2021.6.12 FP1級実技試験part2
※模範解答ではありません。
※解答は間違っている場合もあります。正答は各自でご確認ください。
※とてもひどいです。
――ではまず、Aさんに直接聞いて確認することと、あなた自身が調べることについて挙げてください。
「はい。Aさんには、まず甲土地に関して、実測面積であるか、取得した際の資料などはあるかを確認します。それから、ライフプランの部分になりますが、将来母親Bさんに介護が必要になった際などはどうするのか、施設に入ることなどは考えていないのか、などについて確認します」
――他に、Aさんに聞いておくことはないですかね？
（えっ…何…？でもこんなところ持ち帰れないし…）「えっと…」
――今回、Aさんと同じマンションに住まれるんですよね。
「はい」
――かなり近くですよね。
（同居じゃだめなのか、とかか…？）「えっと、同居…」
――に近いですよね。
（違うんかい）「あっ、Aさんの妻の意向などを確認します…！」
――そうですね。あとは、マンションの物件資料や、甲土地の売却について何か資料をもらっていないかも確認した方がいいですね。
（もう答え言ってもらってるやん…）「はい」
――では、FPとして調べることは何ですか？
「現地確認を行い、甲土地の状況や周辺の状況を確認します。それから登記簿謄本や公図などで権利関係の確認と、税法上の特例について税理士に確認します。それから、信頼できる不動産業者とのことですが、念のため価格の妥当性や他の売却の事例について検討します。マンションの価格についても周辺の不動産業者へヒアリングなど行います」
――はい、分かりました。では今回、甲土地の売却とマンションの購入を考えているとのことですが、どちらを優先しますか？
「はい、おそらく買換えの特例が利用できるかどうかという点になるかと思うのですが…、…あっ」
（実はこの瞬間まで、買換え特例は10年以上の所有期間が必要だから、5年前取得の今回は使えないじゃん、って思ってました。いや相続で取得じゃん…取得日引き継ぐじゃん…ってこの瞬間気づき、止まってしまいました…）
――うん、税制の話はまた後にしましょう。これ、甲土地が売れるまで待っててもいいんですかね？
（は？意味分からん）「えっと…」
――結構人気のあるマンションみたいですよね。
「そうですね…」
――待ってたら、売れちゃいませんかね？
「あっ、そうですね、先に買った方がいいです」
――そうですよね。でも、資金が足りませんよね。どうします？
「えっ…」
――甲土地が売れれば、お金は入ってきますよね。それまでの間だけでいいわけですよね。
「はい。あっ、AさんやCさんに借りる…？」（聞くな）
――そうですね、そういうこともできますよね。ちなみに、甲土地が売れた場合、土地代金の前に何かもらえませんでしたっけ？
（もうわけわからん）「えっと、手付金…」
――そうですね。大体何割くらいですか？
（知らん。あっ、でもなんか、2割を超えてはいけないとかなんかあったな…）「1～2割くらいでしょうか…」
――そんなところでしょうね。2割だとしたらいくらですか？
（電卓叩く）「90…あっ、900万円です」（テンパってる）
――そうですね。それとBさんの預貯金合わせたらどうですかね？
「…足りますね」
――そうですね。そういう方法もありますよね。
「はい」
――では次に、今回マンションを購入して引っ越した場合、まず相続税の評価はどうなりますか？
「甲土地が3,600万円、マンションが1,900万円になります」
――相続税の評価は下がるということですよね。
「はい」（全部言ってもらってるやん…）
――次に所得税の方ですが、どういった特例が利用できますか？
「居住用財産の買換えの特例が適用できます」
――どういった要件がありますか？
「所有期間10年以上の居住用不動産を譲渡する必要があります」
――あと、1億円以下とかね。
（いや、答え言うの早い）「はい」
――他にはありませんか？
「居住用財産を譲渡したときの3000万円控除と、軽減税率の特例が併用できます」
――そうですね。今回は買換えの特例を使う方がいいですかね？その場合、取得費はどうなりますか？
「課税の繰延になりますので、譲渡資産の取得費になります…」
――譲渡資産というのは？
「甲土地と甲建物です」
――そうですね、つまりほとんど取得費がないような物件のものを引き継ぐわけですよね。
「はい」
（この辺でアラーム鳴りました。ロスタイム）
――ではどちらの特例を使う方がいいですかね？
「3000万円特別控除の方を利用します」
――そうですね。では、関連する専門家を挙げてください。
「税法上の特例については税理士、土地の測量については測量士、土地の更正登記については土地家屋調査士、甲土地の評価については不動産鑑定士、所有権移転登記については司法書士、不動産の売買の仲介については宅地建物取引士や宅地建物取引業者に連携します」
――ちなみに、あなた税金に詳しそうだから申告しといてくださいって頼まれたらどうしますか？
「税理士法に抵触しますので、個別具体的な税の相談については税理士に連携するようにします」
――以上です。お疲れさまでした。
「ありがとうございました」
もっとひどかったような気もするんですが、もはや記憶も飛んでいるのでこれが限界です…！笑
お読みいただきありがとうございました！
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