【税務】生産緑地と2022年問題 ～地価に影響するぞ～
やぁやぁ。ヘイハチです。
職場で生産緑地について調べる機会があり、復習がてら記事にしてみた。
今後の地価のに影響する話でもあるので、知っておいた方が得するぞ。
いくぞ！
生産緑地ってなに？
市街化区域農地を農地ではなく宅地にしないようにしてほしいという目的でできた制度。
1991年頃にできた制度。
なぜか。
通常、農地の固定資産税は宅地（家を建ててもよい土地）に比べて著しく低い。
ただ、「市街化区域に指定された農地」に関しては宅地と同じ価値があるということで、宅地と同じくらい高い固定資産税を課される。
このままでは下記２点の問題が発生する。
①市街地から農地がなくなってしまう
→農地の固定資産税が爆上がりしたら農家をやってられない。
特に農地は宅地と比べて面積が非常に大きいので影響が大きい。
そうなると農地を売るか宅地利用することが考えられる。
→農地より宅地として利用（アパートとか建てる等）した方が収益性が高い
②広い農地がすべて宅地になると、宅地が増えすぎてしまって宅地の評価額が下がってしまう。
この問題を解決するためにできたのが「生産緑地」という制度
これは、農業を30年やり続けるなら市街化区域農地の固定資産税をめちゃくちゃ下げてもいいですよ！という制度。いわゆる農業保護。
これが1991年にできているんですね。2022年がだいたい30年目ってわけ。
生産緑地指定の要件（ざっくり）
①面積が500㎡以上
②30年農地として利用すること。（利用制限）
→相続が発生した場合はその限りではない。
広い畑で30年農地として使えばOKってこと
生産緑地が30年たったら？
農地としての利用制限が解除される。それに伴って、固定資産税の減免が無くなる。
そして、利用制限が無くなるからと言っていきなり建物を建てたりできるわけではない。
30年経ったらまずは下記の2択になる。
①市町村に買取請求
②10年生産緑地として延長申請
ただ、市町村は財政的に買取は難しい様子。
市町村が買い取りません！ってなったら次は市町村から農業希望者にあっせんする。
（農業希望者は農地を買うチャンス！）
そしてそのあっせんも成立しなければはじめて制限解除となる。
制限解除！というと響きはいいが、固定資産税の減免が無くなってしまうのだ。
2022年問題とは
生産緑地の指定を受けて30年目になるのが2022年。（全部ではないが。）
30年も農家やっていたら、引退する人が多いと予想されている。
そうなるとみんな農地を宅地にするよね。
農地少なくなるよね。
みんな宅地にしたら地価暴落するよね。
問題だよね。ってこと。
ただ、農地、宅地を買おうとしている人にとってはチャンスかも！
生産緑地を持っている人はどうするかそろそろ考えておかないとヤバイぞ。
税金的に問題がでるケース
生産緑地を「相続税の納税猶予」で相続している場合。
相続するときは税金かからないから良かったね～で終わってしまっているケースも多い。
が、あくまでこの制度は「猶予」なので、生産緑地の適用をやめた瞬間にそのとき猶予された何百万という税金が利子税も追加されてかかってしまうのだ。
生産緑地ってどこにあるの？
イメージこんな感じ。やはり首都圏中心。北海道にはないかな。
統計は下記の一覧の通り。
まとめ。どうすればいいの？
生産緑地を持っている人は2022年までに存続するか売却するか、決めておいた方が良いですね。アパート建てるとかも全然あり。でもお金は係るから財産状況とか後継者とかと相談が必要。特に納税猶予を受けているひとは急いで相談した方が良い。
生産緑地があるエリアで宅地を持っている人は土地の価格が低くなってしまう恐れが。
売却を検討している人は早めに売却したほうが良さそう。
売るつもりがない人は土地の価値が下がると固定資産税が下がるだけなのでラッキーと捉えてOK
2～3年以内に土地を買おうと思っている人は、2020年に土地の価格が下がる可能性が高いので、様子見がいいですね。こういった事情を知っていれば価格交渉も多少強気に出れるでしょう！
終わり！
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