競売入札シミュレーション　奈良地裁本庁R4.9.9開札②

さて、今回取り上げるのは「一戸建て」をチョイス！

奈良地裁本庁編

土地が１件・戸建てが６件・マンションが０件で、合計７件の開示です。

入札物件の期間は、

入札期間は８月２９日～９月５日

開札期日は９月９日です。

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事件番号：令和04年(ケ)第16号

売却基準価額：9,070,000円

買受申出保証金：1,820,000円

買受可能価額：7,256,000円

1．土地

種別：土地
物件番号：1
所在地：生駒郡平群町上庄二丁目
地目（登記）：宅地
土地面積（登記）：３３８．９２m2
用途地域：第一種低層住居専用地域
建ぺい率：50%
容積率：80%
持分

2．土地

種別：土地
物件番号：2
所在地：生駒郡平群町上庄二丁目
地目（登記）：宅地
地目（現況）：宅地一部雑種地
土地面積（登記）：４０４．２６m2
用途地域：第一種低層住居専用地域
建ぺい率：50%
容積率：80%
持分

3．建物

種別：建物
物件番号：3
所在地：生駒郡平群町上庄二丁目
種類（登記）：居宅
構造（登記）：鉄骨・木造亜鉛メッキ鋼板・スレート葺２階建
床面積（登記）
１階：１４５．３１m2
２階：９５．３３m2
床面積（現況）
１階：約１５８．２１m2
２階：９５．３３m2
間取り：８ＬＤＫ＋サンルーム２室＋物置１室
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：昭和48年9月

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※競売予備校プレ講座のご案内

下記URLからzoomでご参加頂けます。
令和4年8月27日（土）
AM10時～11時　1時間程度
ご自身で競売をされたい方向けの講座です。
競売予備校プレ講座

Zoomミーティング
https://us02web.zoom.us/j/81502683617?pwd=QzFuNXpGc3g5M29PY0NHSUtaT0pMUT09

ミーティングID: 815 0268 3617
パスコード: 254674

■ポイント■

★物件明細書より
３．買受人が負担することとなる他人の権利
【物件番号１～３】
なし

４．物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号３】
本件共有者Ｂが占有している。

５．その他買受の参考となる事項より
なし

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★現況調査報告書より

１．建物共有者Ｂ（破産管財人）が本建物を住居として使用している。
２．占有者及び占有権原
①占有者｜債務者兼共有者Ｂ
②貸主（建物共有者Ａ）、借主（占有者）
３．北西角付近にカーポートが存する。
４．北東側から東側にかけてスチール製仮設物置が５台存する。
５．雑種地部分の北側にスチール製仮設物置が３台存する。
６．目的建物は、内外装ともに全体的に経年による劣化が認められた。
７．１階南側及び南西側に未登記のサンルームが増築されていた。
８．１階東側洋室の床に軋み及びへこみ箇所が存した。
９．南東側を中心に外壁の複数個所にクラックが存した。

※関係人の陳述等より
・債務者兼共有者Ｂより
①目的物件には、現在、私が１人で住んでいます。
②私と目的物件を共有しているのＡは、亡くなった私の妻の妹です。私は一人で住んでいますが、Aに対して利用料は支払っていません。
③郵便受けに表示している私以外の姓は、亡くなった私の妻の父の姓です。

・債務者兼共有者Ｂの破産管財人より
①当職は破産管財業務の一環として、目的物件を管理しています。現在、目的物件には、債務者兼共有者Ｂが１人で居住しています。

※執行官の意見より

今回はコメントございません。。

※間取り及び室内写真より

１．建物の間取りは８LDK＋サンルーム2です。
２．トイレは1階と2階にあるようです。
３．外観写真からみると車は2台止められそうです。
４．室内写真をみると現に生活されている様子が窺えます。
５．１人で住まわれているようですが、室内の荷物は家族数名分の荷物量が見受けられます。

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★評価書より

・最寄駅から約650ｍ。徒歩9分です。
・用途地域｜第1種低層住居専用地域
・接面道路の状況｜北側有効幅員約4m町道【42条1項1号】。
・ライフライン｜上水道、ガス配管、下水道あり。
・経済的耐用年数｜約0年程度
・建築計画概要書・検査済証の有無は記載なし。
・本物件内の雑木、雑草などが繁茂する部分は大半が傾斜地であり、また蜂が飛び回っていたため、詳細確認がこんなな場所があった旨、買受希望者はご注意願います。
・基礎となる価格として約1511万円が評価額として算出されています。
・評価人の算定した額ではなく近隣事例より算出約10万円/月。年間で約120万円となります。

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【では、入札時のシミュレーションを見ていきましょう。】

計算式１【売却基準価額での計算】
120万円÷907万×１００＝13.23％（表面利回り）

計算式２【基礎価額での計算】
120万円÷1511万×１００＝7.94％（表面利回り）

計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
120万円÷1208万×１００＝9.93％（表面利回り）

上記のようになりました。

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★入札時のポイント★

部屋数だけ見ると２世帯住宅としても利用できそうなイメージがありますが、設備等をみると一世帯のみの住宅のようです。

敷地も広くあるようですが、住宅地の裏側では傾斜地になっているようなので、実質は住宅の底地が利用できる部分になりそうです。

個人的にはゲストハウス的な使用方法が一番しっくりときますね。

住むには広すぎるし、２世帯では設備が足りない。

室内の状況も写真では程度も悪くなさそうに見受けられます。

入札される数は多く札数は入るイメージがないので、価格もそこまで高くならないのではないかと感じます。

１２００万あたりが妥当なラインに感じます。

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YouTubeちゃんねる
『不動産屋ちゃんねる』
こちらでも、色々と情報を配信しています。よければ、そちらもチャンネル登録の上、ご覧下さいませ🤗
https://youtu.be/2S-OcojXgTU

※第２回競売予備校プレ講座のご案内

下記URLからzoomでご参加頂けます。
令和4年8月27日（土）
AM10時～1時間程度
ご自身で競売をされたい方向けの講座です。
競売予備校プレ講座

Zoomミーティング
https://us02web.zoom.us/j/81502683617?pwd=QzFuNXpGc3g5M29PY0NHSUtaT0pMUT09

ミーティングID: 815 0268 3617
パスコード: 254674

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※注意しましょう！
現在、入札する添付書類が増えています。
「陳述書」です。
せっかく調査して、振込して、提出する入札書です。
くれぐれも書き間違い、書き損じ、書き忘れなどがないように注意してください。
これから入札検討される方は、「陳述書」の添付気を付けて下さいね。

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※筆者の紹介

前職の会社で約2年半で競売物件60件程度の落札、占有者交渉、リフォームプランニング、売却を手掛ける。

現在は、自身でも入札をしています。
個人的に入札するのは、表面利回り２０％以上の見込みがる物件のみです。
なので、ビギナー向けではありません。
これから不動産投資を始めたい、競売で購入したいとお考えの方はビギナー向けの物件から始められるのがよいでしょう。

個人的には１R,１Kタイプがお勧めです。収入は低くなりますが、マンション全体の管理を管理会社がしてくれるので、御自身の負担は少ないです。

勤め先の会社では強制執行をしなくても良いように占有者との交渉で対話を重ねる。結果、自身担当での強制執行は0件。現地調査、裁判所記録閲覧、3点資料の読み込みにより写真から占有者の性格等を読み込み、入札する、しないなどを選別する。反社会的勢力の所有が疑わしい物件を写真から判断。そして現地管理人へのヒアリングで確認すると的中するように至る。

やり方がわかれば簡単です。何か難しそうであったり、落札後のリスクが読めないため入札を躊躇される方も多くいらっしゃると思います。ですが、しっかりと注意点を抑えていけば何も難しくもなく参加できるので、安く買いたいとお考えの方は一度競売を考えてみてはいかがでしょう？

現在下記のホームページでも不動産競売投資のお話も書いています。

併せて読んで頂けたら幸いです。

https://www.fujimoto-toushi.com/