8月18日開札結果 大阪地裁本庁編
８月１８日大阪地裁本庁で開札が行われました。
今回入札シミュレーションを行ったのが６件です。
入札件数が増加傾向にある大阪地裁、今回はどうだったのか振り返ってみます。
さてさてどのような開札結果になったのか？
１．令和01年(ケ)第948号 大阪市淀川区新北野三丁目
→入札想定額133万円
開札結果：2,110,000円 ８件 法人
２．令和01年(ケ)第920号 大阪市淀川区田川二丁目
→入札想定額320万円
開札結果：2,839,203円 ３件 法人
３．令和01年(ケ)第940号 大阪府豊能郡能勢町山辺
→入札想定額85万円
開札結果：1,007,770円 ４件 個人
４．令和01年(ケ)第900号 守口市金田町五丁目
→入札想定額442万円
開札結果：6,000,000円 ２件 個人
５． 令和01年(ケ)第871号 大東市西楠の里町
→入札想定額452万円
開札結果：2,911,111円 １件 個人
６． 令和01年(ケ)第883号 八尾市山本町三丁目
→入札想定額15960万円
開札結果：140,280,000円 １６件 法人
上記のような結果となりました。
収益マンションと連棟式建物や戸建てで入札される札数が整理されてきた感じがします。
もう少し開札結果データのまとめが欲しいですね。
それでは個別で見ていきましょう
１．令和01年(ケ)第948号 大阪市淀川区新北野三丁目
→入札想定額133万円
開札結果：2,110,000円 ８件 法人
１．転借人が使用。最先の賃借権として算定。
２．１Rのマンション。
３．家賃20,400円/月・年間24.48万円。
４．落札額から見る表面利回り11.60％。
２．令和01年(ケ)第920号 大阪市淀川区田川二丁目
→入札想定額320万円
開札結果：2,839,203円 ３件 法人
１．転借人が使用。最先の賃借権付き。
２．１Kのマンション。
３．家賃3.5万円/月・年間42万円。
４．落札額での表面利回り10.75％。
３．令和01年(ケ)第940号 大阪府豊能郡能勢町山辺
→入札想定額85万円
開札結果：1,007,770円 ４件 個人
１．所有者が空家で使用。
２．５DK戸建て。
３．想定家賃５万円/月・年間６０万円。
４．落札額から見る表面利回り59.53％。
４．令和01年(ケ)第900号 守口市金田町五丁目
→入札想定額442万円
開札結果：6,000,000円 ２件 個人
１．占有者使用借権にて占有している。
２．３ＤＫの戸建て。
３．想定家賃5万円/月・年間60万円。
４．落札額から見る表面利回り10％。
５． 令和01年(ケ)第871号 大東市西楠の里町
→入札想定額452万円
開札結果：2,911,111円 １件 個人
１．所有者が空家で占有している。
２．４DKの戸建て。
３．想定家賃4万円/月・年間48万円。
４．入札予想額から見る表面利回り16.48％。
６． 令和01年(ケ)第883号 八尾市山本町三丁目
→入札想定額15960万円
開札結果：140,280,000円 １６件 法人
１．6か月猶予の賃借人及び空室並びに所有者が使用
２．共同住宅（１ＬＤＫ８戸、ファミリータイプ２戸）、教室
３．想定家賃79.8万円/月・年間957.6万円。
４．入札予想額から見る表面利回り6.82％。
以上の開札か結果となりました。
１Rマンションは比較的、毎開札大きな変動は感じません。
ただ、エリアによっては入札数が増えていますが、それ以外は目立って変化は感じません。
また、落札価格の利回りも同様に感じます。
戸建て、連棟式建物においては、やや低いかな？っという印象ですね。
ただ、これも物件の内容によっては、さらに高い、安い、不売などもあるため、一律な目線は難しそうです。
最後の1棟収益物件では、築浅であることを考えると悪くない数字ですね。
駅からも近く、駐車場はないですが、近隣にあることを考えるとニーズは十分拾えるかと思われます。
今回の総括
今回の一番札数が多かった物件では
３２件（区分マンション）個人落札
連棟式建物で、2階建ての店舗でした。
1階はテナントが賃借されていて、6か月猶予がついています。
2階は空家で所有者が管理している状態でした。
1階テナントの賃料が15万円毎月入ってる状態なので
落札額から利回りを計算すると、年間180万円の家賃収入です。
落札価額が約1580万円として計算すると
180万円÷1580万円×100=11.39％となりました。
2階部分を少なく見て半額の7.5万円で貸し出しできたとすると、年間で90万円です。
合計すると
年間270万円÷1580万円×100=17.08％となります。
結果論でのコメントになりますが、落札額で見ても悪くないですよね。
やはりどのような物件、価格帯などを決めて入札することが大切です。
良い情報だけにとらわれず、ご自身が目指す物件価格と利回りで入札をしていきましょう。
※注意しましょう！
現在、入札する添付書類が増えています。
「陳述書」です。
奈良地裁本庁の開札結果でもお伝えしました通り、書類に不備があると入札権利が失われます。
せっかく調査して、振込して、提出する入札書です。
くれぐれも書き間違い、書き損じ、書き忘れなどがないように注意してください。
これから入札検討される方は、「陳述書」の添付気を付けて下さいね。
※筆者の紹介
前職の会社で約2年半で競売物件60件程度の落札、占有者交渉、リフォームプランニング、売却を手掛ける。
勤め先の会社では強制執行をしなくても良いように占有者との交渉で対話を重ねる。結果、自身担当での強制執行は0件。現地調査、裁判所記録閲覧、3点資料の読み込みにより写真から占有者の性格等を読み込み、入札する、しないなどを選別する。反社会的勢力の所有が疑わしい物件を写真から判断。そして現地管理人へのヒアリングで確認すると的中するように至る。
やり方がわかれば簡単です。何か難しそうであったり、落札後のリスクが読めないため入札を躊躇される方も多くいらっしゃると思います。ですが、しっかりと注意点を抑えていけば何も難しくもなく参加できるので、安く買いたいとお考えの方は一度競売を考えてみてはいかがでしょう？
現在下記のホームページでも競売投資のお話も書いています。
併せて読んで頂けたら幸いです。
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