競売物件開札結果発表１

以前競売入札物件の入札予測を行った物件の開札が行われました。

結果はいかに？

物件は

事件番号令和1年（ケ）第711号　売却基準価額14,130,000円

吹田市原町四丁目２２０５番地３のマンション　面積71.90㎡　３ＬＤＫファミリータイプのマンションです。

■平成8年1月築　■3階部分　■管理費等22,910円　■総戸数111戸

上記の物件です。

過去の入札予測の記事はこちらhttps://note.com/fujimoto_co2017/n/n567fb611aba2

事件番号
　令和01年(ケ)第711号
売却基準価額
　14,130,000円
売却価額
　20,740,000円
物件番号 １
所在地
　吹田市原町四丁目２２０５番地３
開札結果
　売却
入札者数（人）
　５
落札者資格
　法人

上記内容にて落札となりました。

ちなみに私が予測した入札価格は１９２０万円でしたので、残念ながら落札ならずでした。
※シミュレーションのため、入札はしておりません。
落札者との差額は約１５０万円でした。
あと、入札者数が５件だけでした。

基本マンションの入札は札数が多く入りやすいのですが、今回は少なく感じます。

では、なぜ少なかったのかを含めて検証していきましょう。

検証①
件数が少ない理由は？
一番に考えられるのは物件の場所です。駅から徒歩１０分を超えるとマンションの人気は低くなりがちです。
また平坦地ではなく山手になると同様に少し札数が減る傾向になります。
今回はこの２点が考えられるかと思われます。

検証②
入札価格
売却基準価格１４１３万円に対して２０７４万円での落札です。
この開きを見ると約６６０万円高く入札されています。
また、執行官の算定の価格が約２１００万円でしたので、それよりも約３０万円ほど安く落札しています。
この場合は安く落札できたと考えるよりも高値で落札しに行ったのではないかと思いれます。
開札会場へいくと、上位三名の名前と入札額がわかるのですが、落札に行ってないのでわかりません。
落札者が法人なので、ほぼ間違いなく再販物件として半年先位には販売物件として流通されていると思います。
恐らく、１番手と２番手の開きがあるように感じる次第です。

まとめ
今回の落札結果を見ると、市場で販売されている価格とほぼ同額での落札でした。それだけ市場に流通している不動産が少ないのかもしれません。
また、競売だからと言って安く購入できるものではないことがお分かりいただけたかと思います。
ただ、仲介会社が介在しないのでその分は安く抑えることができますが、占有者の退去交渉の進捗状況によっては、同額それ以上の支出も考えられるならば、今回の物件は落札するよりも市場で購入されるほうが良さそうです。

次回はもう１件の開札予測をしました。大阪市鶴見区の物件を検証してみたいと思います。

ありがとうございました。

※筆者の紹介

前職の会社で約2年半で競売物件60件程度の落札、占有者交渉、リフォームプランニング、売却を手掛ける。

勤め先の会社では強制執行をしなくても良いように占有者との交渉で対話を重ねる。結果、自身担当での強制執行は0件。現地調査、裁判所記録閲覧、3点資料の読み込みにより写真から占有者の性格等を読み込み、入札する、しないなどを選別する。反社会的勢力の所有が疑わしい物件を写真から判断。そして現地管理人へのヒアリングで確認すると的中するように至る。

やり方がわかれば簡単です。何か難しそうであったり、落札後のリスクが読めないため入札を躊躇される方も多くいらっしゃると思います。ですが、しっかりと注意点を抑えていけば何も難しくもなく参加できるので、安く買いたいとお考えの方は一度競売を考えてみてはいかがでしょう？

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