競売入札シミュレーション　大阪地裁本庁編R3.1.27開札②

さて、今回取り上げるのは「１Rマンション」をチョイス！

『久々登場！最先の賃借権付き、サブリース案件です』
大阪地裁本庁

土地が５件・戸建てが２２件・マンションが１８件で、合計４５件の開示です。

前回の公示と比べて１６件減少しました。

入札物件の期間は、

入札期間は1月15日～1月21日

開札期日は1月27日です。

では、早速見ていきましょう！

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事件番号 令和02年(ケ)第135号
売却基準価額 2,430,000円
買受申出保証額 490,000円
買受可能価額 1,944,000円

種別：区分所有建物
物件番号：2
所在地：大阪市生野区勝山南四丁目
種類（登記）：居宅
構造（登記）：鉄筋コンクリート造１階建
専有面積（登記）：８階部分　１５．００m2
間取り：１Ｒ
バルコニー面積：あり
管理費等：8,640円
敷地利用権：所有権
占有者：あり
築年月：平成3年5月
階：８階
総戸数：102

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■ポイント■
★物件明細書より
３．買受人が負担することとなる他人の権利
【物件番号２】
賃借権
範囲：全部
賃借人：【法人A】
期限：定め無し
賃料：月額4万円
賃料前払い：なし
敷金：なし
保証金：なし
特約：転貸目的
上記賃借権と抵当権の優劣は不明であるが、最先の賃借権が存在するものとして売却基準価額が定められている。転借人【A】が占有している。

４．物件の占有状況等に関する特記事項より
なし

５．その他買受の参考となる事項より
【物件番号２】
管理費等の滞納有

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★現況調査報告書より
※現調調査（補正）報告書が提出されています。
１．その他の者が本建物を住居として使用している。
２．管理費等｜管理費6,180円、修繕積立金2,460円。合計8,640円
３．滞納額｜約2.5万円【令和2年6月調査時点】
４．管理費等照会先｜債権者
５．占有者および占有権原
A）所有者と賃借人との契約
①最初の契約日：平成30年2月
②更新の種別：法定更新
③賃料：月額4万円
④敷金：なし
⑤特約等：転貸を目的とする。入居者（転借人）の賃料が滞納などにより未回収の場合及び、空室時の場合には、入金をしない。（賃料を支払わない）ものとする。
B）賃借人（転貸人）と占有者（転借人）との契約
①最初の契約日：令和元年9月
②更新の種別：
③賃料：月額38,000円（内訳◆賃料3.3万、共益費0.3万、水道02万）
④敷金：なし
⑤特約：なし
６．建物には、概ね経年相当の劣化、損耗が認めらた。
７．管理費、修繕積立金以外に組合費あり。こちらも滞納があるようです。また遅延損害金もあるようです。

※関係人の陳述等より
※所有者破産管財人より
１．所有者が【法人A】に賃貸し、転借人【A】が居住しているようです。
２．目的建物の賃料は、【法人B】から入金されていました。同社は、【法人A】より委託され、賃料の回収を行っていた模様。

※転借人【A】より
１．私が住居として使用している。
２．貸主の事は知らない。【法人A】も知らない。【法人B】に支払っている。
３．契約書は見当たらない。契約内容はわかならい。

※法人A担当者【法人A】より
１．目的建物の販売会社です。
２．当社が所有者から賃借して、居住者に転貸してます。【法人B】には、当社が賃料の集金や管理業務を委託していた。

※執行官の意見より
１．【法人A】と居住者の間の契約関係不明であるが、所有者が【法人A】に賃借し、居住者が賃料集金について、委託会社である【法人B】に賃料を支払っていることから、執行官の意見として、記載の通りと報告する。
２．【法人A】に対して、回答書及び賃貸借契約書等の居住者との賃貸借関係を明らかにする書面を提出するよう再三依頼したが、現在まで提出されていない。
→こちらが提出されたたため、冒頭の補正の記載となっているようです。

※間取り及び室内写真より
１．洋室一部屋の１Rタイプです。
２．ユニットバスです。
３．洗濯機は外置きのようです。
４．生活感があるお部屋であるのが感じられます。

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★評価書より
１．最寄駅から約1200m。徒歩15分。最寄のバス停から約180m。徒歩3分。
２．用途地域｜商業地域・第一種住居地域
３．総戸数102戸
４．11階建ての8階部分
５．エレベーター、メールボックス、オートロック、駐輪場あり。
６．経済的残存耐用年数｜約21年。
７．マンション全体の修繕積立金｜約3500万円。
８．エレベーター改修工事予定あり（2020年11月末頃。）改装終了しているかと思います。
９．基礎となる価格として約357万円が評価額として算出されています。
１０．評価人の算定した想定賃料ではなく、賃借人の賃料にて算出約４万円/月。年間で48万円となります。

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【では、入札時のシミュレーションを見ていきましょう。】

計算式１【売却基準価額での計算】
48万円÷243万×１００＝19.75％（表面利回り）

計算式２【基礎価額での計算】
48万円÷357万×１００＝13.44％（表面利回り）

計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
48万円÷285万×１００＝16.84％（表面利回り）

上記のようになりました。

大阪市内の落札事例で見ると11.5%あたりで考えると

415万円。このあたりでしょうか？

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★入札時のポイント★

最先の賃借権付きとして、考えていきます。

今回もサブリースの扱いですね。

空家になった時は、家賃収入を得られないサブリースほど、無駄なものはないと考えているので、契約解除の方向で調整が必要かも知れません。

ただ、最先の賃借権付きですので、その辺は交渉が難航するのかも？

執行官からの問い合わせについて、一応は回答されておられますが、対応姿勢がどうかとも考えてしまいます。

今回は新たに登場したサブリース会社さん。

もしかすると、前から登場していたかもしれませんので、私の中で初登場です。

今回はどのような開設結果になるのか楽しみです！

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動画での解説はこちら

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※注意しましょう！
現在、入札する添付書類が増えています。
「陳述書」です。
せっかく調査して、振込して、提出する入札書です。
くれぐれも書き間違い、書き損じ、書き忘れなどがないように注意してください。
これから入札検討される方は、「陳述書」の添付気を付けて下さいね。

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※筆者の紹介

前職の会社で約2年半で競売物件60件程度の落札、占有者交渉、リフォームプランニング、売却を手掛ける。

現在は、自身でも入札をしています。
個人的に入札するのは、表面利回り２０％以上の見込みがる物件のみです。
なので、ビギナー向けではありません。
これから不動産投資を始めたい、競売で購入したいとお考えの方はビギナー向けの物件から始められるのがよいでしょう。

個人的には１R,１Kタイプがお勧めです。収入は低くなりますが、マンション全体の管理を管理会社がしてくれるので、御自身の負担は少ないです。

勤め先の会社では強制執行をしなくても良いように占有者との交渉で対話を重ねる。結果、自身担当での強制執行は0件。現地調査、裁判所記録閲覧、3点資料の読み込みにより写真から占有者の性格等を読み込み、入札する、しないなどを選別する。反社会的勢力の所有が疑わしい物件を写真から判断。そして現地管理人へのヒアリングで確認すると的中するように至る。

やり方がわかれば簡単です。何か難しそうであったり、落札後のリスクが読めないため入札を躊躇される方も多くいらっしゃると思います。ですが、しっかりと注意点を抑えていけば何も難しくもなく参加できるので、安く買いたいとお考えの方は一度競売を考えてみてはいかがでしょう？

現在下記のホームページでも競売投資のお話も書いています。

併せて読んで頂けたら幸いです。

競売投資 | 女性の不動産投資 | 日本
不動産投資の活用方法。将来安定した収入作りと資産作りを提案。競売入札を利用する競売投資で収益性アップの秘訣をご紹介します。
www.fujimoto-toushi.com