中古マンションを契約したので備忘録

※ 契約しただけで決済と引き渡しは1年後
※ 家さがしは面白いぞってnoteを書きたかったがそうなってるかは不明

なんで買ったの

- 60平米弱2LDKの賃貸に3人で住んでたが在宅勤務にはやはり狭いもう1部屋必要
- 35年ローン組んだら70歳オーバーが見えてきた
- オリンピック終わったら暴落するって噂を信じてたのそんな気配はなかったので（半分冗談です）

最終的に決めた物件

千葉県のマンションで築10年以上、100平米オーバー、2LDKS、リビング20畳、海眺望（海はいいぞ！）、ただし駅徒歩30分
（部屋数があってリビングが広くて海が見えれば尚良という感じで探した）

既に後悔気味なところ
- 出社しないつもりでバス便物件買ったけど、そうすると車が必須で維持費とか運転するのめんどくさいなーってなってる。
- つい最近、ツイッターでうすた先生の鎌倉病疑惑がバズってたが、ワイも同じ病気を患わってる可能性が高い。
- LDKが広すぎるとエアコンがアホみたいに高くて辛い

理想をいえば
- ハイサッシの物件がよかった（モデルルームでみたけどドチャクソかっこいいのでググってくれ）

検討した物件メモ

※いくつかみたけど代表的なやつだけ

- 現住所付近の戸建て・マンション
めちゃくちゃ選択肢が少なかった。新築マンションは無し。中古マンションは広くて70平米。戸建ては（買える範囲では）狭小か旗竿地（狭い道があってその奥に家があるアレ）しか無かった。狭小とか旗竿は維持費が高そう、リセールが悪そうという理由で諦めました。

- 晴海フラッグ
今マンション考えるならまずこれ。どう考えても安い。駅から遠くてもいいならこれ買え！としか言えない。80平米6700万ならギリギリ支払えそうな予感がしたので広さとか坪単価はこれを基準に考えるようにしてました。結局こいつの発売を待たずに他で決めてしまいました。問題点としては入居が2024年な事と手付金が10％な事でした。9月?10月?の申込みまでに670万現金が必要というのはちょっと厳しかった...（維持費高いらしいので買う人はそこも注意）

- パークハウス新浦安マリンヴィラ
ヘッダーの画像はこの物件からほど近い公園から撮影しました。毎日この風景がみたかったらマリンヴィラの海向き最上階を買ってください（即完売してもう残ってないですが...）。問題点は車が必須なのに平置き駐車場が少ない。海向きの部屋が残ってない。86平米5800万ぐらいからプランはあるんですが、車の維持費も考えると車無しで生活できそうな晴海フラッグのほうがコスパが良さそう。

マンション探してて学んだことメモ

70平米ってのは今どきの一般的なマンションの標準サイズなのですが、寝室と子供部屋と書斎を確保するとリビングダイニングが12畳ぐらいになって、ダイニングテーブルとソファーとテレビ置いたらもう何も置けないぐらい狭くて大変厳しい...（更に最近は50平米台の3LDKとかいう残念な物件があるらしい）

マンションの値段って坪単価で表されるように広さに応じて高くなるんですが80平米以上はただでさえ高いのにプレミアムプランとか言ってさらに1,2割増しとかになる物件が多くてさらに厳しい...

広いマンションというのは基本的に存在しない。試しにスーモに東京中古マンション100平米で検索してみるんだ。今やってみたら892/23,503件でした。意外とあると思ったやろ？追加で価格上限を8000万にすると295件まで減る。この広い東京に現実的に買える広いマンションは300戸も無いのだ...

マンション価格は基本的に場所で決まる。最寄り駅の便利さと駅まで徒歩何分か。これはその駅周辺に住んでるファミリー層が払える上限が標準的な部屋の値段になるからだと思います。100部屋以下のマンションだと周辺住人が買う、数百部屋以上ある大型分譲だと購入層が周辺住人だけに限らないのでその限りではないという感じでしょうか。

基本的に新しいほどマンションの仕様が悪い。廊下（共有部・専有部共に）が狭い。バルコニーが狭い、アルコーブ（玄関前のあれ）が狭いor無い。天井低い。駐車場少ない。機械式の数が増える。

なのに価格は上がり続けてる。これは物価が上がってるから仕方ない部分もあるし、金利が下がってるので支払総額は昔とそう変わらないはず？ただし価格がサラリーマンが支払える限界を超えてきたので部屋が狭くなっている...

諸経費は中古と比べて新築は安い。5000万円台の新築と中古マンションを検討してみたんですが、中古は手数料が高い。新築には修繕積立金を最初にまとまった金額支払わないといけないんですが、差し引きしても中古のほうが高い。諸経費が新築250万、中古400万ぐらいだったはず。
あと新築は手付金も少ない。見学に行ったところだけかもしれないが、50万でいいよと言われた。中古だと5%が一般的らしいので5000万なら250万必要。(人気のマンションだと普通に手付金10%らしいので注意)

仲介手数料は下げられる（はず）。というのも私が試してないし不動産に詳しくないから適当書くんですが、売り主と不動産屋が結ぶ契約には一般媒介と専任媒介があって一般仲介だとカウルの手数料半額プランみたいなのを使えば安くなるはず？（無責任なことを書いたので詳しくは色々調べてくれ）

中古は新築にないコストがある。鍵交換とかクリーニングの費用で20万とかかかる。賃貸と違って鍵の仕様がよかったり広かったりして高い...あとは壁紙張り替えたかったら50万〜とか水回りまでやりだすときりがないので、この辺のコストも考えながら内見しないと出費がやばい。基本的に分譲マンションは賃貸と比べて何もかもが高いので本当にやばい。（リフォーム用のローンとか、住宅ローンに織り込んだりとか色々あるらしい）

良さそうな中古マンションはびっくりするほど早く売れる。スーモ監視してわかったけど、早いやつだと1週間ぐらいで掲載が終わる。契約が終わるまでは広告を下げないと思われるので1週間弱で内見、申込み、契約まで終わるのだ。あまりにも早すぎる。。。初めて中古マンションを売買しようとすると内見して住宅ローンの書類用意して〜とかで（住宅ローンの仮審査が通らないと契約できないのだ）契約までに2、3週間はかかると思うのでスピード勝負で負ける可能性がある。

居住中の物件の内見は不動産屋と一緒に訪問して売り主にあれこれ見せてもらうんだけどめっちゃ緊張してじっくり見れない。がしかし上記の理由で退去する前には売れるので待ってはいられない。
内見は共有部の張り紙とかゴミ捨て場とかも見たほうがいいらしい（見るの忘れてた）

中古マンションの価格は謎。というのもスーモとかに出てる値段はあくまでも売り主の希望価格なので、購入希望者は不動産購入申込書ってのを書くんだけど、購入価格とか手付金とか任意の金額を書いて出せるのであとは売り主がそれで合意できるかどうからしい。ダメだったら不動産屋を通して調整するとのこと。不動産屋曰く端数切り捨てとかはよくあるらしいけど、あんまり安い値段で出すとあの人には売らないとかなるし、売買契約で最低3回は顔を合わせるので気まずくならないようにしてくださいとは言われた。（僕は入居日がかなり先だったので値引きしてもらった）

新築時よりも高い中古マンションがゴロゴロあってビビる。ワイも10年早く生まれてれば10年住んだのに1000万の含み益とかになってたかもしれないな。。。（不動産屋ならレインズってシステムで詳細がみれるらしいんだが、個人だとイエシルとかカウルを使うと売り出し時の価格と成約履歴が参照できた）

契約の解除は買い主から申し込んだら手付金没収で、売り主から申し込んだら手付金を返してその同額を支払うらしい（手付倍返し）
基本的に、売り主買い主双方に責が無い時は契約が無条件で解除されて手付金は返ってくることになってるんだけど（印紙代だけ返ってこない）、その理由が住宅ローンの本審査に通らなかったらとか自然災害で物件が消失したらとかあるらしい。あと売り主が買い替えの場合は、購入予定の物件が取得できなかった場合も解除らしい。（売り主の売り主が手付金倍返しで解約したらワイだけが印紙代を損することに気づいた）
ちなみに本人都合の転職で住宅ローンの本審査が通らなかったら手付没収らしいので転職は住宅ローン実行後にしような。

なんかここに書いたの厳しい現実ばかりだな。マンション探しは厳しい現実を知るいい機会？でした。