不動産投資の投資基準：3点ユニットに対する考え方

不動産投資を進めていくときに、中古物件をみていると、３点ユニット（お風呂とトイレが一体となるユニットバス）の物件がよくあります。

ただ、３点ユニットバスは賃貸物件としては正直不人気で、お風呂とトイレが独立しているタイプの物件が圧倒的に人気で入居付けもしやすいです。

賃貸を探すときに、３点ユニットバスは絶対いやなので、３点ユニットは除外して探したとか、よく聞きますしね(^^;

そんな不人気間取り「３点ユニット」物件を購入して問題ないかは、不動産投資するにあたって、悩みがちな問題で、ある程度スタンスを決めておいたほうがいいでしょう。

というのも、3点ユニット物件だけど、高利回りな物件がでたときに、購入すべきかの判断が遅れてしまうからです。（不動産投資において、判断が遅れると、他の投資家が買ってしまって、悩んでいるうつに物件が買えなかったりすることが多いです。）

それでは、詳しくみていきましょう。

そもそも3点ユニット物件を買ってよいのか？

まず、3点ユニット物件を購入してよいのか？？

結論からいいますと、、、

三点ユニットより、更に不人気な風呂なしアパートが存在するようなエリア（例えば東京の23区など）であれば、3点ユニットワンルームを購入しても問題ないという見解です。

逆にいえば、風呂なしアパートが存在しないエリアの場合、３点ユニット物件を購入するかは、個別に判断していく必要があります。

これは、どういうことででしょうか？

まずは、単身者が物件選び時に候補にあがる間取りから、３点ユニットの位置づけをみていきましょう。

単身者が検討する間取りのうち、３点ユニットのランキング

単身者向けの人気順間取りとしては、以下のような階層構造になっています。

①１ＬＤＫ

②２DK、１ＤＫ（風呂・トイレ別）

③１Ｋや1ルーム（風呂・トイレ別）

④１Ｋや１ルーム（3点ユニット）

⑤１Kや1ルーム（シャワールーム）

⑥１Ｋや1ルーム（風呂なし）

要は、「３点ユニット物件」の下には、「⑤１Kや1ルーム（シャワールーム）や、⑥１Kや１ルーム（風呂なし）物件」があり、間取り人気のランクとしては３点ユニットは最下層ではないです。

３点ユニット物件を購入してよい場合

つまり、「⑥風呂なし物件」が駆逐されず存在しているエリアであれば、風呂なし物件ですら生き延びることができるほど賃貸需要は旺盛であるとえいます。

このようなエリアで、３点ユニット物件を購入したからといって、入居付けができず、空室で困るということは、ほぼないはずです。

さらに、３点ユニット物件は少なくとも、⑥風呂なし物件よりは人気があり、家賃も高くとれます。

すなわち、

「⑥１Ｋや1ルーム（風呂なし）物件」が、賃貸募集サイト（SUUMOやHOMES）に掲載されているようなエリアで、かつ、目標のキャッシュフローがでるのであれば、気にせず3点ユニット物件購入すればよい。

と、思います（^^/

３点ユニット物件を購入してよいか精査を要する場合

一方で、地方都市など、「⑥１Ｋや1ルーム（風呂なし）物件」がほとんど存在しないエリアであれば、「3点ユニット物件」がそのエリアでは最弱の間取りの部類になります。

この場合は、「3点ユニット物件」を買ってよいかは賃貸の客付けをしている会社にヒアリングなどして、精査すべきと思います！

ケースバイケースということですね。 

ただし、この精査にも時間をかけすぎると、本当は買える物件も買えなくなってしまうので、短時間で情報を集めて、決断したほうがよいです！

この記事の筆者ニャルKも、あまり詳しくないエリア（千葉駅から数駅の場所で賃貸需要はありそうな場所）で、利回り16%、築25年くらいの中古アパート（3点ユニット、駅徒歩10分、駐車場世帯数分あり）という物件がネットにでたことがあるのですが、当時3点ユニット物件を保有したことがなく、かつ、エリア事情も詳しくなかったので、もろもろ精査して迷っていたら、別の買付がはいって、買えませんでした(^^; face="woman.png" よさげな物件にみえるので、最低限の調査をした後は、購入に向けて動くべきでしたね(^^;

3点ユニットの中古アパートの入居状況の実例

この記事の筆者ニャルKも、3点ユニットの中古アパートを保有しています。

物件スペック

・東京都内の主要ターミナル駅から電車で20分、駅徒歩11分

・築年は20年前後のアパート

・間取り１K

入居状況

入退去はありますが、ほぼ満室をキープできています。

まとめ

以上、３点ユニット物件を購入してよいかを見てきました。

この記事の筆者ニャルKは、３点ユニットだから見送るといったことはせず、エリアを鑑みて、個別に買ってよいか判断しています！

ただ、この辺りは、投資家のスタンスによるところかと思うので、3点ユニット物件を購入対象の土台にあげるかは、あらかじめ、決めておきましょう(^^/