建替決定！ さあ、どうする？

無事マンションの建替が決まりましたが、検討しなければいけないことがいろいろとあります。

住宅ローンの残債

借入先に確認したところ、現建物の取り壊し前に、全室の名義を建替組合名義に変更する手続きが行われるため、その前に残債を精算する必要があるとのこと。残債の精算金は新たにローンを組むことで調達、もし再建後建物の区分も所有するなら、その際にかかる費用も上乗せして借り入れが可能と説明されました。

建替期間中の仮住まい費用は自費となるため、当該期間中のローン支払いについて懸念していましたが、特例として期間中は年利のみの支払いとすることができるかも、と言われました。

ただ今回のケースは借入先としても初めてということで、利率の明確な指針がないため、行内で検討する必要があるとのこと。

所有区分の売却先

再建後の物件価格が高額で、私の手の届かないような価格となった場合、嫌でも売却するしかありません。

建替組合が設立されると、物件の売却先はデベロッパーだけになりますが、いまならまだ他社への売却も可能。ということで、「マンション売りませんか？」のポスティングチラシを参考に、数社に見積もりをお願いしてみました。

結果、現状の物件内容だとデベロッパーの評価額が圧倒的に高値だったことがわかり、手放す場合もデベロッパーに売却することにしました。

建替期間中の住まい

建替には少なくとも3年間かかる予定です。この期間は賃貸物件に住むことになりますが、これまでの経験から、分譲用に比べて賃貸用の設備はグレードが下がることがわかっています。

再建建物の物件価格は未定ですが、周辺の新築マンションの1LDKの価格を調べると5000万以上が多く、8掛けで購入しても4000万程度となります。これを参考にすると、いま提示されている評価額では追加費用が必要になる可能性が高く、さらに建替え中の仮住まい費用、引っ越し代、固定資産税の支払い、残債の支払いがあります。固定資産税について調べたところ、更地状態だと、年間でいまの2倍強の金額になる見込み。新築入居後は修繕積立基金費用として数十万円かかるなど、現在の貯金と収入で建替期間中暮らしていけるのか、新規取得後の初期費用を支払えるのか、少し不安があります。

そこでデベロッパーに売却して、新たに中古マンションを購入して住み替えることも検討してみます。

売却して中古物件を購入？

評価額で売却したら、ローンを返済しても2000万円以上が手元に残る計算です。これを元手に中古物件を購入して、そちらに住み替えるのが最も無理がないような気がしてきました。

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