【最新号試し読み】月刊不動産流通 23年10月号
その中から、
・流通フラッシュ「関東大震災から100年 不動産事業者は災害とどう向き合うか」
・編集部レポート「官民連携で進む 空き家対策Ⅲ」
・特集「意外な経歴 『不動産業で生かしてます！』」
の試し読みを掲載します。
試し読み①（全文掲載）
流通フラッシュ
「関東大震災から100年
不動産事業者は災害とどう向き合うか」
ますます高まる災害への関心。
リスク回避へ開発・取引ルールも強化
近代日本において最大規模の被害をもたらした「関東大震災」から100年。「阪神・淡路大震災」や「東日本大震災」などの大災害を筆頭に、大型台風による土砂崩れや洪水・高潮被害、局地的豪雨による浸水被害など幾度となく大規模な災害に見舞われたわが国は、まさに「災害の世紀」を生きてきた。
こうした災害を経験するたびに、「災害に強い建物」「災害に強いまちづくり」に向け、官民問わず不断の努力が続けられている。建築物の耐震化や不燃化の推進、河川やダム整備といった流水治水対策、災害避難路や避難施設の整備はもちろん、公助・共助など発災時の地域ネットワークづくり等⋮。さまざまな取り組みにより、まちの強靭化は大きく進展。被災想定区域
や避難場所・避難経路などの防災情報を地図上に落とし込んだ「ハザードマップ」の作成・公開も加速した。
不動産取引の現場でも、人々を災害から守るためのルール作りが進められてきた。全国で相次ぐ水害のリスクを軽減するため、2020年8月からは、重
要事項説明時に「水害ハザードマップ」に関する説明が義務化。
また、宅地造成等規制法を抜本的に改正した「盛土規制法」も23年５月に施行され、土砂災害リスクを高めるような開発行為の規制強化に向け、土地所有者等の責務が明確化されている。
南海トラフ地震の発生リスクの高まりや、局地的豪雨による水害の頻発を受け、人々の災害リスクに対する関心は高まりつつある。全国各地で不動産開発や流通に携わる事業者は、これまで以上に災害リスクを意識してビジネスに取り組んでいく必要がある。
試し読み②（一部掲載）
編集部レポート「官民連携で進む 空き家対策Ⅲ」
全国各地で空き家・空き地問題が深刻化する中、「空家等対策の推進に
関する特別措置法の一部を改正する法律」（改正空家特措法）が6月に成
立、年内にも施行される。今回の改正は、管理不全空き家の「除却」以上に、空き家の「有効活用」に重点が置かれたもので、この改正を機に自治体
の空き家対策や、民間企業の空き家ビジネスへの取り組みの活性化が期
待される。
本特集では、2020年1月号、22年5月号に続き、空き家対策に注力する
自治体と、ともに事業に取り組む事業者をレポートする。
登録物件を厳選、商品力高め.
空き家バンク成約率が84％超に
千葉県大多喜町は、2011年に空き家バンクを開設。町内の協力不動産会社と連携して登録物件の商品力を高めることで、バンクのブランド価値を維持してきた。この取り組みで、バンクに登録された物件の累計成約率は84％超に達している。
相談時から地元業者が連携。
「使える空き家」のみ登録
房総半島のほぼ中央部に位置する大多喜町。空き家の絶対数は少ないが、人口がこの25年で３分の２にまで減少するなど過疎化の進行に悩まされてきた。この流れを食い止めるべく、田舎暮らし希望者の定住支援と地域活性化を目的にした空き家バンクを11年に立ち上げ、運営を行なっている。
運営開始から10年間は、登録物件数を増やそうと、コンディションに多少
難がある物件や家財等が大量に残された物件でも登録を受け付けてきたが、成約件数はなかなか伸びなかった。
「利用者から『なんでこんな物件を登録しているのか』とクレームを受けることもありました。登録物件が増えても、大多喜町と空き家バンクのブランドが落ちては意味がない。そこで登録物件の"商品力"を高めていこうと、20年度から運営方法を見直しました」と話すのは、同町商工観光課交流促進係主任主事の内田優子氏。使用に耐えられないコンディションの空き家は登録しないという方針を固め、登録物件レベルの底上げを図った。
空き家バンクは、交渉等は当事者同士が行ない、取引の最終段階で不動産会社が仲介に入るのが一般的だが、同町では所有者が相談に来た段階から協力不動産会社と連携し、家財の片づけや売却物件では必要最低限の修繕をアドバイスするなどして、「商品」として磨き上げていく。
バンク登録と同時に協力業者とは必ず媒介契約を結んでもらい、一般流通物件と同様、協力業者が問い合わせ対応、物件案内、契約手続きを進める。
自社が直接媒介した物件同様の営業活動も実施する。
「役場のブランド力」は絶大。
改修等の補助金も後押し
協力業者は当初、町外含め５社ほどいたが、現在は田舎暮らしユーザー向けの物件紹介を数多く手掛けてきた町内の不動産会社、㈱アースワーク（代表取締役:山口勝示氏）と㈱スマイルライフ（代表取締役:貝塚健治氏）の
２社が対応している。
「登録物件を町の職員が案内することもありましたが、予約なしでは十分な対応ができませんでした。両社は急な内見希望にも柔軟かつ丁寧に対応し
てくださいますし、町内の不動産事情にも精通しアドバイスもより的確です」（内田氏）。
両社にとっても、空き家バンクへの協力は、大きなメリットになっている。「"町役場"のブランド力は絶大。われわれ事業者が直接空き家所有者にアプローチしても相手は構えてしまいますが、空き家バンクについての話はきちんと聞いていただけます」（アースワーク、山口宏氏）、「空き家バンクの登録物件には、町から買い主に家財道具の撤去費用やリフォーム費用の補助金が出るため、当社に直接空き家の仲介をお任せいただいた所有者にも登録をお勧めして、より売りやすくできます」（スマイルライフ、貝塚氏と、WIN-WINの関係を構築している。
二地域居住ブームも追い風。
物件掘り起こしが課題に
運営見直し前は、新規登録物件の半分程度しか成約しない年もあったが、見直し後は登録物件とほぼ同数が成約するように。登録直後に問い合わせが入る物件もあるほどだ。累計登録物件数121件に対する成約率は84.4％（
件）。「コロナ禍により二拠点居住のニーズが高まっており、今では物件取得者の半分は東京在住者と、関係人口は着実に増えています」（内田氏）。
需要が圧倒的に多いため、登録物件の拡充が急務。同町と協力業者２社が連携して所有者にアプローチしているが、流通性の高い空き家の掘り起こしには苦労している。「農家が所有している空き家の場合、近隣の親族に反対され売却を諦めるケースも多いです。相続手続きをせず放置された物件も多いので、相続登記の義務化がこうした空き家の流通を促してくれると期待しています」（山口氏）。「田舎暮らしや二地域居住希望者は山間部の敷地の広い物件を求めています。バンクへの登録は町内どの地域にもありますが、山間部の物件ほど買い手が決まるのが早く、市街地のものは売れにくい。このミスマッチ解消は課題です」（貝塚氏）。
また同町では、町内に在住していない空き家所有者から「家屋敷課税」（住民税の均等割り）を徴収しているが、空き家バンクに登録した場合は課税対象外となる。「山間部の空き家等は獣害に遭うことも多く、一度傷んでしまうと売却は難しい。空き家対策も"終活の一環"だと、所有者に周知を進めていきます」（内田氏）。
このほか、奈良県生駒市、京都府京都市、大阪市西成区の事例も紹介します。各地の課題により、取り組み方はさまざま。
6月に成立した改正空家特措法は、管理不全空き家の「除却」以上に、
空き家の「有効活用」に重点が置かれたもの。
改正を機に自治体の空き家対策や、民間企業の空き家ビジネスへの取り組みの活性化が期待されます。先進事例をぜひご覧ください。
試し読み③（一部掲載）
特集「意外な経歴 『不動産業で生かしてます！』」
多種多様な経歴を持つ人が集まる不動産業界。一見不動産業とは縁のなさそうなキャリアを積んでいても、そこで得られた経験やノウハウを不動産営業や会社経営のさまざまな場面に生かしている人も多い。
本特集では、「意外な」経歴を持ち、不動産業界で活躍している人たちの話を聞いた。
元ラリードライバー
ラビットホームズ（株）（東京都練馬区）代表取締役岩崎和夫氏
極限状態で磨かれた感覚で「怪しい客」を回避
約50年前、日産自動車㈱の営業担当者として自動車を販売する傍ら、そのオフィシャルチームでラリードライバーとして活躍したのが岩崎氏だ。
「当時のラリーは、コースマップを渡されて下見もなく走ることが多かった。平面図では把握することができない、コースの起伏や障害物に対してもぶっつけ本番で対応しなくてはならず、毎回、命の危険を感じました」。１９７６年の引退後、営業先の不動産会社社長にスカウトされ、不動産業界に転身した。
そのような過酷なレースの中で、危険を予測・回避する〝直感〞が研ぎ澄まされた。それがいまも不動産業で生きているという。「ある夫婦を接客していて、なんとなく『怪しいな』と感じることがあり、取引を取りやめたところ、後日、同業他社が似たような風貌の男女に騙されて損害を被ったという話が入ってきました。仕事は変わっても、かつて磨かれた感覚が自分を助けてくれています」。
元プロ野球選手
城北不動産（株）（東京都練馬区）開発事業部主任 鎌田祐哉氏
台湾時代に学んだメンタルの切り替え
日本、そして台湾のプロ野球界で計12年にわたって投手として活躍し、引退後に縁あって不動産業界に転職した鎌田氏。台湾プロ野球・統一セブンイレブンライオンズ（当時）時代には、最多勝のタイトルも獲得。その台湾で過ごした１年間が、今の仕事での考え方に大きく影響を与えているという。
「失敗に対する考え方が日本とは違いました」と同氏。例えば日本では何かミスをしたら、コーチや先輩から「一定期間反省の姿を見せる」ことが求められたが、台湾では違った。「もちろん反省は必要ですが、『ミスをしてもすぐに次の登板のことを考える』こと、つまり気持ちの切り替えが優先されました。不動産会社の営業社員になって約10年が経過しましたが、失敗を引きずることなく前を向くことで、目の前のお客さまに集中できています」。部下に対しても、ミスをしても素早く頭を切り替えるよう指導することを心掛けているそうだ。
本誌では、「刑事」「俳優」「アーティスト」「競輪選手」「プロ雀士」「キャバクラ店長」から不動産業従事者へジョブチェンジした皆さまのストーリーも紹介しています♪
その他さまざまなコーナーが有ります
「月刊不動産流通2023年10月号」では、この他にも不動産実務に関わるさまざまなコーナーを掲載しています。
・一問一答！建築のキホン
「建築確認申請はリフォームでも必要になることがあるのですか？」
・宅建業者が知っておくべき『重説』に必要な基礎知識Q&A 〜建築編
「建物の不具合事象の調査 総論編」
・不動産登記の現場から
「所有不動産記録証明制度とは」
・関連法規Q&A
「住宅宿泊管理業に係る登録実務講習制度について教えてください。」
・適正な不動産取引に向けて―事例研究
「調査報告書の内容と異なり、建物内で石綿の存在が発覚。買主が表明保証違反を主張した事例」
などなど…
不動産会社の取り組みや、不動産業に携わる方々に役立つ情報を多数紹介。業界の把握に役立ちます。
ご注文方法
本誌は、不動産流通研究所オンラインショップよりご注文いただけます。
より詳細な目次もご確認いただけますので、ご利用ください。
また、下記フォーマットにご記載の上FAX・郵送でご注文いただくことも可能です。
FAX 03ー3580 ー7615
☎ 03ー3580ー0791
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
◆地場で活躍する不動産会社から大手までさまざまな企業を取材し、不動産業界の最新のトレンドを紹介する業界誌『月刊不動産流通』
★★ 購読お申込み・試し読みはこちらから ↓ ★★
◆現在社員を募集しています
◆不動産業界の最新ニュースを毎日お届けするWebサイト「R.E.port」
◆不動産用語集サイト「R.E.words」
🔐不動産ビジネスの最新情報を更新！フォローするだけで業界トレンドをリアルタイムで把握 不動産流通研究所公式Twitter
https://twitter.com/fudosanryutsu
この記事が気に入ったらサポートをしてみませんか？