投資用マンションも難しい

資産形成に欠かせない不動産投資だが、これもまた難しい局面である。一つは金利の上昇見通し、もう一つは不動産価格の高騰局面。あとから振り返れば「なんでここで投資した？」ってなるような気もしなくはない。

一方、このままインフレが定着するのであれば、チビチビと株に投資するのではなく、レバレッジを掛けて不動産を所有しておくというのが正解になる。
では、日本でインフレが定着するかどうか、これは正直よくわからない。賃上げの広がり次第かなと思っているが、まだ判断が難しいところである。

仮に、インフレが定着するという前提で不動産投資を決めたとして、じゃあ何を買えばよいかというとこれもまた難しい。

ここ数年の潮流として、都心の区分マンションを買ってガッツリとキャピタルゲインを狙う作戦が趨勢を占めていたが、坪1,000万円、2,000万円からさらにもう一段階ブーストはあるだろうか。海外と比べて東京は割安だという話はよくあるが、果たして超都心の坪1,000万円、2,000万円はまだ割安と言えるのだろうか。ましてや為替がこの円安水準から逆回転したときに割安と言えるだろうか。

では、キャピタルゲインではなくインカムゲインを狙えるかといえば、当たり前だが都心ではワークしない。都心のグロス利回り2-3%ではローン元利返済を到底カバーできず持ち出しが発生する。
グロス利回り4-5%でようやくトントンになるレベルだが、この利回りの物件は東京と大阪の都心部で新築で見つけるのはほぼ無理。一方、地方は衰退していくことはほぼ確定なので不動産価格の不安定さが残るため、地方の超中心地というのが一つの解ではないかと感じている。

というわけで、札幌、仙台、新潟、岡山、広島、福岡あたりのそれなりの大型都市で再開発アップサイドが狙えるような大規模物件がないか、引き続きウォッチしていきたいと思っている。