住み替え、買いが先か？売りが先か？答えはこちら
※この記事はNewsPicksトピックス「ロジカル不動産」で連載された記事を引用しております。最新記事はこちらからお読みください。
持家を住み替えたいとき、その次もまた買いたいのが普通ですね。一旦賃貸に逃げる、、という方もいたりしますが、持家のメリットを受け続けるなら、買うべしです。さてこのときに、家を売ってから買うか、買ってから売るか、という悩みが発生します。
これを、
・売り先（売ってから、買う）
・買い先（買ってから、売る）
といい、どちらにもメリット・デメリットが存在します。本日はこの話。
結論からいうと、
「買い先ができる人は、買い先のがよい」というものです。自分は買い先ができる人なのか、、という点が何よりも大事ですので後ほど解説しますが、買い先のデメリット・リスクを享受できる人は、買い先のほうがいい住み替えにつながる可能性が高いです。
売り先のメリット・デメリット
売り先のメリット
①資金計画の見通しが立ちやすい
②住宅ローンが２重支払いになってしまうリスクを避けられる
デメリット
③仮住まいのリスクあり
④居住中に売却する必要がある
⑤次の家を急いで買う必要が出てくることがある
①については、いくらで物件が売れるか確定した上で、次の家を探し始められるため、資金計画はクリアになりやすいです。
②について、買い先の場合、今の家を持ったまま、次の家を買い替えローンとして借りることになり、前の家のローンと、新しい家のローンを２重で払う時期で出てきてしまいます。（片方の方は金利のみで済むというローンもありますが）一方売り先はその心配がありません。
デメリットとしての③は、家を売って後に引渡し日が来ますので、その際に次の家が決まっていない場合、またリフォームが終わっていない、、という事態が発生した場合は、一時的に賃貸かホテルぐらしを強いられることがあり、無駄な心労とコストが発生する可能性があります。（もちろん、引き渡し日がぴったり合って、きれいにいくこともあります）
④は、住みながらの売却になるため、日程調整や部屋の掃除などの手間が発生します。
最後に⑤は、売れてしまってから、大体住み替えの場合は２ヶ月後などに日程設定しますが、その間に急いで次の家を探す必要があるので、多いにバタつきます。またエイヤと家を決める必要も出てきます。
買い先のメリット・デメリット
一方、買い先の場合は、これがすべて裏返しです。
買い先のメリット
①仮住まいのリスクなし
②空室で売却可能
③余裕を持って探せる
買い先のデメリット
④資金計画の見通しが立ちにくい
⑤住宅ローンが２重支払いになってしまうリスク
②空室で売却可能。
これは、手間が減るという点もありますが、実は家は空室のほうが高く早く売れるということがあります。部屋が広く感じたり、クリーニングを入れることで使用感を減らせますし、ステージングや補修をいれることで見栄えを良くして売ることもできます。また、日程調整も不要や引き渡し日も柔軟になるので、買い手にとっては買いやすい物件となります。
④資金計画の見通しが立ちにくい
一方デメリットとして、自分の家がいくらで本当に売れるのかわからない、なんなら売れないかもしれない、という場合は、次の家をいくらのものを買ったらいいのか、計画も立てづらいですよね。買い替えの場合、多くは住み替えてから６か月以内に売却する必要があり、販売計画を失敗すると最後急いで売らないといけなくなり、最後焦って安く手放してしまうというケースもあります（そしてそれを見越して、買取業者におろしたいがゆえに、あえてゆっくり売っていくという悪質な不動産会社もあります）
ふまえて、買い先でいける人とは？
冒頭買い先でいける人は買い先のがいいことが多いといいましたが、買い先で行ける人とは、「資金に十分余裕がある人」です
資金が余裕があるとは、だいたい物件価格の10-20％以上の現金を持っている人です。その場合、多少の資金計画のブレがあっても心配がありませんし、ダブルローン中の不安もなし。その結果、しっかりと家をさがしながら、空室で売れるため高値売却の可能性は高まります。
もちろん、売り先だからといって、高値売却ができないというわけではないのであしからず、ですが、買い先で行ける人は買い先でいったほうがもろもろ良さそうなのがおわかりいただけたでしょうか。
一方、資金計画に不安がある方、ダブルローンちょっとしんどいかもな、と思う人は、迷わず無理せず売り先にしましょう。
ちなみに多くの不動産会社は、あなたの事情を無視して売り先を提案する可能性が高い
先んじて注釈として、売り先を提案されたからといって、その人があなた思いではないというわけではないのですが、多くの不動産会社は、買いよりも売りをやりたいという思いがあります。その結果、買い先のがその人にとっていい可能性があるのに、売り先を提案しがちになる、という状態が発生します。
なぜなら、まず家が売れたなら次買うしかないので、買いもついてくる。一方、買いから始めると、もしいい家がないとなった場合、住み替えそのものを諦めてしまうケースもあります。
自分は売り先かな、、と思った人に朗報。ソリューションがあります。
買い先のがわかったけど、自分は売り先かも、、と思った人、喜んで下さい。当社ソリューション用意しています。
以前リリースしたサービスですが、「売る前に家を買う」「トレードするように住み替えられる」ということをコンセプトにしたサービス、HomeTraderです。
つまりは、先程いった買い先のメリットを受けながら、デメリットを極限まで消したような住み替えができるサービスです。
特徴
住宅ローンの残債がある状態でも、先に新居を購入してからじっくりと売却活動ができる
ARUHI（アルヒ株式会社）との業務連携により住み替えにまつわる資金計画・融資提供をワンストップで行うため、ダブルローン（ローンの二重支払い）の心配がない
空室になった旧居をバリューアップリノベーションも行えるため、高値売却の可能性が高まる
売却時は空室のため、居住中の内見対応が発生せず、コロナ禍でも積極的に内見受け入れできる
一定期間売却できなかった場合は保証価格にて買い取られるため、売れ残る心配がない
売却物件の仮査定は最短30分、本査定もZOOM等で非対面でスピード対応可能
今の家の残債があっても、次の家が変える。なんなら家を買うときの費用も場合によって（物件価格の残債の差によっては）は出るため、手出し０で住み替えすることも可能です。
なんだかPRになってしまいましたが、たまにはね、、ｗ
詳しい商品などがもし気にある場合は、コメントやTwitterでDMなどいただければと思います。
それではまた。
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