競売入札シミュレーション 大阪地裁堺支部編R2.10.15開札①
今回は大阪地裁堺支部からです。
ピックアップする物件は【３DKタイプ】です。
前回の開示が３１件。今回も同じく３１件が開示されています。
入札期間は9月30日～10月8日です。
開札期日は10月15日となっています。
事件番号 令和02年(ケ)第16号
売却基準価額 1,960,000円
買受申出保証額 400,000円
買受可能価額 1,568,000円
種別：区分所有建物
物件番号：1
所在地：柏原市玉手町
種類（登記）：居宅
構造（登記）：鉄筋コンクリート造１階建
専有面積（登記）：１階部分 ６０．７４m2
間取り：３ＬＤＫ
バルコニー：南・西側 約８．４㎡
バルコニー面積：約８．４m2
管理費等：17,750円
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：昭和59年10月
階：１階
総戸数：18
■ポイント■
★物件明細書より
３．買受人が負担することとなる他人の権利
【物件番号１】
なし
４．物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号１】
本件所有者が占有している。
５．その他買受の参考となる事項より
管理費等の滞納あり
★現況調査報告書より
・建物所有者が本建物を居宅（空家）として使用している。
・管理費等の滞納あり約１０万弱（令和２年２月調査時点）
・郵便受けには所有者宛郵便物が残置されていた。
・滞納金は、駐車場使用料、水道料金、遅延利息が別途あるようです。
※関係人の陳述等より
・近隣者より
１．目的建物の居住者についてはわかりません。
・管理会社担当より
１．入居者の【A】さんは所有者の奥さんです。
※執行官の意見より
１．総合的に判断し、所有者が空家の状態で占有している旨認定した。
※間取り及び室内写真より
１．間取りは３LDKです。
２．室内の写真では生活用品などが残されています。
３．ガスコンロ、洗濯機など生活家電などは見当たりません。
４．必要最低限のお荷物を出してお引っ越しされたかも知れません。
５、浴室は過去に入替をされたように見受けられます。
★評価書より
１．最寄駅から徒歩10分。約800mと記載があります。
２．総戸数18戸
３．経済的残存耐用年数は約4年とされています。
４．駐車場あり。エレベーター無し。
５．マンション全体の積立金は約2400万円となっています。
６．管理形態は管理人巡回となっています。
７．保守管理の状態：やや劣る
８．目的建物はLDK床の一部に剥離、南東側洋室とLDKの仕切り壁が除去されて下地コンクリートが剥き出しになっている。
９．基礎となる価格として約311万円が評価額として算出されています。
１０．評価人の算定した賃料設定の賃料でみると4.5万円/月。年間で54万円となっています。
【では、入札時のシミュレーションを見ていきましょう。】
計算式１【売却基準価額での計算】
54万円÷196万×１００＝27.55％（表面利回り）
計算式２【基礎価額での計算】
54万円÷311×１００＝17.36％（表面利回り）
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
54万円÷248万×１００＝21.77％（表面利回り）
上記のような数字となりました。
マンションのため管理費等が家賃から差し引かれますので、単純での計算ですが、27,250円が毎月の収入となります。
それで再度計算すると売却基準価額で落札するとした場合、
27,250円×12ヶ月＝32.7万円÷196万円×100＝16.68％となりました。
それでも悪くはないですね。
後は需要と供給のバランスを考慮して家賃設定、入札価格を決めましょう。
★入札時のポイント★
１．滞納金を把握する。
入札価額にプラス滞納金も考えておかないと利回り計算が狂います。
２．室内の改装費、荷物の処分費を把握する。
こちらも上記と同じく、必要経費として頭に入れておきましょう。
３．1階部分のお部屋。
エレベーターが無い場合は、1階のお部屋の方が好まれるケースも多いのでこの点は防犯上気にされる方にはお勧めしませんが、上階層よりも需要はあります。
１R、１Kタイプと違いファミリータイプなので月々の管理費等が高くなります。近隣の家賃相場の影響を受ける可能性はありますので、入札に対してシビアな計算で入札するくらいがちょうど良いかもしれませんね。
※筆者の紹介
前職の会社で約2年半で競売物件60件程度の落札、占有者交渉、リフォームプランニング、売却を手掛ける。
勤め先の会社では強制執行をしなくても良いように占有者との交渉で対話を重ねる。結果、自身担当での強制執行は0件。現地調査、裁判所記録閲覧、3点資料の読み込みにより写真から占有者の性格等を読み込み、入札する、しないなどを選別する。反社会的勢力の所有が疑わしい物件を写真から判断。そして現地管理人へのヒアリングで確認すると的中するように至る。
やり方がわかれば簡単です。何か難しそうであったり、落札後のリスクが読めないため入札を躊躇される方も多くいらっしゃると思います。ですが、しっかりと注意点を抑えていけば何も難しくもなく参加できるので、安く買いたいとお考えの方は一度競売を考えてみてはいかがでしょう？
現在下記のホームページでも競売投資のお話も書いています。
併せて読んで頂けたら幸いです。
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