい」ので、新築だろうが田舎の一軒家だろうが、自由に自分の好きな家に住むことができるのがメリットです。
レンタカーってワクワクしますよね。普段はコンパクトカーだけど、旅行の時は7人乗りだとか、キャンピングカーやスポーツカーを借りるとか。
買うのは躊躇するものでも、好きな車を借りるのは楽しいものです。
マイホームに縛られたくないとか、それぞれの理由があるんだと思います。
まとめ
持ち家vs賃貸ときのこvsたけのこ戦争には終わりがないといわれていますが、それは個人の好みの問題だからです。
結局、持ち家でも賃貸でも、新築でも中古でも、都会でも田舎でも、大きい家でも小さい家でも、自分が住みたいと思う家に住めばいいのです。
きっと直感が正しいです。まわりの意見に惑わされなくていいです。
今日お話したのは、人間の感情とかすべて無視して経済面に限っていうと、結論は遠い昔にでていますということです。
そして、経済面で有利であるためには、大事なことが２つあります。
・相場の価格(あるいはそれ以下)で買うこと
・相場の価格(あるいはそれ以上)で売れること＝流動性があること
特に売りやすさ＝流動性がとても大事です。住まないのに売れない住宅は塩漬けの資産と同じです。
だから、買うのは中古マンションのように流動性の高い物件が良いでしょう。
もちろん、人間は経済面だけで生きていないので、住宅が生きがいとか喜びに繋がるなら別の話です。
新築で自分の好みにオーダーしたり、郊外の一軒家を自分の好きなようにリフォームして住んでみるのも楽しいでしょうし、他の人には楽しく見えなくても自分が楽しければいい、自分の自由です。
雑談（ブロックチェーンに絡めて）
今日はDeFiに全く絡まないお話でしたので、最後ちょっとだけ無理やり絡めます。
いずれ賃貸契約も賃貸住宅ブロックチェーンで、ということになればオーナーに利益が大きいですね、複数の不動産業者に広告を依頼しなくてもよくなります。
借り手も同じ理由で便利になりますね。
もちろん、仲介業者の利益にはなりにくいのと、不動産自体がプログラマブルにはなり得ないので、不動産をどうトークン化するのかというのが難しそうではあります。
特に登記簿なんかは今すぐにでもブロッ
クチェーン化できて、劇的に便利になりそうですね。
しかし誰が登記簿をブロックチェーン化してくれるのでしょうか？
法務局の外部の人はできないですよね、データもってないし。
できるのは法務局だけなんですが、法務局の職員は絶対しないですよね、自分たちの人件費をほぼ全カットするしくみづくりを自分たちがしますか？
ん？ ちょっと待ってくださいよ、そもそもブロックチェーンでなくても良いじゃないですか、普通に中央集権で法務局のシステムで管理してくれてもいいですよね。それをやってくれてないって時点で望みが薄いか…
こんなところもテクノロジーの力を借りて手を付けてみると面白そうですね。
というわけで今日はここまでです。今日のnoteが何かの参考になればうれしいです。
それではまた、DeFi～(@^^)/~~~
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