不動産スタッフ岡田が教える【ここは、気を付けたい。田舎暮らしの土地探し。】
9/29発行のフリーマガジン「Fuu」vol.4“田舎で暮らす”掲載の、田舎の土地探しQ＆Aコーナー。
スペースの都合上載せられる内容が限られてしまったので、こちらは田舎の土地探しについて「もう少し詳しく知りたい！」というかたのためのブログ記事です。
今回、マガジン誌面・ブログ記事に協力をしてくれたのは、不動産スタッフの岡田。宅建士と土地家屋調査士のダブルライセンスを持ち、フクヤ建設の不動産業務を一手に引き受ける岡田に【田舎の土地探しで、気を付けたいこと】を、あれこれ聞いてきました。
【プロフィール】
岡田雅俊(おかだ まさとし)
高知中学高等学校卒業後、葬儀会社やマンション開発営業などの勤務を経て、２０１７年にフクヤ建設入社。入社後は住宅営業と兼任し、前職での経験を活かした不動産業務を担当。現在は、宅建士・土地家屋調査士の資格を取得し、不動産業務専属のスタッフとして、造成地の計画・販売、土地仲介や、不動産相談など、不動産関係の業務を行っている。
「建てられない」を防ぐ事前準備をしておこう。
「田舎に親族のもつ土地があり、建築の計画をすすめていたが家を建てられない土地だと分かった‥」
「土地購入後に、家を建てられない土地であることが判明した‥」
家を建てるには、建築関連法規を代表する建築基準法や、自治体が条例として定める建築基準条例など、一定条件を満たしている必要があります。
「建てられない」を防ぐために、事前に確認していただきたいのは以下の３点。
①「市街化調整区域」に指定されていないか？
市街化調整区域とは、農地や山林を守るべく建物を建てられないように制限した地域のこと。(※例外あり)
そのため、田畑や山に囲まれた田舎の土地では特に気を付けておきたいポイントです。
市街化調整区域であるかどうかを調べる方法は２つ。
・市町村の都市計画課に問い合わせる方法
・「市町村名+市街化調整区域」で検索する方法
(※必ず提供されているとは限りません)
があります。
都市計画マップなどを活用してインターネットで調べることができる場合もありますが、正確な住所などが分かる場合は、市町村の都市計画課に電話などで問い合わせをしてみてください。
②地目が「農地」になっていないか？
現状田畑として使用していない場合でも、地目が「農地」になっている場合もしばしば‥
宅地にしていない農地には、家は建てられません。
この場合は、農地を宅地に転用することで家を建てられるようになります。
地目を調べるには、その土地の登記を確認する必要があります。
近くの法務局で申請する、または法務局の「登記・供託オンラインシステム」から登記記録のPDFを入手できます。
③「接道義務」を満たしているか？
家などの建物を建てる土地には接道義務があります。
接道義務とは、幅が４ｍ以上の道路に２ｍ以上接していなければ家を建てられない決まりです。
災害の発生時に備えるために定められているもので、災害が発生して避難する際に、道路を避難路として利用できる重要性から定められています。
接道については、各自治体の役所である建築指導課で確認できます。
上下水道の整備費用には、特に気を付けて。
田舎の土地は、もともと田畑として使用されていた場合なども多く、土地整備に高額の費用がかかることも。
なかでも岡田が、特に注意が必要だと話してくれたのは、上下水道の整備費用。
目に見えない部分のため見落としやすく、専門性も高いため、早い段階で専門業者に調査をしていただくことがおすすめです。
上下水道の整備費用の目安は、
【上水道（給水）】
・新規引込み費 ５０〜１５０万円（敷地に新たに引込む時。引込み距離、交通量などで変動。負担金が必要な場合も）
・管径の変更 ０〜１５０万円（１３mmで不足⇒２５mmなど。引込み距離、交通量などで変動）
・受水槽の設置 ４０〜５０万円（水圧不足で３階に給水できない時など）
【下水道（排水）】
・新規引込み費 ０〜１００万円
・浄化槽の設置 ５０〜１００万円（下水道未整備地域、補助金がでる場合もあり）
このように、数十万～数百万かかるケースも。
土地を購入して建てる場合は、検討の早い段階で必ず不動産会社から上下水道やその他インフラの状況を記した書類をもらい説明を受け、現地でも確認をしましょう。
不明点・疑問点は小さなことでも購入前にクリアにしておくことが大切です。
総予算を、早めに把握しておこう。
上下水道の整備費用の他にも、切土や盛り土・地盤改良などの土地造成費用や、災害対策の擁壁工事なども「建てられる土地」に整備するためにかかる、高額な工事があります。
そのために、建物の費用を圧迫してしまうことも少なくありません。
建物の計画が進んでしまっていてからでは、取返しがつかないことに‥
総予算を把握するためにも、なるべく早い段階で建築会社で総予算を出してもらうことをおすすめします。
田舎の土地に限った話ではありませんが、建物を建てるにはさまざまな条件をクリアする必要があります。
プロの手をかりながら、１つ１つクリアにしていくことが大切です。
当社では、土地調査から建築総予算の資金計画までサポートが可能です。ぜひ、お気軽にご相談ください。
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