サブリースに気をつけろ！

我々の周辺産業のなかで、一番無駄で必要悪と思うもの。
サブリース、家賃保証会社の類いです。

不動産投資を始めようとする際に必ず通る、誘惑の道。
「万が一、空室になっても家賃保証があるから大丈夫🙆‍♂️」

不動産投資を行うにあたって、一番の不安は空室。
家賃収入が入ってこないこと。ローンを手出しすること。
そこにつけ込んでくるのがサブリースです。

彼らの収益は、実際に入ってくる家賃−大家に払う金額。
10万円の家賃を回収して8万5000円とかを大家に払う。
でも空室になった部屋の分も8万5000円払う約束。
これがサブリースです。85%保証ですね。
例えば10万円の部屋10室のアパート。月収100万円です。
これを満室だろうが半分空室だろうが85万円を必ず支払う。
「そういう契約ですから、大家さんは安心ですよね！」

彼らが大好物なのが新築物件や駅近物件。
空室なんてほとんど出ない、勝ち戦がみえている物件。
逆に敬遠するのが、築古物件やバス便の物件です。
答えは簡単！空室が出て支払い倒れするから。
彼らは儲からない物件の家賃保証などしないのです。
儲かる物件の大家に、不安に不安をてんこ盛りにして営業。
そうして成り立っているのがサブリースなのです。

次に、彼らの常套手段。
物件が古くなり、空室がポツポツで始めると態度が急変。
家賃の値下げを交渉してきます。
100万円に対して85%だったのに、90万円の85%に。
元々、月々85万円を得ていたところ76.5万円と言ってくる。

話が違うじゃないか❗️💢
じゃぁ契約打ち切りますか🤷‍♂️？

空室率が低い時には、散々収益を得ておいてズルい話です。

すごく簡略化しましたが、サブリースってこんな感じです。

そして、一番恐いのは❗️
サブリースにお世話になった大家さんは、募集の上手い方法や
家賃相場や不動産業者との付き合い方など勉強する機会などを
完全に奪われてしまっている点です。修業の機会損失です。
契約打ち切りますか？と言われて、フリーズしてしまうのです。

教訓
◯サブリースは、彼らが儲かるだけなので、使わない。
◯空室分を自分で補填できるゆとりを持って不動産投資を開始。
◯入居率を高めるのは、大家自らの仕事と自覚する。
◯適切な管理をしてくれる真面目な不動産業者を選ぶ。

※注意
よく見かける年収500万円からの不動産投資←絶対にダメ🙅‍♂️
空室分を補填ができるゆとりがないから。サブリースの誘惑。
家族構成にもよるが年収800万円くらいが理想。

節税効果のある新築ワンルームマンション投資←絶対にダメ🙅‍♀️
1室の場合、入居率は100%か0%。サブリースの誘惑。
(利回りの良い中古マンション投資はOKの場合ある)

サブリースを前面に押し出してくる業者の勧誘は断りましょう‼️