競売入札シミュレーション 大阪地裁堺支部編R2.10.15開札④
今回も大阪地裁堺支部からです。
ピックアップする物件は【連棟式建物】です。
前回の開示が３１件。今回も同じく３１件が開示されています。
入札期間は9月30日～10月8日です。
開札期日は10月15日となっています。
※入札の際は「陳述書」の記載の不備が無いように注意ください！
事件番号 令和02年(ケ)第7号
売却基準価額 3,720,000円
買受申出保証額 750,000円
買受可能価額 2,976,000円
種別：土地
物件番号：1
所在地：堺市堺区春日通四丁
地目（登記）：宅地
地目（現況）：宅地一部公衆用道路
土地面積（登記）：４０．９９m2
用途地域：第一種住居地域
建ぺい率：60%
容積率：200%
種別：土地
物件番号：2
所在地：堺市堺区春日通四丁
地目（登記）：宅地
土地面積（登記）：２５．２２m2
用途地域：第一種住居地域
建ぺい率：60%
容積率：200%
種別：区分所有建物
物件番号：3
所在地：堺市堺区春日通四丁
種類（登記）：居宅
構造（登記）：木造瓦葺平家建
構造（現況）：木造瓦葺２階建
専有面積（登記）：
１９．５７m2
専有面積（現況）：
１階：約２３．４０m2
２階：約１５．００m2
間取り：４室ほか
バルコニー面積：不明
管理費等：
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：昭和32年2月
階：１階と２階
種別：区分所有建物
物件番号：4
所在地：堺市堺区春日通四丁
種類（登記）：居宅
構造（登記）：木造瓦葺平家建
構造（現況）：木造瓦葺２階建
専有面積（登記）：１９．５７m2
専有面積（現況）：
１階：約２３．４０m2
２階：約１９．２０m2
間取り：５Ｋ
バルコニー面積：不明
管理費等：
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：昭和32年2月
階：１階と２階
■ポイント■
★物件明細書より
３．買受人が負担することとなる他人の権利
【物件番号１～４】
なし
４．物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号３、４】
本件所有者が占有している。
５．その他買受の参考となる事項より
【物件番号１】
本件土地の一部は通路として利用されている。
★現況調査報告書より
・建物所有者が本建物を住居（空家）として使用している。
・目的土地については法務局に地積測量図や分筆申告図の備え付けがないため、周囲の地物を参考に適宜概則したところ、それらの形状は概ね土地建物位置関係図（概略）のとおりと思われ、数量についても公簿の記載と概ね符合した。
・両建物につき、法務局に建物図面の備え付けがないが、概則の結果、それらの形状は間取り（略）図のとおりと思われる。
・両建物は、目的土地両筆を含む七筆の上にまたがって存在する連棟式建物の一部を構成。
・両建物は1階部分の壁の一部が取り除かれて、相互に往来可能。2階は繋がっていない。現在使用されている形跡はない。
・両建物の2階部分は概ね天井高が低い。両建物の1階には用途不明な部屋が存在する。
・両建物の室内には、屋根からの漏水による損傷個所が多数あり、目的建物（物件３）の階段踏板の一部は腐食していた。屋根瓦の複数個所が破損している。
※関係人の陳述等より
・債務者兼所有者（代理人弁護士）より
１．本物件は空家である。
・近隣居住者より
１．目的建物（物件番号３、４）はともに空家。
※執行官の意見より
１．現在使用されている形跡はなく、関係人の陳述も併せ考慮すると、目的建物は債務者兼所有者が、住居（空家）として使用、占有しているものと認められる。
※間取り及び室内写真より
１．室内写真が多数添付されています。
室内には残置物らしきものは写っていませんが、お部屋の中の傷み損傷具合が多く見受けられます。
２．詳細は3点セットの写真をご覧頂くのが一番です。
３．一つの家には流し台がないようです。
４．共に浴室がありません。
★評価書より
１．最寄駅から徒歩17分。約1300mと記載があります。最寄バス停の記載あり。バス停より約500m。徒歩7分程度のようです。
２．接面道路｜幅員約5.5ｍ市道（建築基準法第42条1項1号）
３．ライフライン｜上水道、下水道あり。ガス配管は不詳（前面道路に埋設あり）
４．経済的残存耐用年数は共に約1年とされています。
５．保守管理の状態｜共に劣る
６．長屋の端家。と、中家。
７．基礎となる価格として約660万円が評価額として算出されています。
８．評価人の算定した賃料設定がないため近隣相場でみると2件で6万円/月。年間で72万円となっています。
【では、入札時のシミュレーションを見ていきましょう。】
計算式１【売却基準価額での計算】
72万円÷372万×１００＝19.35％（表面利回り）
計算式２【基礎価額での計算】
72万円÷660万×１００＝10.90％（表面利回り）
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
72万円÷528万×１００＝13.63％（表面利回り）
上記のような数字となりました。
★入札時のポイント
今回の物件は、修繕費がかなりかかりすぎる物件のため、もしかすると不売になる気もしています。
落札されるとして考えられるのは、落札後、お隣との切り離しを想定して落札される方がいてるかどうか？
我々不動産会社の場合は、事前に切り離しの同意を得れることを条件として購入させて頂きます。
なので、落札したけどお隣が切り離しに応じてもらえなければ、一つは切り離しできても、残りはそのままになってしまいます。
そうなると建築するための土地の面積が満足いく大きさが確保できないので落札損の可能性も。
後は、長期計画で残りの家を購入していく方法ですね。
いずれにせよ、一般の方が入札参加するには不向きな物件でした。
※筆者の紹介
前職の会社で約2年半で競売物件60件程度の落札、占有者交渉、リフォームプランニング、売却を手掛ける。
現在は、自身でも入札をしています。
個人的に入札するのは、表面利回り２０％以上の見込みがる物件のみです。
なので、ビギナー向けではありません。
これから不動産投資を始めたい、競売で購入したいとお考えの方はビギナー向けの物件から始められるのがよいでしょう。
個人的には１R,１Kタイプがお勧めです。収入は低くなりますが、マンション全体の管理を管理会社がしてくれるので、御自身の負担は少ないです。
勤め先の会社では強制執行をしなくても良いように占有者との交渉で対話を重ねる。結果、自身担当での強制執行は0件。現地調査、裁判所記録閲覧、3点資料の読み込みにより写真から占有者の性格等を読み込み、入札する、しないなどを選別する。反社会的勢力の所有が疑わしい物件を写真から判断。そして現地管理人へのヒアリングで確認すると的中するように至る。
やり方がわかれば簡単です。何か難しそうであったり、落札後のリスクが読めないため入札を躊躇される方も多くいらっしゃると思います。ですが、しっかりと注意点を抑えていけば何も難しくもなく参加できるので、安く買いたいとお考えの方は一度競売を考えてみてはいかがでしょう？
現在下記のホームページでも競売投資のお話も書いています。
併せて読んで頂けたら幸いです。
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