建売の重要事項説明書と注意すべきポイント解説します 【建売ハウスメーカーの営業マンが徹底解説】
重要事項説明って難しそう・・・
私みたいな初心者には理解できないわ
要点だけを解説して欲しい
このような疑問を解決します。
建売メーカー営業マンとして8年間の経験を活かして本記事を作成しています。
本記事の内容
重要事項説明とは
重要事項説明の記載内容
建売の重要事項説明書の注意ポイント
本記事の最後には実際の契約で使用した大切な文言の例を紹介しています。
重要事項説明の大切なポイントを理解して、後悔する確率をグッと抑えましょう♪
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このような人は、ずぼらな人でも後悔しない、建売住宅の探し方簡単3ステップ【建売ハウスメーカーの営業マンが解説します】を参考にしてください♪理想の家購入ができますよ♪
重要事項説明書とは
重要事項説明書とは、その名の通り重要な事項を説明する書類です。不動産取引において、買主を保護する目的で作られている書面となります。
例えば、物件で事件や事故があった場合、重要事項説明書で説明されることになります。
とはいっても、実際にどんな内容を説明されるんだよ。このように思う人が多いと思います。次のパートでは重要事項説明書で説明される項目について解説します。
重要事項説明書の記載内容
重要事項説明書に記載される内容は以下の通りです。
宅建業者の記載
登記記録の情報
法令に基づく制限の概要
私道の負担に関する事項
ライフラインに関する事項
完成前物件については工事完了後の形状・構造
マンションの場合、共用部分に関する事項
売買代金・手付金に関する事項
契約の解除に関する事項
損害賠償額。違約金に関する事項
手付金等の保全措置の概要
ローンのあっせんに関する事項
契約不適合責任の履行に関する事項
特約
1.宅建業者の記載
重要事項説明書の最初のページには宅地建物取引業者の記載があります。
この項目には免許番号、免許を受けた年月日、説明をする宅地建物取引士の記載がされます。
2.登記記録の情報
ここでは法務局に登記されている情報について記載されます。
つまり、土地の所有者は誰か、ローンをいくら借りているのか等の情報が記載されます。
3.法令に基づく制限の概要
実はどんな土地でも、マンションが建てられるわけではありません。
駅前に商店街があって、住宅街にパチンコ店がないように、どこにどんな建物を建築できるかはある程度決まっています。
この項目では対象不動産がどのような土地にあるのか記載されます。
4.私道の負担に関する事項
道路には公道と私道があります。公道は公（おおやけ）の道路、つまり市役所や国が管理しています。
そして私道の維持管理は個人となり、このことは重要なので、私道の負担がある場合は記載されるわけですね。
5.ライフラインに関する事項
電気、水道、ガス、このようなライフラインに関しての記載がされます。管轄先、整備予定、負担金、その他注意事項等の記載もされます。
ライフラインは購入者の生活に関わる重要な部分なので、重要事項説明書でもキッチリ説明していきますよ♪
6.完成前物件については工事完了後の形状・構造
完成前物件の場合、どのようなものが出来上がるのか、イメージが湧かないと不安ですよね。そのような不安を解消するためにこのような項目があります。
例えば完成前物件の場合、室内のイメージや外観が分かる資料をお客様に渡して説明します。
7.マンションの場合、共用部分に関する事項
マンション場合は、階段や廊下は共用部分という扱いになりますので、そのような記載をされます。建売の場合は共用部分はありません。
8.売買代金・手付金に関する事項
購入する代金、手付金の額や支払い方法等の記載がされます。契約書と同じ金額になっているか確認をしましょう♪
9.契約の解除に関する事項
万が一契約を解除する必要が出た場合の為に、約束事を決めておきます。反社会的勢力の判明した場合の制裁金についての内容が記載されます。
10.損害賠償額。違約金に関する事項
相手方に損害を与えた場合の賠償額、違約金についても記載されます。
売買代金の10％～20％にすることが多く、例えば3000万円の物件の場合、損害賠償額、違約金は300万円～600万円となります。
11.手付金等の保全措置の概要
手付金の額が一定量を超えると、保全措置をしないといけません。「保全措置」とは、定められた機関に預けることを言います。
支払ったお金をきちんと保管する事で、リスクを回避する意味があります。
12.ローンのあっせんに関する事項
「あっせん」の意味を辞書で引くと、《間に入って、両者の間がうまくいくようにとりもつこと。また，ある物や人を求める人に紹介すること。周旋。とりもち。》とあります。
ローンのあっせんに関する事項が記載されます。具体的には、申し込みの金融機関、金額についてです。
13.契約不適合責任の履行に関する事項
契約不適合とは、契約の目的を達成できないことを言います。家を買う目的って、安心・安全な暮らしをすることですよね。
例えば建売を購入したのに雨漏りが起きた場合は、売主が契約不適合責任を負って雨漏りを直す。このような対応をします。
14.特約
その他重要な事については、特約に定める事になります。例えば、事件や事故があった場合には特約に記載されますよ♪
建売の重要事項説明書の注意ポイント
重要事項説明書の重要なポイントは以下の4つです。これさえ抑えておけば、大きな失敗をする確率をグッと減らすことができます♪
ライフラインに関する事項
完成前物件については工事完了後の形状・構造
売買代金・手付金に関する事項
特約
それぞれ具体的に解説していきます。
ライフラインに関する事項
ライフラインは電気・上水・下水・ガスのことをいいます。これらがどのように整備されているかが記載されています。
電気は首都圏であれば東京電力の場合が多いでしょう。電気が通っていない物件はないのでご安心ください♪
上水はほとんどの場合問題ありませんが、稀に井戸水の物件があるので注意しましょう♪
下水の場合問題ありませんが、「浄化槽」の物件があります。浄化槽とは汚水や生活用水を、バクテリアが分解をして家の外に排出する方法です。この場合、管理手数料や法定手数料が発生するので、予め金額を確認しておきましょう♪
管理費用は5万円～10万円が目安です♪
個人的には浄化槽の物件はなるべく避けることをおすすめしています。理由は匂いが気になる事が多いから。
浄化槽の物件を検討している人は匂いがしないか予め確認しておきましょう♪
完成前物件の工事完了後の形状・構造
完成前物件であれば、工事完了の形状や構造について詳しく知りたいですよね。
不動産屋さんは、完了後はこうなって、こうなるんですよ。といったように、きちんと説明する義務があるということですね。
この時の説明が不十分の場合、不動産屋さんは罰せられる可能性があります。
消費者であるあなたは、法律で守られているということです♪
売買代金・手付金に関する事項
不動産の売買で大切なのは代金ですよね。契約書と重要事項説明書の売買代金の額が合っているか確認をしましょう。
代金の他に「手付金」の額が記載されます。手付金とは契約時に支払うお金のこと。
手付金には契約締結の証としての意味と、「解約手付」の意味があります。解約手付とは、解約をしたいときは手付金を放棄するという意味です。
14.特約
実は契約書類で最も大切なのは特約と言っても過言ではありません。特約はその他の内容よりも優先されるからです。
例えば、手付金の額は100万円と記載があっても、特約に150万円と書いてあれば150万円を用意する必要があります♪
その他にも、約束事項が記載されることが多いです。例えば、過去に事件や事故があった場合はそのことが記載されますよ♪
重要な約束事が書いてある場合が多いので、特約は必ず確認して契約に臨みましょう♪
建売の重要事項説明書と注意ポイントまとめ
建売の重要事項説明書と注意ポイントについて解説してきました。
重要事項書での注意ポイントは以下の通りです。
ライフラインに関する事項
完成前物件の工事完了後の形状・構造
売買代金・手付金に関する事項
特約
これらを抑えておけば、後悔する確率をグッと減らすことができます♪
建売購入で後悔したくない
自分に合った家を探したい
自分に合ったローンんを組みたい
このような人は、ずぼらな人でも後悔しない、建売住宅の探し方簡単3ステップ【建売ハウスメーカーの営業マンが解説します】を参考にしてください♪
実際の現場で使用した特約
買主は本物件の周辺状況（臭気・騒音・振動等）をよく理解した上で本契約を締結するものとする
最後までご覧いただき誠にありがとうございました♪
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