管理会社の変更について【賃貸経営】

貴方が住んでいる賃貸物件の管理会社が唐突に変わったことはありませんか？

それはオーナーと管理会社の間で
「仲違いする何かがあった」のでしょう。

管理会社は物件管理をオーナー委託により行います。その報酬として家賃収入の5〜10%程度毎月管理手数料として貰い受ける。というのが基本のビジネスモデルです。

管理会社はオーナーに対して
物件の「維持管理」について経営サポートしていく、という流れになっていきます。

と、言えば聞こえは良いですが、
言い換えると物件の日常的に発生する維持管理コストを見積もってオーナーに請求していく、という業務が多いのです。

要は、家賃収入を目的として建てたオーナーにとって「目を瞑っておきたい部分」についての話を管理会社が毎回持ちかけてくるということです。

オーナーからすると
「物件の年数が経つ毎にどんどん修繕費用が重なってくる、家賃収入はそれに連れて減っているのに…毎月の住宅ローン支払から殆ど手残りが無い！」
というフラストレーションからどんどん事務的に請求してくる管理会社に苛立ちを感じます(笑)

オーナーから管理会社に対する不満の理由でよくあるものは

・見積書が高い
(相場より高く利益乗せられている等)

・管理会社担当とそりが合わない

・空室がなかなか埋まらない
(管理会社に賃貸仲介も委託してる場合)

・入居者クレーム対応の仕方に問題あり

・そもそも管理の質が悪い
(定期清掃が行き届いてない、リフォーム工事の出来に問題ある等)

みたいな感じです。

大まかに言えば
オーナーが求める管理と管理会社が実際に行う管理に歪みがあったことで「アイツはダメだ！そっちに変えよう！」ということです。

管理会社が変わってしまうと
既存の入居者に迷惑がかかります。

①家賃の振込先が変わること。

→振込手数料や口座振替手数料は金融機関によって違いますので、もしかしたら高くなってしまうかもしれません。

②保証会社を変更、新たに入り直さなければならない可能性があること。

→保証会社を変える場合は保証料が発生します。家賃の半分位が相場なので数万はかかりますね。

③管理窓口が変わること。

→今まで起きた不具合やトラブルを対応していた人が居なくなるということは、過去と同じように対応してくれる可能性は低くなるということです。勿論人が変われば対応も変わりますが、会社自体が変われば顕著です。良い方に変われば問題無いのですが。

④前の管理会社との引継ぎが上手く行われていないケースがあり得る

→③に関連したことですが、今まで誰からクレームがあったか？何処を修理したか？入居前の室内写真は？等の管理履歴が上手く次の管理会社に伝わってないことがあります。現契約書と預かり金と鍵だけ渡してハイ終わり、となってしまっているのです。

管理会社変更は十中八九、オーナー側の都合ですので、仮にそれが理由で入居者に金銭的負担を求められるなら断固拒否して下さい。

オーナーにとっても管理会社変更はリスクがあります。

特に先程挙げた④についてですが、
修繕履歴が上手く引継ぎされてなければ、次同じような不具合が起きた場合には対応が遅れる、もしくは無駄な調査費用までも請求される可能性があります。

当たり前ですが物件によっても不具合が出た時の特徴があります。地理的、人為的、建物の出来等色んな要因がありますが、この物件は漏電が多い、水漏れが多い等、原因が分かればすぐに対応出来るのですが、それは長年同じ管理会社が対応していればその特徴を把握し、それに基づいた最適な対応も出来るのです。

長年対応して押さえ込んできた102号室のクレーマー等…会社が変われば影の対応力も変わります。

それら踏まえて、それでも変えたいなら変えるべきです。

また、管理会社についてですが、

管理会社は、

「何よりも管理物件を増やしたい」

が本音です。

その為には

他の管理会社の管理物件を奪ってでも構わないのです。

近年不動産会社の稼ぎ所は変わってきています。

お客さんは皆ネットで調べて物件を探すので賃貸仲介の存在意義は薄れていますし、人口も減っているのでどんどん市場は小さくなります。

しかも繁忙期や閑散期があるので売上の波が大きく、不調な時は経営もピンチになります。

そこで管理物件が増えれば不動産屋の収入は安定してくるのです。

仲介手数料と違って管理手数料は安定的に毎月入ってきます。
家賃収入の数％だとしても
何万戸、何十万戸と管理していれば
勝手に毎月何千万と管理収入が入ってくるものなのです。

しかも原状回復回復工事や修理も自社で見積れば金額は自社で決められますし、オーナーとも常に繋がっておくことができます。

これからの時代は管理だ

今、人口減少時代に喘ぐ不動産屋の中で
まことしやかに囁かれています。

そうすると、ある時オーナーのもとに

付き合いのない管理会社から

「ウチで管理任せて貰えませんか？」

と営業をかけられたりもします。

管理も競争なのです。

管理会社も今までと同じように
事務的に業務を行うようでは、この先生き残れないと言えるでしょう。

既存の管理業務を行いつつ、

オーナーの賃貸経営を何処までサポート出来るか？

にかかってくると思います。

ここまでお読み頂きありがとうございました😊