競売開札結果発表３

以前競売入札物件の入札予測を行った物件の開札が行われました。

結果はいかに？

物件は

事件番号令和1年（ケ）第680号　売却基準価額12,300,000円

大阪市淀川区西宮原一丁目６番地１２、６番地２０のマンション　

面積80.74㎡　２ＬＤＫ＋納戸のファミリータイプのマンションです。

■昭和55月1月築　■3階部分　■管理費等19,380円　■総戸数40戸

上記の物件です。

過去の入札予測の記事はこちら

https://note.com/fujimoto_co2017/n/n480af8b96e0b

事件番号
　令和01年(ケ)第680号
売却基準価額
　12,300,000円
売却価額
　18,940,000円
物件番号 １
所在地
　大阪市淀川区西宮原一丁目６番地１２、６番地２０
開札結果
　売却
入札者数（人）
　６
落札者資格
　法人

上記内容にて落札となりました。

ちなみに私が予測した入札価格は１７１０万円でしたので、残念ながら落札ならずでした。

個人入札の入札予測価格は１８００万円でした。

※シミュレーションのため、入札はしておりません。
落札者との差額は約１８４万円と９４万円差でした。
入札者数が６件でした。

やはり３点セットの資料でも少しややこしそうな印象のある物件でしたので件数は少なかったですね。

今回の落札を検証していきましょう。

検証①
リスク等について
占有者が退去してもらえるのか？

退去交渉が難航するのではないか？

その点が一番ネックな印象ですね。

検証②
入札価格
売却基準価格１２３０万円に対して１８９４万円での落札です。
この開きを見ると約６６０万円高く入札されています。

前回取り上げた吹田の物件と同じような結果ですね。

落札額はほぼ同じの６６０万円差でした。
前回算定した吹田市の物件とほぼ同様の査定額と落札額の開きです。

なぜリスクが高そうなのに落札額は高くなったのか？

やはり、区分マンションの中でも角部屋である点が大きいかと思います。
中部屋のタイプと比べると分譲戸数が少ないため希少性が高いです。
新居を探されている方でも角部屋限定で探されている方もいらっしゃいます。

後考えられるのは、落札業者の販売している在庫数ですね。持ちネタが少ないと物件仕入れの意識が強まるので他社よりも高い金額で落札しようという意識が働きやすいため金額が上昇します。

しかしながら今回はそのような考えではなく、実際に販売する点でプラス材料が多かったと私自身は感じています。

まとめ
まだ始まったばかりなので落札額や落札数からの検証はデータ数が少ないため「これだ！」と言えませんが、シミュレーションを通して競売市場の動きは感じられます。

自分の入札額と市場の落札額の乖離から入札額を調整していきます。
ただ、落札することが目的ではありません。市場と比べて安く購入することが目的なのでその点はぶれない様に、良き情報を提供できるよう研鑽していきます。

ありがとうございました。

※筆者の紹介

前職の会社で約2年半で競売物件60件程度の落札、占有者交渉、リフォームプランニング、売却を手掛ける。

勤め先の会社では強制執行をしなくても良いように占有者との交渉で対話を重ねる。結果、自身担当での強制執行は0件。現地調査、裁判所記録閲覧、3点資料の読み込みにより写真から占有者の性格等を読み込み、入札する、しないなどを選別する。反社会的勢力の所有が疑わしい物件を写真から判断。そして現地管理人へのヒアリングで確認すると的中するように至る。

やり方がわかれば簡単です。何か難しそうであったり、落札後のリスクが読めないため入札を躊躇される方も多くいらっしゃると思います。ですが、しっかりと注意点を抑えていけば何も難しくもなく参加できるので、安く買いたいとお考えの方は一度競売を考えてみてはいかがでしょう？

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