競売入札シミュレーション 神戸地裁本庁編R2.9.1開札①
神戸地裁本庁入札期間
令和2年8月19日〜令和2年8月26日
入札期間でのお手続きが必要となります。ご注意ください。
さて、今回の物件は、明石市にあるファミリータイプのマンションです。
事件番号 令和01年(ケ)第30037号
売却基準価額 3,120,000円
買受申出保証額 630,000円
買受可能価額 2,496,000円
種別：区分所有建物
物件番号：1
所在地：明石市二見町西二見字上村北
種類（登記）：居宅
構造（登記）：鉄筋コンクリート造１階建
専有面積（登記）：３階部分 ７８．６６m2
間取り：４ＬＤＫ
バルコニー：南向き
バルコニー面積：あり
管理費等：18,900円
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：平成1年2月
階：３階
総戸数：115
■ポイント■
★物件明細書より
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号１】
本件所有者が占有している。
・その他買受の参考となる事項より
【物件番号１】
管理費等の滞納有。
外は特に気にするコメントはありませんでした。
★現況調査報告書より
・建物所有者が住居（空家）として管理して占有している。
・管理費等の滞納有【約122万円令和２年３月調査時点】
・目視上、玄関ドアの上側の丁番が曲がっており、ドアが開けにくい状態で、２つの洋室内の壁クロスがいずれも破れいてのが見受けられ、南東側の和室内の畳が一部破損しており、同室の壁クロス及び居間内の壁クロスが一部破れているのが見受けられ、洗面所内の壁クロスが一部破れているのが見受けられた外は、経年程度の劣化が認められる。
※関係人の陳述等より
・マンション管理人
１．現在、どなたも住んでおられません。
・管理会社担当者より
１．管理費、修繕積立金の入金状況についてコメントがありました。
※執行官の意見
こちらはコメントがありませんでした。
※間取り及び室内写真より
１．角住戸のようです。
２．間取りは４LDKで全居室採光が入るようです。
３．専用のポーチがあります。
４．バルコニーも東と南と二面あります。
５．洋室の床材はカーペットのようです。
６．室内には荷物らしい荷物は残っていませんでした。
７．長らく生活されていた汚れ等が見受けられました。
★評価書より
１．最寄駅から徒歩11分の場所にあります。約840ｍ。
２．総戸数が115戸
３．ライフラインについて、上水道、ガス配管、下水道すべてありとなっています。
４．経済的残存耐用年数は約10年とされています。
５．駐車場はありで、受付順で申し込みのようです。
６．マンション全体の修繕積立金の額は約3000万円となっています。
７．基礎となる価格として約637万円が評価額として算出されています。
８．算定人の算出している賃料の目安が6.9万円/月。年間で82.8万円となっています。
【では、入札時のシミュレーションを見ていきましょう。】
計算式１【売却基準価額での計算】
82.8万円÷312万×１００＝26.53％（表面利回り）
計算式２【基礎価額での計算】
82.8万円÷637万×１００＝12.99％（表面利回り）
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
82.8万円÷510万×１００＝16.23％（表面利回り）
上記のような数字となりました。
今回はファミリータイプのマンションなので、買取再販事業者との競合を考えなければなりません。
現在の販売物件の事例がないため、直近の成約事例から見ると改装して980万円。これが手堅い売出と思われます。
それから経費等を差し引いて考えると450万～500万までが上限かな？
表面利回り１５％で狙うならば良い勝負になるのか？
※筆者の紹介
前職の会社で約2年半で競売物件60件程度の落札、占有者交渉、リフォームプランニング、売却を手掛ける。
勤め先の会社では強制執行をしなくても良いように占有者との交渉で対話を重ねる。結果、自身担当での強制執行は0件。現地調査、裁判所記録閲覧、3点資料の読み込みにより写真から占有者の性格等を読み込み、入札する、しないなどを選別する。反社会的勢力の所有が疑わしい物件を写真から判断。そして現地管理人へのヒアリングで確認すると的中するように至る。
やり方がわかれば簡単です。何か難しそうであったり、落札後のリスクが読めないため入札を躊躇される方も多くいらっしゃると思います。ですが、しっかりと注意点を抑えていけば何も難しくもなく参加できるので、安く買いたいとお考えの方は一度競売を考えてみてはいかがでしょう？
現在下記のホームページでも競売投資のお話も書いています。
併せて読んで頂けたら幸いです。
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