競売入札シミュレーション 神戸地裁本庁R4.8.2開札②
さて、今回取り上げるのは「旅館タイプの一室」をチョイス！
売却基準価額1万円！！
神戸地裁本庁編
土地が０件・戸建てが１２件・マンションが８件で、合計２０件の開示です。
入札物件の期間は、
入札期間は７月２０日～７月２７日
開札期日は８月２日です。
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事件番号：令和03年(ヌ)第50号
売却基準価額：10,000円
買受申出保証金：2,000円
買受可能価額：8,000円
1．区分所有建物
種別
区分所有建物 持分売り
物件番号：1
所在地：神戸市北区有馬町字ウツギ谷
建物番号
１０号
種類（登記）：旅館
構造（登記）：鉄筋コンクリート造６階建
専有面積（登記）
４階：３１１．４１m2
５階：３６４．７５m2
６階：３６４．７５m2
７階：３６４．７５m2
８階：２６６．２９m2
９階：２６７．５９m2
専有面積（現況）：間取り
対象専有部分は客室６９室と共用廊下の一部から構成されている。
敷地利用権：所有権・その他
管理費等：128,750円
バルコニー面積：不明
占有者：あり
築年月：平成2年8月
階：４階～９階
総戸数：69
持分：１１１０分の２５
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■ポイント■
★物件明細書より
３．買受人が負担することとなる他人の権利
【物件番号１】
なし
４．物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号１】
本件共有者が売却対象外共有持ち分権者らとともに、宿泊施設として利用している。
５．その他買受の参考となる事項より
【物件番号１】
・管理費等の滞納あり。本件建物は共有持ち分についての売却であり、買受人は、当該物件を当然に使用収益できるとは限らない。当該物件の管理組合は、買受人が当該物件を宿泊施設として利用するためには、同管理組合と施設利用契約を締結する必要がある旨陳述している。
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★現況調査報告書より
１．建物所有者が他の共有者と共に本建物を旅館（客室）として使用している。
２．管理費等｜管理費持ち分1口当たり年額61,800円。、持ち分25口の年額1,545,000円
３．滞納の有無｜あり。10,938,600円【令和3年11月調査時点】
４．本件建物は、「メルヴェール有馬」の4階から9階にある69室の客室部分と共用廊下の一部分である。区分所有者は「メルヴェール有馬利用規定」に基づいて（利用方法、予約方法、利用料などの負担など）本件建物の客室部分を利用することができるもので、債務者兼所有者会社や他に独立の占有権原を有している占有する者はいない。
なお、「メルヴェール有馬」建物内では、登記記録上の4階を3階と、5階を4階、6階を5階と、7階を6階と８階を７階と、９階を８階とそれぞれ表示している。
２．雨漏りや水漏れなどの特段の損傷不具合箇所は見受けられず、経年によると思われる劣化が見受けられた。
３．
※関係人の陳述等より
メルヴェール有馬総支配人より
１．本件建物部分の区分所有権は、共有持ち分1,110分の1を1口として多数の方が共有されており、管理規約ではこの持ち分1110分の1を「持ち分1口」としています。
債務者会社は持ち分25口を所有しています。
２．本件競売で本件建物の区分所有者となられた方は、区分所有者になられたことを証明できる文書をご用意頂いた上で、当管理組合に申し出て頂くと管理台帳に登載されることになります。
区分所有権は本件建物の部分ですが、駐車場やレストラン、大浴場、露天ぶろなどは、通常のホテルの宿泊施設と同じように利用できます。
３．区分所有者に納めて頂く費用はこの管理費だけで、修繕積立金などはこの管理費に含まれており、別途負担して頂く費用は固定資産税くらいになります。
４．源泉はなく、温泉の湯を購入しているので、温泉権はありません。この費用も管理費に含まれています。
５．令和2年2月から5月にかけて大規模修繕により防水工事を行ったので問題はありませんが、築後30年を経過しており、また温泉を使用しているのでどうしても床下などの配管に漏水が生じてきます。そのような場合はその都度対応しています。
６．本件建物にはもともと74室の客室があったのですが、ファミリータイプ等への改装により現在は69室となっています。
※執行官の意見より
本調査は、当庁令和3年（ヌ）第53号強制競売事件と同時に行った。
※間取り及び室内写真より
１．建物の間取りを3点セットにてご確認下さい。
２．室内写真では客室のお部屋数点が掲載されています。
３．見た目は普通の宿泊施設です。
４．8階のお部屋は広めのお部屋スイートタイプのお部屋に見受けられます。
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★評価書より
・最寄駅から約100ｍ。徒歩２分です。
・用途地域｜商業地域
・接面道路の状況｜南側幅員約5.6m市道
・ライフライン｜上水道、ガス配管、下水道あり。
・経済的耐用年数｜約15年程度
・客室数｜69室
・設備等｜エレベーターあり、駐車場23台、管内設備としてレストラン、宴会場、浴場等、なお、屋外に露天風呂が設置されている。
・管理会社｜あり管理人常駐
・マンション全体の修繕積立金｜０【令和3年11月調査時点】
・基礎となる価格として約2億8400万円が評価額として算出されています。
持ち分評価により1万円の売却基準価格が設定されています。
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今回は入札シミュレーションにそぐわないため
シミュレーションはございません。
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★入札時のポイント★
年に数回あるかな以下のリゾート物件の利用権に近い競売事件です。
基本的にはご自身が利用されたり、法人所有の場合は、接待などでご利用されたりするケースが考えられます。
また、特徴としては、一部屋限定で宿泊できるのではなく、どのお部屋も利用可能だと思います。
私自身落札したことがないので、見聞きした情報で記載しておりますことお許しください。
また、見聞きした話では持ち分の口数に応じて、年間の利用できる日数やお部屋なども物件によって取り決めがあるようなので、その点を入札前にホテル側に質問して回答を得るか？落札後に説明を受けるか？
どちらかになろうかと。できれば入札を検討される場合は先に知っておいた方が良いですね。
滞納額も1000万円を超えている案件のため、今回の入札で札が入るのか？
個人的には法人の落札よりも個人の方が落札されそうな感じがしますね。
市場性修正、競売市場修正も大幅にダウン。かつその他の控除減価（管理費等の滞納）がマイナス評価のため、最低売却基準の1万円に設定されているようです。
今回は競売ならではの物件紹介となりました。
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YouTubeちゃんねる
『不動産屋ちゃんねる』
こちらでも、色々と情報を配信しています。よければ、そちらもチャンネル登録の上、ご覧下さいませ🤗
https://youtube.com/channel/UC6tfWMQ9mbEdcG1EkCSCkMQ
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※注意しましょう！
現在、入札する添付書類が増えています。
「陳述書」です。
せっかく調査して、振込して、提出する入札書です。
くれぐれも書き間違い、書き損じ、書き忘れなどがないように注意してください。
これから入札検討される方は、「陳述書」の添付気を付けて下さいね。
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※筆者の紹介
前職の会社で約2年半で競売物件60件程度の落札、占有者交渉、リフォームプランニング、売却を手掛ける。
現在は、自身でも入札をしています。
個人的に入札するのは、表面利回り２０％以上の見込みがる物件のみです。
なので、ビギナー向けではありません。
これから不動産投資を始めたい、競売で購入したいとお考えの方はビギナー向けの物件から始められるのがよいでしょう。
個人的には１R,１Kタイプがお勧めです。収入は低くなりますが、マンション全体の管理を管理会社がしてくれるので、御自身の負担は少ないです。
勤め先の会社では強制執行をしなくても良いように占有者との交渉で対話を重ねる。結果、自身担当での強制執行は0件。現地調査、裁判所記録閲覧、3点資料の読み込みにより写真から占有者の性格等を読み込み、入札する、しないなどを選別する。反社会的勢力の所有が疑わしい物件を写真から判断。そして現地管理人へのヒアリングで確認すると的中するように至る。
やり方がわかれば簡単です。何か難しそうであったり、落札後のリスクが読めないため入札を躊躇される方も多くいらっしゃると思います。ですが、しっかりと注意点を抑えていけば何も難しくもなく参加できるので、安く買いたいとお考えの方は一度競売を考えてみてはいかがでしょう？
現在下記のホームページでも不動産競売投資のお話も書いています。
併せて読んで頂けたら幸いです。
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