不動産の怖さを知ることvol2

不動産の怖さを知ることvol2

不動産業界での我々のお仕事では、

①不動産仲介（賃貸）
②不動産仲介（売買）
③不動産売主業（新築分譲）
④不動産売主業（中古物件買取再販）
⑤不動産開発業（一団の土地を整地して売り物にするなど）
⑥不動産収益（家主業）
細かく分けるともっと分類できますが、
大雑把に分けるとこんな感じです。

このうちの
①、②不動産仲介
③、④不動産売主業
⑥不動産収益
これら三つのシリーズでお届けします。

今回は、不動産売主業より

不動産売主業は、資金がないとできないお仕事になります。
物件を購入するための資金とその後の改装費。先にお金が出ていくので、借入れをした場合、その期限までに返済が求められます。
その返済を守ることが信用になるため、赤字でも売却して、返済をする。
よく耳にするお話です。

大きく借り入れができる会社であれば、年間の取り扱う件数でカバーもできますが、一件買って、売れたら次の一件としている場合は一件でも赤字が出ると、かなり雲行きが怪しくなります。

次に買う資金を借り入れできたとして、売却まで資金がもつのか？
その辺も重要です。
そして、借入できるのは、物件購入するための資金です。
改装費は別で用意が必要です。
他行からの借入もしくは、自己資金になります。

一般の方が、このように改装して販売しようとする方はまずおられません（宅建業に抵触するため）。
ご自宅を売却する場合では考えられますが、先にお金を使うことで、それ以下で売却がしにくくなるため、一般の方にはお勧めしていません。

我々も宅建業として、日々買取、再販のお仕事をしてて、原価を割って売ることは何としても避けないと行けません。

そうならないようにするためには？

あまり資金を使わず売却する方法を考えることが優先されてきました。

しかし、途中からは改装しないと売れなくなり出し、今では、物件によりますが、改装費も400〜500万近い金額が定番の改装費になっています。

なので、2000万で買ったお家であれば、改装費500万かかったとしたら？
それだけで、2500万の資金を使っていることになるため、販売価格も上昇します。

なので、このお家の相場はこんなものか？っという概念は、これまでも、何度か覆されてきました。相場以上に高く取引されています。

そのため、我々が一般の方向けに売却相談を受けた際の過去の成約事例は、本当に形式的な数字になって、あまり当てにはならず。
ようやくそれも、収まってきてますね。

そう、また本題に戻して、

我々不動産会社としても、
不動産買取再販は、やりたい！
そう考える会社も多いです。

ただ、不動産仲介と違い、現物を購入するための資金がないとできません。

そのため、今のお仕事を通して、売上を築き、金融機関から借入ができる基盤づくりが求められます。

それを乗り越えたら、後は実績作り！

売上がついてくれば、借入も用意になります。

その裏側にある資金ショートだけは避けないといけない。

そんな想いで買取再販はお仕事をしています。

YouTubeちゃんねる
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※筆者の紹介
前職の会社で約2年半で競売物件60件程度の落札、占有者交渉、リフォームプランニング、売却を手掛ける。
現在は、自身でも入札をしています。
個人的に入札するのは、表面利回り２０％以上の見込みがる物件のみです。
なので、ビギナー向けではありません。
これから不動産投資を始めたい、競売で購入したいとお考えの方はビギナー向けの物件から始められるのがよいでしょう。
個人的には１R,１Kタイプがお勧めです。収入は低くなりますが、マンション全体の管理を管理会社がしてくれるので、御自身の負担は少ないです。
勤め先の会社では強制執行をしなくても良いように占有者との交渉で対話を重ねる。結果、自身担当での強制執行は0件。現地調査、裁判所記録閲覧、3点資料の読み込みにより写真から占有者の性格等を読み込み、入札する、しないなどを選別する。反社会的勢力の所有が疑わしい物件を写真から判断。そして現地管理人へのヒアリングで確認すると的中するように至る。
やり方がわかれば簡単です。何か難しそうであったり、落札後のリスクが読めないため入札を躊躇される方も多くいらっしゃると思います。ですが、しっかりと注意点を抑えていけば何も難しくもなく参加できるので、安く買いたいとお考えの方は一度競売を考えてみてはいかがでしょう？
現在下記のホームページでも競売投資のお話も書いています。
併せて読んで頂けたら幸いです。

https://www.fujimoto-toushi.com/