建売住宅の売買契約書の注意ポイント5選【建売ハウスメーカーの営業マンが徹底解説】
建売の契約書について詳しく知りたい
注意ポイントをまとめて欲しい
買うからには後悔したくない
このような疑問を解決します
建売メーカー営業マンとして8年間の経験を活かして本記事を作成しています。延べ300人以上のお客様と直接やり取りをして、とても重要なポイントがわかりましたのでわかりやすく解説したいと思います。
本記事の内容
売買契約書の意味
売買契約書の記載内容
建売の売買契約書の注意ポイント
この記事の最後には、実際の現場で使用した文言を紹介しています。安心して後悔のない、一生に一度の買い物をして下さい♪
購入後に支払いで苦しみたくない
自分に合った家を探したい
どの住宅ローンを組めばよいかわからない
このような人は、ずぼらな人でも後悔しない、建売住宅の探し方簡単3ステップ【建売ハウスメーカーの営業マンが解説します】を参考にしてください♪
売買契約書の意味
売買契約書にはどのような意味があるのでしょうか。大きく分けて以下の4つです。
売ります・買います
引き渡しはいつ
契約違反の定め
細かい約束
1.売ります・買います
当たり前ですが、売買契約書は売ります・買いますという約束の書面になります。印紙を貼って割り印をする契約書になるので、とても大切ということですね。
2.引き渡しはいつ
引渡しの日の定めをします。契約してからすぐに家や不動産が自分のものになるわけではありません。契約してから1ヵ月前後で引渡しされるのが一般的です。
3.契約違反の定め
契約違反をした場合、どのような制裁があるのかをあらかじめ定めておきます。代金の10％を違約金として定めるケースが多いです。
4.細かい約束
当事者間での細かい約束について定めます。例えば、この物件は線路の前なのである程度の騒音と振動は了承してね。といったものです。
売買契約書の記載内容
売買契約書の記載内容は以下の通りです。
不動産の表示（土地、建物）
売買代金総額、手付金の額、支払日、方法
所有権移転と引き渡しの時期
境界の明示
公租公課の精算
反社会的勢力の排除
融資利用の特約
引き渡し前の滅失、毀損
契約違反による解除、違約金
契約不適合責任
特約
それぞれ具体的に解説していきます。
1.不動産の表示（土地、建物）
どの不動産を売買するのか記載されます。不動産は法務局に登記されている情報で管理されています。具体的には土地に番号が定められていて、番号ごとに所有者が異なるイメージです。
2.売買代金総額、手付金の額、支払日、方法
当然ですが売買代金、手付金の額が記載されます。合わせて、支払日、方法が記載されます。何日に支払い、現金なのか振込なのかが記載されます。
3.所有権移転と引き渡しの時期
所有権移転と引き渡しの時期が記載されます。通常、代金全額を支払ったタイミングで所有権移転と引き渡しが行われます。
4.境界の明示
どこからどこまでが境界なのか、曖昧なまま取引することはありません。土地にはそれぞれ境界があります。もし境界が無い場合はきちんと明示をして取引します。
5.公租公課の精算
公租公課というのは、主に固定資産税、都市計画税のことを指します。これらは所有権移転のタイミングで日割り計算を行います。
6.反社会的勢力の排除
反社会的勢力排除の文言が記載されます。万が一契約後にそのような人と分かった場合にも、契約違反としてペナルティが課されます。
7.融資利用の特約
住宅ローンを利用する場合、何日までに本承認を取ってくださいね。という約束をします。その期日までに本承認が得られない場合、白紙解約が可能となります。
「白紙解約」とは、契約前の状態に戻ることを言い、手付金は無利息で返還し、違約金なども掛からないです。
8.引き渡し前の滅失、毀損
売買契約後、引き渡し前に建物に損傷があった場合、基本的に売主が損傷を直します。例えば地震や台風で窓ガラスが割れてしまったら、売主が治すのは当然ですよね。
しかし大地震で建物が跡形もなく壊れてしまったら、この場合は白紙解約可能としましょうね。等の文言が記載されます。
9.契約違反による解除、違約金
契約違反をした場合の定めについても記載されます。多くの場合、契約違反をしたら売買代金の10％～20％です。例えば3000万円の物件であれば300万円～600万円となりますよ♪
10.契約不適合責任
契約不適合とは、契約の目的を達成できないことを言います。家を買う目的って、安心・安全な暮らしをすることですよね。
例えば建売を購入したのに雨漏りが起きた場合は、売主が契約不適合責任を負って雨漏りを直す。このような対応をします。
11.特約
その他重要な事項については、特約として契約書記載します。例えば、「境界ブロック塀については現状のまま引き渡しとなります。」といった具合です。
建売の売買契約書の注意ポイント
建売の売買契約書の重要ポイントは以下の5つです。
売買代金総額、手付金の額、支払日、方法
所有権移転と引き渡しの時期
融資利用の特約
契約不適合責任
特約
それぞれ具体的に解説していきます。
売買代金総額、手付金の額、支払日、方法
契約書には売買代金総額、手付金の額、支払日、方法が記載されます。売買代金総額・手付金の額が正しいか必ず確認しましょう。万が一間違っていたらきちんと訂正してもらう必要がありますね。
所有権移転と引き渡しの時期
通常所有権移転は、売買代金の総額を支払ったタイミングで行います。売買代金の支払いを行う日を「決済日」や「引き渡し日」と言います。
引き渡し日までに、ローンの本承認、住所変更、ローン契約を完了する必要があります♪色々な準備が整ってから、やっと物件があなたのものになるんですね♪
融資利用の特約
不動産は高額のため、ほとんどの人が住宅ローンを利用します。住宅ローンの本承認が下りなかった場合、家を買えなくなってしまいますよね。このように住宅ローンが下りなかった場合、白紙解約ができますよ。といった内容の特約が「融資利用の特約」です。
ローンの本申し込みは契約後に行います。契約後に本承認が下りなかった場合、契約しちゃったけど家を買えないよ～。となっていますよね。そこで、「本申し込みが〇月〇日までに下りなかったら、白紙解約できますよ」とするわけです♪
契約不適合責任
「契約不適合責任」とは、契約の目的を達成できない場合に責任を負うという意味です。
家を買ったのに、雨漏りが酷くて住めなかった場合、契約不適合責任を負って直してもらいましょう。という話になるわけですね。
他には、土地を買ったのに地中に埋設物が多くて家を建てられない場合、契約不適合責任で埋設物を撤去してもらう。といった話になるという事です♪
特約
特約はとても大切です。なぜなら他に記載している内容より、特約が優先されるからです。例えば契約書の引き渡し日と特約の引き渡し日が異なっていた場合、特約に記載されている日が優先されます。
その他にも、双方の約束事が細かく記載されることになるので、特約の内容は必ず契約前に確認しましょう♪
建売住宅の売買契約書の注意ポイントまとめ
建売の売買契約書の記載内容と注意ポイントを解説してきました。
記載内容は以下の通りです。
不動産の表示（土地、建物）
売買代金総額、手付金の額、支払日、方法
所有権移転と引き渡しの時期
境界の明示
公租公課の精算
反社会的勢力の排除
融資利用の特約
引き渡し前の滅失、毀損
契約違反による解除、違約金
契約不適合責任
特約
その中でも特に重要なポイントは以下の5つです。
売買代金総額、手付金の額、支払日、方法
所有権移転と引き渡しの時期
融資利用の特約
契約不適合責任
特約
重要なポイントをしっかり抑えて、後悔の無い家購入をしてください♪
購入後に支払いで苦しみたくない
後悔したくない
自分に合った家を探したい
このような人は、ずぼらな人でも後悔しない、建売住宅の探し方簡単3ステップ【建売ハウスメーカーの営業マンが解説します】を参考にしてください♪
実際の現場で使用した文言
「本物件の東側はブロック塀が隣地から越境しています。買主はそのことを了承して本物件を購入することとします」
最後までご覧いただき誠にありがとうございました。
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