競売入札シミュレーション 神戸地裁本庁R2.6.23開札④
今回も神戸地裁本庁から競売入札物件のシミュレーションをお届けします。
大阪地裁本庁、京都地裁本庁がそれぞれ入札期限が来たので、現在神戸地裁本庁の物件のみがシミュレーションできる対象のため、もう少し神戸地裁本庁での入札シミュレーションが続きます。
６月１０日～１７日です。
開札が６月２３日となります。
今回取り上げるのはファミリータイプの物件です。
事件番号 令和01年(ヌ)第63号
売却基準価額 1,690,000円
買受申出保証額 340,000円
買受可能価額 1,352,000円
所在地：神戸市長田区腕塚町四丁目
種類（登記）：居宅
構造（登記）： 鉄筋コンクリート造１階建
専有面積（登記）：４階部分 ５１．７０m2
間取り：３ＤＫ
バルコニー：南西向き
バルコニー面積 ：あり
管理費等 ：23,500円
敷地利用権 ：所有権
占有者 ：債務者・所有者
築年月： 昭和63年2月
階 ：４階
総戸数： 25
このようになっています。
では、３点セットを見ていきましょう。
■ポイント■
★物件明細書より
・買受人が負担する他人の権利はありません。
・管理費等の滞納があります。
★現況調査報告書より
・所有者が空家で占有している。
・管理費等の滞納417万2355円（2010年～2019年11月現在）
・別途災害修繕費164万6300円あり
※関係人の陳述より
特に気になるコメントはありませんでした。
※執行官の意見より
１．家財道具などの動産類はほとんど存在していない空家状態であって、第三者の占有を示すものは存在していなかった。よって、占有者および占有状況は上記記載の通りと思料した。
２．食事室や北西側洋室のフローリングが剥がれていることが現認できた。
３．本件マンションは、国道2号線を挟んで阪神高速道路3号神戸線と面しており、立ち入り調査に際して、本件建物が位置する4階部分は車両の通行に伴う騒音が気になる状態であると感じられた。
※道路や高速道路付近では音の問題がありますので、執行官が自ら感じたことを書いてくださっているのはありがたいです。
大きなトラックなどが通ると揺れを感じることもありますので併せて注意が必要です。
※室内の写真及び間取りより
・北西角部屋のお家です。
・東西の2面バルコニー
・全室採光取り
・各居室収納有り
・室内の設備を見る限り分譲時の設備がそのまま設置されている感じです。
・写真に写る室内の様子では残置物は見当たりません。
・賃貸で貸すには3部屋取れているので貸しやすい物件に感じます。
★評価書より
・経済的残存耐用年数は約１５年程度。
・エレベーターあり
・マンション全体の修繕積立金は約２０００万円
・基準の㎡価格を２０７，０００円として採用。令和１年９月の事例を参考に算出しているようです。
・評価人の賃料設定は８５，０００円です。
【では、入札時のシミュレーションを見ていきましょう。】
現在の賃料で売却基準価格で購入するとした場合
売却基準価額169万円
今回は滞納がありますので、基準価額に滞納額をプラスして考えます。
管理費等の滞納417万2355円＋別途災害修繕費164万6300円
＝581万8655円
169万円＋581万8655円＝750万8655円
最低が750万円として計算します。
計算式１
賃料8.5万円×12ヵ月＝102万円
102万円÷750万円×100＝13.6％（表面利回り）
※別途改装費も考えておかないといけません。改装費などを含めたシミュレーションは一番最後にシミュレーションしてみます。
計算式２
次に鑑定人が使用している基準価額である㎡207,000円×51.70㎡＝約1070万円です。
これで計算すると
102万円÷1070万円×100＝9.53%（表面利回り）となりました。
１０％を下回りました。計算式１と同じで改装費などを考慮するとさらに下がります。
計算式３
それでは、競売に似合う計算として先ほどの価格より2割減で計算すると
1070万円の２割減だと約856万円です。
102万円÷856万円×100＝11.91％（表面利回り）となりました。
何度もシミュレーションしますが、やはりこれくらいは最低欲しいラインですね。
改装費等も含めた計算式
102万円÷（750万円＋140万）×100＝11.46％（表面利回り）
※140万円は改装費、落札までのさらなる滞納金を加味しています。
今回空家であることから入札件数が入りやすい物件です。
しかしながら、滞納額がかなりの高額であることを考えると躊躇する方もいてるでしょう。
また、災害修繕費なるものが存在しています。
今後も同様のことが起これば各戸から徴収されることが予測されるため、そのリスクを考える必要がありますね。
開札結果が6月23日なのでそれ以降でまたご報告しますね！
※筆者の紹介
前職の会社で約2年半で競売物件60件程度の落札、占有者交渉、リフォームプランニング、売却を手掛ける。
勤め先の会社では強制執行をしなくても良いように占有者との交渉で対話を重ねる。結果、自身担当での強制執行は0件。現地調査、裁判所記録閲覧、3点資料の読み込みにより写真から占有者の性格等を読み込み、入札する、しないなどを選別する。反社会的勢力の所有が疑わしい物件を写真から判断。そして現地管理人へのヒアリングで確認すると的中するように至る。
やり方がわかれば簡単です。何か難しそうであったり、落札後のリスクが読めないため入札を躊躇される方も多くいらっしゃると思います。ですが、しっかりと注意点を抑えていけば何も難しくもなく参加できるので、安く買いたいとお考えの方は一度競売を考えてみてはいかがでしょう？
現在下記のホームページでも競売投資のお話も書いています。
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