競売入札シミュレーション 競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編②R3.7.27開札
さて、今回取り上げるのは「一戸建て」をチョイス！
大阪地裁本庁編
今回の入札総件数は46件です。
入札物件の期間は、
入札期間は7月13日～7月19日
開札期日は7月27日です。
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さて、どのような物件か見ていきましょう？
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事件番号：令和03年(ヌ)第13号
売却基準価額：5,890,000円
買受申出保証金：1,180,000円
買受可能価額：4,712,000円
1．区分所有建物
種別：区分所有建物
物件番号：1
所在地：大阪市鶴見区今津中四丁目
種類（登記）：居宅
構造（登記）：鉄骨鉄筋コンクリート造１階建
専有面積（登記）：４階部分 ５２．６９m2
間取り：２ＬＤＫ（東面ベランダ）
敷地利用権：所有権
管理費等：15,000円
バルコニー面積：不明
占有者：債務者・所有者
築年月：昭和52年9月
階：４階
総戸数：58
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■ポイント■
★物件明細書より
３．買受人が負担することとなる他人の権利
【物件番号１】
なし
４．物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号１】
本件所有者が占有している。
５．その他買受の参考となる事項より
【物件番号１】
管理費等の滞納有
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★現況調査報告書より
１．建物所有者が本建物を住居（空家）として使用している。
２．管理費等｜管理費6,500円、修繕積立金8,500円。合計15,000円
３．滞納額｜約89万円【令和3年2月調査時点】
４．管理費等照会先｜鶴見ハイツ管理組合（自主管理）
５．販売当時のパンフレットの間取りは３DKであるが、室内は２LDKに改装されていた。
６．ベランダには電気温水器が設置されていた。
７．管理費、修繕積立金以外に駐車場、管理費月額500円。現在までの滞納額29,500円が存在する。
※関係人の陳述等より
・管理組合理事長より
１．所有者が単身で目的建物に居住していたが、外出中に倒れて病院に搬送されて、そこで死亡した。
２．目的建物は空家である。
※執行官の意見より
・関係人の陳述、立ち入り調査の結果から、目的建物は所有者が住居として占有しているものと認めた。
※間取り及び室内写真より
１．室内写真を見てると、女性がお住まいだったように見えるものの、荷物などを見るとやはり男性のようですね。
２．理事長の話にあるように、今までそこで生活されていた様子が伺えるお部屋です。
３．気になるのは、
①キッチンがIHコンロ
②電気温水器
電力の容量がいけてるのか？
４．過去に水回りも改装されている様子が伺えます。
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★評価書より
・最寄駅から約400ｍ。徒歩5分です。
・用途地域｜第２種住居地域
・接面道路の状況｜三方。すべて42条1項1号道路
・ライフライン｜上水道、ガス配管、下水道すべてあり。
・経済的残存耐用年数｜約６年
・総戸数｜58戸
・エレベーター｜あり
・建物｜8階建て
・管理｜自主管理
・マンション全体の修繕積立金｜約3千万円
・基礎となる価格として約1029万円が評価額として算出されています。
・評価人の算定した想定賃料は８万円/月。年間で96万円となります。
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【では、入札時のシミュレーションを見ていきましょう。】
計算式１【売却基準価額での計算】
96万円÷589万×１００＝16.29％（表面利回り）
計算式２【基礎価額での計算】
96万円÷1029万×１００＝9.32％（表面利回り）
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
96万円÷823万×１００＝11.66％（表面利回り）
上記のようになりました。
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★入札時のポイント★
私のある事務所の近くです。
この建物の前を通勤で毎朝通ってます。
近すぎる物件のため、どう感じるか？
建物自体は旧耐震のため、強気は禁物ですが、価格だけ見ると興味が引かれますよね。
ただ、転売するためには
①IHクッキング
②電気温水器
この2点が管理組合でも受け入れられているのか？
一般的な分譲マンションで、ガスコンロが主体のところは、概ねIHはNGのケースが多いです。
その点が解消されれば特に問題なしですね。
気になる入札額は収益よりも買取再販事業が落札するでしょうから
最低でも1200万円近く入るかな？
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※注意しましょう！
現在、入札する添付書類が増えています。
「陳述書」です。
せっかく調査して、振込して、提出する入札書です。
くれぐれも書き間違い、書き損じ、書き忘れなどがないように注意してください。
これから入札検討される方は、「陳述書」の添付気を付けて下さいね。
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※筆者の紹介
前職の会社で約2年半で競売物件60件程度の落札、占有者交渉、リフォームプランニング、売却を手掛ける。
現在は、自身でも入札をしています。
個人的に入札するのは、表面利回り２０％以上の見込みがる物件のみです。
なので、ビギナー向けではありません。
これから不動産投資を始めたい、競売で購入したいとお考えの方はビギナー向けの物件から始められるのがよいでしょう。
個人的には１R,１Kタイプがお勧めです。収入は低くなりますが、マンション全体の管理を管理会社がしてくれるので、御自身の負担は少ないです。
勤め先の会社では強制執行をしなくても良いように占有者との交渉で対話を重ねる。結果、自身担当での強制執行は0件。現地調査、裁判所記録閲覧、3点資料の読み込みにより写真から占有者の性格等を読み込み、入札する、しないなどを選別する。反社会的勢力の所有が疑わしい物件を写真から判断。そして現地管理人へのヒアリングで確認すると的中するように至る。
やり方がわかれば簡単です。何か難しそうであったり、落札後のリスクが読めないため入札を躊躇される方も多くいらっしゃると思います。ですが、しっかりと注意点を抑えていけば何も難しくもなく参加できるので、安く買いたいとお考えの方は一度競売を考えてみてはいかがでしょう？
現在下記のホームページでも競売投資のお話も書いています。
併せて読んで頂けたら幸いです。
サポートよろしくお願いします！頂いたサポートで競売物件の現地レポートなどの活動費として活用させて頂きます！