リースバックのトラブル事例5選｜概要と対策を知り失敗を防ぐ
「リースバックをすれば、自宅を売却しても住み続けられるって聞いたけど、トラブルはないの？」
「リースバックをした場合のトラブル事例を事前に知って、契約をする際の参考にしたい」
などなど、リースバックの契約を行うにあたり、トラブルを気にされる方もいると思います。
通常の不動産売買であってもトラブルが起こる例はありますが、売却した家を賃貸で契約するという特殊な契約であるリースバックの場合にも何かしらトラブルが起こると考えるのも無理のないことです。
実際、リースバック契約にはトラブルがないわけではありません。
この記事では、リースバック契約のさいに起こりがちな5つのトラブル事例について概要と対策を解説します。
一つひとつの事例について詳細を確認することで、満足のリースバック契約をすることにつながります。
料をめぐるリースバックのトラブル事例
最も典型的なトラブルが、売却額や賃料をめぐるトラブルです。
そもそも、リースバック契約を希望する以上、手元には少しでも多くの現金が欲しいものであり、将来的な生活の不安要因となる高い賃料は避けたいものです。
トラブルの概要と対策について、解説します。
売却額や賃料をめぐるトラブルの概要
売却額や賃料をめぐるトラブルを簡単に言えば
■「買い取り額が相場よりもずっと安い」
■「リースバック契約後の賃料が相場よりもずっと高い」
といった事例です。
リースバックは不動産業者と契約者との二者間の契約ですが「まとまったお金を手にしたいけど、自宅に住み続けたい」という契約者に対して不動産業者の力関係が強くなるケースが往々にしてあるためです。
また、リースバック契約は仕組みが登場してからまだ年数がそれほど経過していないこともあり、トラブルを回避するための法律的な制度が整っていないという実情も上げられます。
「買い取り額や賃料は、事前に見積もりで提示されるのでは？」
との考えもあると思います。
実際、きちんとリースバック契約を締結しようとする場合には、事前に見積もりが提示されます。
ただし「すぐにお金が欲しい」という思いがとても強かったり、詳しく状況を調べずに手続きを済ませてしまったりした場合には、入居者が不利になってしまう条件で契約を結んでしまっているケースがあり後から近隣の不動産売買や賃貸市場の相場を知って、気が付いてしまうというパターンです。
売却額や賃料をめぐるトラブルの対策
売却額や賃料をめぐるトラブルは、リースバックに関するトラブルとしては最も多く見られる事例です。
では、契約者予定者はこのようなトラブルに対してどのような対策をとっていけば良いのでしょうか？
考えられる対策と法整備の方向性について解説します。
①まず、対策として絶対に行っておきたいことは、売却と賃貸の相場を知ること
早急にまとまった現金が必要な場合であっても、1社のみに見積もりを依頼し、打ち合わせを行った場合には、やはり住宅本来の相場価格というのは分からないものです。
そもそも、住宅価格の見極めは非常に難しく、プロである不動産業者が査定を行っても業者によって価格に大きな違いが生じるほどです。
従って、最低限２～３社の不動産業者に見積もりを依頼し、詳しく話を聞くことでご自身が納得できる金額で契約を進めることができます。
このとき注意したいのは、リースバック契約の場合は、一般的な不動産売却よりは相場として安くなってしまうことです。
リースバック契約は不動産会社側から見れば、将来的に家賃収入が得られるとはいえ、購入した住宅を自由に利用することができず、入居者を住まわせておかなくてはなりません。
不動産業者に制約が生じてしまう以上は、通常の物件よりもある程度（２～３割程度が目安 ）安くなってしまうことは理解しておきましょう。
トラブルとなる事例では、相場の半額～１／３程度という売却額という報告が多く見られます。
②2点目は、法整備についての知識を把握しておく
政府は2020年中にリースバック契約に関するガイドライン（指針）を作成する予定です。
そして、ガイドランに基づいて、リースバックに関する環境の整備などが行われることが予想されるため、特に今後しばらくは推移を細かくチェックすることが大切です。
報道の内容として書かれているのは、リースバック契約のできる不動産業者を登録業者のみに限定するというものです。
不動産業者がリースバック対応業者として活動するためには、法律で定められた条件を満たす必要があるため、きちんとした対応をしている業者のみが将来的にも営業を続けられるということです。
消費者として意識しておきたいことは、次の2点です。
・ガイドラインや法律が決まり、確定したかどうかをチェックしておく
・不動産業者がガイドラインや法律に沿って営業しているか否か？
つまり、複数の業者に見積もりを取って内容を吟味することと、不動産業者の登録状況をチェックすることで、売却額や賃料に関するトラブルを避けられる可能性が高まるということです。
不動産業者が極めて不誠実であるケース
１、売却額や賃料をめぐるリースバックのトラブル事例」の賃料や家賃に関するトラブルと少し似ていますが、不動産業者が極めて不誠実であるケースも報告されています。
この章では、悪質な不動産業者によるトラブルと対策について解説します。
不誠実な不動産業者によるトラブルの概要
不誠実な不動産業者によって、入居者が圧倒的に不利な条件での契約を行ってしまったり、入居後に当初聞いていたプランや契約条件と異なる内容を飲まされたりしてしまうこともあります。
具体的には、次のような例が報告されています。
■入居後にずっと同じ条件で済み続けられると聞いていたのに、不動産業者が早々に物件を手放してしまい、新たなオーナーが賃料の引き上げを示唆している」
■「賃料や買戻し時の金額が、当初に口頭で聞いていたよりもずっと高かった」
■「リースバック契約で良い条件を提示しながら、のらりくらりと契約を先延ばしにされ、任意売却を迫られた」
→任意売却とは、住宅ローンの返済が滞ってしまったときに、所有者の意思で物件を売却できる仕組みです。任意売却自体は何の問題もない制度ですが、物件を手放さなくてはならないためリースバック契約の希望者にとっては大きなデメリットとなる可能性が高いでしょう。
任意売却とは？競売との違いやメリット・デメリットを完全解説
上記でも紹介しましたが、リースバックは契約の仕組みができてまだ年数があまり経過していないことから、このような業者に対する法整備がやや整っていない面があります。
また、物件の所有者側の立場として「すぐにまとまったお金が欲しい」「手元に十分な現金がない」といった事情があるため、不誠実な業者から付け込まれやすいという面もあります。
不誠実な業者への対策
不誠実な業者と契約して大損をしてしまわないための対策は「複数の業者に話を聞くこと」「うますぎる話には乗らないこと」「契約書にしっかりと目を通すこと」を意識することです。
複数の業者に見積もりを依頼したり、打ち合わせをしたりすることは、物件の相場をつかむために重要であると同時に、ご自身の物件を客観的に把握するためにも効果的です。
特に、契約書のチェックは非常に重要です。
このような不誠実な業者との契約では、口頭での説明と書面の内容が大きく食い違っていることがよくあるためです。口頭での契約についても法律上は有効ですが、書面での契約と比較して圧倒的に証明することが難しくなります。
従って、契約書・重要事項説明書の一文一文を正確に読み、ご自身にとって不利な状況となる事項が記載されていないかどうかをチェックしましょう。
また、事例①でも紹介した通り、今後リースバック契約を行うことのできる不動産業者は登録制に切り替わっていく予定です。
法律が確定後にのみ取れる対応ではありますが、正規の登録業者であることのチェックも怠らないようにしましょう。
ライフプランの見通しの違いによるリースバックのトラブル事例
3点目に紹介するのは、ライフプランの見通しの違いによるトラブルの事例です。
収入や支出の金額が当初の見込みと大きく異なってしまったため、結局リースバックを利用しても生計を立てるのが難しくなってしまい、結果的により安いその他の物件に引っ越しせざるを得なくなってしまうケースです。
こちらも、具体的な例と対策について解説します。
ライフプランの見通しの違いによるトラブルの概要
ライフプランの見通しの違いによるトラブルとしては、以下の例が考えられます。
■「生活費のシミュレーションよりも月々の支出が多く、家計がやりくりできなくなってしまった」
■「退職金などのまとまったお金を当てにしてリースバックを契約したが、当てにしていた収入がなくなってしまった」
■「契約時に想定したよりもずっと長生きをした結果、手元のお金で毎月の賃料を支払えなくなってしまった」
以上のように、収入や支出にズレが生じていると、後々の生活が非常に苦しくなってしまうことになります。
また、賃料の支払いができなくなってしまうと、物件も退去しなければならなくなってしまいます。
特に高齢者の場合には、年金のほかに現金収入を得る手段がなく、賃料の支払いができないことで生活そのものが大きく脅かされる事態にもなりかねません。
最悪のケースでは、手元のお金も住むところもなくなってしまうということになってしまいます。
ライフプランの見通しの違いによるトラブルの対策
このようなトラブルを避けるための対策は、ライフプランのシミュレーションを綿密に行うことです。
そして、万が一のケースを想定して、できるだけ堅く、安全にライフプランをシミュレーションすることです。
ただし、ご自身のこととはいえ専門家ではない一般の方が、安全にライフプランを設計するのは難しいものです。
FPなどの専門家に依頼をすることもできますが、その場合、手間や費用が掛かってしまうことが大きなネックになります。
そこで、もし不動産会社の担当者を頼りにできれば理想的です。
不動産業者もライフプラン設計のプロではないため、生活費や老後のプラン設計についての細かな話にまでは対応が難しいことが多いですが、賃料負担の見込みや収入や支出における、賃料の割合などについての相談に乗ってもらえる場合があります。
もちろん、最終的にはご自身で綿密にプラン設計をすることが大切ですが、不動産業者や家族の方と相談して慎重に判断することが大切です。
相続に関するリースバックのトラブル事例
ご自身はリースバック契約に満足できたとしても、家族間でトラブルが生じるケースもあります。
この章では、相続とリースバックに関連したトラブルについて解説します。
相続トラブルの概要
相続を当てにしていた家族の方から「勝手に家が売られてしまった」と文句を言われてしまうケースです。
リースバックは、住居を不動産としてではなく現金で均等に分けるために選択される手段の一つではありますが、契約が満了したら家を手放すことになってしまうため、相続人がそのまま居住したい場合には適していません。
代金を支払って買戻しすることもできますが、リースバックをしてから買戻しをする場合には費用が高くついてしまうことや、契約期間満了後の場合には第三者に購入されてしまう可能性があることなど、リスクも存在します。
実質的に、リースバックを契約すると再取得が難しくなってしまいます。
相続トラブルの対策
相続トラブルを起こさないための対策は、事前に家族や相続に関連する人とリースバック契約を進めることの意向をしっかりと話しておくことです。
そして、方向性が異なる場合には、双方の意向を踏まえてしっかりと話し合うことができます。
通常の遺産相続の場合は、被相続人が死亡した後に行われることが多く、本人の意向や考えを反映することが難しくなってしまいますが、リースバックの選択肢を踏まえ、生前に話ができるということも大きなポイントです。
住宅の所有者としては、個人一人のものですが、子どもや身内のことも踏まえてリースバックを契約しましょう。
不動産会社倒産によるリースバックのトラブル事例
契約した不動産会社が倒産してしまうと、当初の契約内容通りに賃貸契約を進められない可能性があります。
この章では、不動産会社倒産によるトラブルについて解説します。
不動産会社倒産によるトラブルの概要
■「契約時には、ずっと永続的に更新できると聞いていたのに、不動産会社が倒産してしまい所有者が変わってしまったために退去せざるを得なくなってしまった」
■「新しい所有者の意向により、賃料が当初のプランよりも高くなってしまった」
不動産会社が倒産してしまうと、一般的には別の不動産会社や投資家などが新たな所有者になります。
新たな所有者の意向が元の所有者の意向とまったく同じとは限らないため、不動産会社が倒産してしまうと賃貸契約のプランが大きく変わってしまう可能性があります。
不動産会社倒産によるトラブルの対策
もちろん、不動産会社倒産を防ぐことはできないため、個人でできる対策としてはできるだけ信頼のおける不動産業者と契約をすることがポイントになります。
一般的には「大手の不動産業者が安心」「知名度の高い不動産業者が安心」ということがいわれますが、ご自身の目でしっかりと不動産業者を見極めることも重要です。
■「一つひとつの対応がていねいでしっかりしている」
■「不動産に関する知識が豊富かつ的確」
■「質問や問い合わせに対するレスポンスが速い」
■「地域に密着している」
これらのポイントを踏まえて不動産会社を選ぶようにすることで、信頼性の高い不動産業者を選ぶことにつながります。
まとめ
リースバック契約をする際や、リースバック物件に居住する場合には、さまざまなトラブルが想定されます。
今回の記事で紹介したのは、以下の5つの事例です。
・売却額や賃料に関するトラブル
・不誠実な業者の対応によるトラブル
・ライフプランの見通しの違いによるトラブル
・意向の違いによる相続時のトラブル
・不動産業者の倒産によるトラブル
これらのトラブルを防ぐための対策はそれぞれですが、共通する内容としては契約時に慎重な判断を行うことです。
できるだけ一人で考えてしまわないように、複数の不動産業者に問い合わせをしたり、家族や信頼のできる人に相談するなどして、対応を進めていきましょう。
■不動産売却どうする■
リースバックのトラブル事例5選｜概要と対策を知り失敗を防ぐ
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