未接道地の売買

今回は未接道物件の売買について説明します。

家を建てる場合は原則的には建築基準法上の道路に、２Ｍ以上接してなければ建築できません。建築基準法上の道路とは、主に

①公道で幅員が４Ｍ以上のもの（建築基準法第42条第１項１号,２号道路）

②私道（個人が所有するもの）で幅員が４Ｍ以上あり、かつ、特定行政庁から指定を受けたもの（建築基準法第42条１項５号・いわゆる位置指定道路）

③建物がすでに立ち並んでいる幅員が４Ｍ未満の道で、特定行政庁が指定したもの（建築基準法第42条２項道路）

などです。杉並区では建築基準法の道路かどうかは区のウェブサイトで検索できます。

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建築基準法上の道路ではない道（水路、通路など）に接している建物をよく見かけますが、これはある救済処置を適用して建てた建物が大半です。

救済処置とは、建築基準法第43条２項２号の許可です。以前は建築基準法第43条但し書と呼ばれていました。

これは一定以上の空地（道路のような土地）を、特定行政庁の建築審査会の許可をもらって道路として扱い、建築確認を取得する手段です。

昭和の時代では一定以上の空地に面していれば、簡単に建築審査会の許可がおり建物を建てることができましたが、現在は許可がおりるまでが非常に困難な作業になっています。

図面で説明しましよう。

本地は建築基準法ではない約1.8Ｍの通路に面しています。このままでは建物を再建築することができません。

その場合にはＡ地、Ｂ地及びＣ地所有者と共同で協定書を作り、通路を2.7Ｍまで拡幅（道路状）し、本地を幅員４Ｍまで道路として提供（セットバック）することで、建築審査会に許可を申請します。通路に面する土地所有者が一人でも協力しないと許可が下りません。

上記は杉並区の基準ですが、建築基準法第43条2項2号の許可基準は自治体によってかなり異なります。

さて、本題の上記のような「未接道物件の売買」ですが、もちろん売買することは可能です。
但し、建築基準法第43条2項2号の許可が下りなければ、金融機関の融資は厳しく、ローンを組んで購入することは難しくなります。
したがって相場よりかなり低い査定になってしまいます。

ご所有の建物が未接道の可能性がある場合、また購入を検討している土地建物が未接道の場合などは、調査いたしますので不動産コンサルティングマスターの吉田までご相談くださいね。