FP1級実技試験体験記（Part2 2024.2.18）

2024年2月18日Part2の体験記です。（※設例課題が公表されるまでの暫定版です、問題も図も私のあいまいな記憶なので信用しないでください）

私はPart2⇒Part1という順でした。これが一発目の面接になります。

試験問題（暫定版）

試験問題にマーカーを引くときに線が震えていました、思ったよりも緊張しているんだと自覚します。

小さな、しかし大きかった盲点（腕時計）

そして、残り時間を見るのが腕時計というのが気づかなかった盲点でした。いつもはタイマーで「残り○分○秒」という数字を見て感覚をつかんでいたので、「現在○時○分」という腕時計だと感覚が狂います。

そもそも焦って、自分の開始時刻を覚えていない人もいるかもしれません、そうすると終了時刻がわかりません。私はプチパニックになったので、最初に名前を書くのと同時に「終了○時○分」と問題用紙の上にメモをしておくことは大事かと思います。そもそも練習の時から、本番と同じ環境でやるべきです。本番の緊張の中では、ほんの小さなことも焦りにつながるからです。

腕時計は外して机の上に置いてもいいですが、終了後すぐに移動なので私は躊躇してしまいました、実際はそれくらいの準備の余裕は与えてくれるので、外して見えやすいところにセットしても良いと思います。

あと時計はアナログがいい人もいるかな、慣れ次第ですが、アナログだと計算しなくても視覚でわかりますよね。まあデジタルでもたいした計算じゃないので、これはどっちでも。

問題（あいまい）

Aさんと弟？Bさん、2人でX社を経営、ディスカウントストアだったかな？ 家族情報あったかな？妻と子Cさんだったかな？ 何歳かも忘れました。

甲土地は600㎡。300㎡の自社建物が建っていて、それを最近は駅前に集客がとられているので、ファミリー世帯向けマンションなら需要がありそうということで建て替えるとかなんとか、でも建設費が高い、なんとか借り入れを半額にできないかということ。

• 建設費：1億8000万円

• 預貯金：5000万円

• 不動産屋のY社によると、100㎡あたり2700万円で売れるとのこと

（私の計算によると）借り入れは1億3000万円になると思うんですが、この額を半分くらいにしたいというのがAさんの思いです。

たぶん正解は、容積率にちょっと余裕がある？ もしくはちょっと延べ面積を減らしてでも、土地を少し売ってそれを建設資金にあてるということだと思います。例えば200㎡売ったら、5400万円の収入になるので、借り入れは7600万円になります。

しかし、残る土地が400㎡になるので、建設可能な延べ面積が減ってしまうかもしれません。

何㎡のマンションを建てたいか忘れちゃったのですが、高層よりも2階～3階までに抑えて軽量鉄骨にした方が建設費が抑えられるみたいな記述もありました。

たぶん先に進むと、建蔽率と容積率、そして借り入れ費用の兼ね合いで○㎡くらい売るのが最適です、切り売りするなら甲土地の左側？右側？ どのように切ってどのような戸建てを想定する？ （確か3大都市圏だったと思うので）地積規模の大きな宅地の評価は？ 特定事業用宅地の適用は？ みたいな会話が出るはずなんだと思いました。

私はまったく先に進まなかった、止まっちゃった。建設協力金とか等価交換とか定期借地権方式とかいろいろ思いつくことあったけど、どれも違ったみたいです。面接官はヒント一杯くれようとしてたのに、ほとんど答え言ってもらった。

前段の定型文

Part2の最初の定型文あるじゃないですか、Aさんに直接聞きたいこと。あそこでもつまづいちゃいました。初っ端の「甲土地の取得日や取得費がわかる契約書があるかどうか、そしてX社との賃貸借契約の契約書があるかどうか…」のところで、

「ちょっと待って、X社との契約書って何？ そんなのあるの？」
「X社って誰が経営してるの？」
「土地は誰のものなの？」

すべてななめ読みで、デタラメな内容を答えてしまっています。「あなた大丈夫？」「もう一回受けますか？」と言われてもおかしくない受け答えでした。

私は試験直前に、問題をこなして定型に当てはめる練習をやっていたので、ついついこのへんはおざなりになってしまっていましたが、ここの基本的なところをガッツリ突かれました。ここでだいぶ時間を使ってしまいました。

本質的…というかごく基本的なところが読めていなかったですね…、テクニックじゃなくもっと落ち着いて問題に集中すべきでした。Part1でもそうでしたが、あえて問題の傾向を外してきた印象があります。良問だと思います、問題作成者にはいつも感心してしまいます。

他にも、1982年築とかいろいろきわどい伏線があったように思うのですが、そこまでたどり着きませんでした。

なんせちょっと間違ったこと言ったら、話している途中でも「えっ？」「それほんと？」ってすぐに入ってくる人で、少し圧迫気味と感じました。（Part1の人とはだいぶ感じが違いました）私についてはそれが不利には働かなかった（と思う）けど、焦る人もいるんじゃないかと思います。

聞かれたことのおぼろげな記憶

すでに「思い出したくない苦い過去」であるからか、問題も受け答えもほとんど覚えていないのですが、薄い記憶をたどりながら思いつくものを書いていきます。

• 使用貸借について

• 権利金の認定課税について

• 関連のある専門職業家を「3つ」答えてください（3つ指定でした）

ちなみに、専門職業家もプチパニックになりました。

「なぜ？ メモしてなかったの？」

と思われるかもしれませんが、私はいつも「不、土、宅、弁、司、税」とメモをしています、そして問題が終わった最後に、この問題の内容にあてはめて「不：甲土地と甲建物の評価」「土：切り売り部分の測量と分筆登記」などとメモを加えていきます。

というわけで、今回の設例読みで時間が足りなかったので、そこまで回れず、面接官から「今回の関連する職業家を3つ答えて」と言われた瞬間思い出したのです。

ここでプチパニック発動で、もうやぶれかぶれに不動産鑑定士と土地家屋調査士と税理士を答えました。たまたまですが、後から落ち着いて考えても、まあおかしくない答えなんじゃないかと思いますが、どうでしょうか？

最後に「税の計算やってよ、って言われたらどうする？」って聞かれました。これほんとに聞かれるんですね。😳

退室後

とにかく、「問題にもっと集中すべきだった」「テクニックに走ってしまった」

「問題を楽しみたかった！」

という一言に尽きます。きっとこれは私が好きそうな問題です。問題作成者に謝りたい。面接官ともっといろんな話をしたかった。

これは不合格まっしぐらかと、ずーんとなりました。終わった後も頭がぼーっとして後悔がいっぱいで、次のPart1に向けて何も手につかない状態でした。切り替えないといけないと思いながら、ああもうダメだ、もういいや…としかなれませんでした。

Part1へ続く…

END