不動産の怖さを知ることvol3

不動産の怖さを知ることvol3

不動産業界での我々のお仕事では、

①不動産仲介（賃貸）
②不動産仲介（売買）
③不動産売主業（新築分譲）
④不動産売主業（中古物件買取再販）
⑤不動産開発業（一団の土地を整地して売り物にするなど）
⑥不動産収益（家主業）
細かく分けるともっと分類できますが、
大雑把に分けるとこんな感じです。

このうちの
①、②不動産仲介
③、④不動産売主業
⑥不動産収益
これら三つのシリーズでお届けします。

今回は、不動産収益より

不動産収益
この言葉をあえて使用していますが、
身近な言葉に置き換えると、

不動産投資

この言葉になります。

これは、転売を目的とするわけではなく、ご自身が家主、オーナーとして所有するわけですから、宅建業の免許は必要ありません。

そう、自分用に買うのは、何件買っても宅建業の免許は不要です。

しかし、売る場合はどうなるのか？

宅建業の免許の基本的な考えが、

反復継続して取引をすること。

これが大きなポイントになります。

なので、これは考え方次第ですよね。

例えば、
所有していた不動産を手放さないとお金がない。
こんな場合は取り引きの重要性ではなく、返済が目的なるため、個人的にはなんら問題ないと感じています。

また、新たに良さそうな物件が見つかったので、手持ちの物件を売却してその資金を充てたい。
これは、少し引っかかりそうですよね。
こんな場合は皆さん、いろいろな理由を考えておられて、そのまま取引できるようしてはるみたいです。

いずれにせよ
当初の目的は不動産の取得のみなので、入り口は間違ってないので大丈夫です。

そして、不動産投資物件の考え方を抑えておきましょう。

①全額借入で購入
手持ち資金が少額でも借入ができれば、すぐに収益物件を保有することができます。

ただし、購入する物件の担保評価がありますので、最悪の場合、貸出を受けられない場合もあります。
特に違反建築物になると厳しいです。
また、毎月返済が必要となるため、現在の借主さんが退去した後は、改装費、空家賃などによる空室リスクも視野に入れておきましょう。
借主さんが出て行ってしまったら？
次の入居者さんはすぐ見つかるのか？

なので、返済も普段の生活から無理のない返済ができるように抑えたいですね。

②全額自己資金で購入
一時的には現金がなくなるため、不安に感じられる方もいるでしょう。
しかし最初の頃は無理のない範囲で、私は現金で購入することをお勧めしています。
先程の空室リスクも借り入れなければ、その心配はないですよね。

金利が安いから35年ローンを組む。
自分が住まない家に35年間縛られる。
その支払いが終わった時、晴れてご自身の不動産になる。
でも、35年経ったら、あちこち痛んでいるので、補修など必要になりますよね。
それまでもメンテナンスなどでお金を使いながら。

個人的には、果たしてそれは、本当にお客様のためなのか？
そこからトラブルに発展しているケースもありますよね。

35年の長期よりも、10年以内で全額回収できる物件の方がいい。

というこだわりで

私は500万円以下の不動産で利回り15%全額回収期間約6年弱の物件を不動産競売を利用して入札、落札をお勧めしています。

その理由は？
①競合相手がすくないこと。
②市場よりも安く購入できるチャンスがあること。
③すべて自己責任やけど、公平性が、あること。

このポイントがおすすめする理由です。
何もわからないから、すべて任せたい。
だから不動産競売は、ハードルが高いなぁ。

そう感じてもらえたら、
1番私は嬉しいです。

そう、さきほども書きました通り、それが理由で不動産競売に参加されない方が多いからです。

まだまだブルーオシャンの不動産競売の収益物件。

そのチャンスを掴む人、掴まない人
それは皆様の自由です。

YouTubeちゃんねる
『不動産屋ちゃんねる』
こちらでも、色々と情報を配信しています。よければ、そちらもチャンネル登録の上、ご覧下さいませ🤗

https://youtube.com/channel/UC6tfWMQ9mbEdcG1EkCSCkMQ

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※筆者の紹介
前職の会社で約2年半で競売物件60件程度の落札、占有者交渉、リフォームプランニング、売却を手掛ける。
現在は、自身でも入札をしています。
個人的に入札するのは、表面利回り２０％以上の見込みがる物件のみです。
なので、ビギナー向けではありません。
これから不動産投資を始めたい、競売で購入したいとお考えの方はビギナー向けの物件から始められるのがよいでしょう。
個人的には１R,１Kタイプがお勧めです。収入は低くなりますが、マンション全体の管理を管理会社がしてくれるので、御自身の負担は少ないです。
勤め先の会社では強制執行をしなくても良いように占有者との交渉で対話を重ねる。結果、自身担当での強制執行は0件。現地調査、裁判所記録閲覧、3点資料の読み込みにより写真から占有者の性格等を読み込み、入札する、しないなどを選別する。反社会的勢力の所有が疑わしい物件を写真から判断。そして現地管理人へのヒアリングで確認すると的中するように至る。
やり方がわかれば簡単です。何か難しそうであったり、落札後のリスクが読めないため入札を躊躇される方も多くいらっしゃると思います。ですが、しっかりと注意点を抑えていけば何も難しくもなく参加できるので、安く買いたいとお考えの方は一度競売を考えてみてはいかがでしょう？
現在下記のホームページでも競売投資のお話も書いています。
併せて読んで頂けたら幸いです。

https://www.fujimoto-toushi.com/